不動産投資については、”ミドルリスク・ミドルリターンの投資”といわれていますが、ローリスクだろうが、ミドルリスクだろうが、リスクはリスク。やはり不動産投資を始めるとなると気になります。リスクは避けたいと思うのは当然。リスク回避行動は、本能的なのかもしれません。ですが、不動産投資のリスクについては、ほかの金融商品などと違って、対策が可能なのです。リスクを知って、先手を打っておく。今コロナ不況と言われていますが、事前の対策を怠らず、この不況時をチャンスに不動産投資を成功させれば、あなたの未来は、不況知らずの明るい未来になっているでしょう！
不動産投資最大のリスクは”空室リスク”
不動産投資物件について問い合わせをいただくとき、必ずみなさんまず利回りがこのぐらいでというお話をされます。不動産投資を考えているかたにとって、利回りが一番最初に気になるワードであることも、私自身35年以上不動産に関わっておりますから、よくよくわかっているつもりです。ですがまず最重要に考えるべきは、利回りではありません。空室のリスクについて考察することです。
※新築で高利回りなら安心なのか？については別記事で詳しくご紹介しています。
空室リスクを回避。空室率をみて競争力のある物件をえらべ！
繰り返しますが、不動産投資を考えた時の最も重要な要素は、”利回り”ではありません。ここはまず、頭を切り替えて欲しいところです！
実際、不動産会社が収益物件、つまり不動産投資物件購入するときには、対象物件の利回りよりも、空室率に目を向けて考えています。今後の空室率の増加をしっかりと想定して、類似物件との競争力がある物件を選んでいます。
競争力のある物件で空室リスクを避ける
競争力のある物件とは、人気のあるエリアであること。駅から近いなど、入居者にとって魅力的な物件であること。需要が常にある人気のエリアであれば、不動産の資産価値がなくなるなんてことは、コロナ不況の今でさえ考えられません。
当たり前だと思いましたか？いえいえ、利回りを重視して購入される方の多くは、その魅力的な想定利回りの数値と、営業マンの巧みな話術でついつい、高利回りの地方の物件に手を出してしまいがちなのです。現地を実際に見ることも忘れないでくださいね！
※具体的な不動産投資のリスクを見誤ったために起きた、不動産投資失敗の事例は別記事で詳しくご紹介しています。
高利回り物件や、価格が割安な物件=良い投資対象ではありません。空室率が低い物件にこそ価値があり、まさにリスク回避の最大のポイントです。
利回りよりも、空室率が低い物件を選んで、リスク回避しよう！
※空室リスク回避に考えるサブリース、家賃保証の問題については別記事で詳しくご紹介しています。
補修工事費用はあなどれないリスクとして忘れずに！
いざ投資物件を購入して、その物件のお部屋を賃貸の募集をはじめる。そうなれば当然入居される方もいれば、退去する方もいらっしゃいます。退去者がでれば、その部屋の現状回復。つまりリフォーム工事をすることになります。この補修工事費用対策はあなたの収益と密接に関係し、非常に重要なのです。
じつは、依頼するリフォーム会社によって、工事費用はかなり価格差があります。不動産業界で35年以上、私自身も不動産投資をおこなっています。その経験からもこれは間違いのない事実です。
費用だけでなく、リフォームの出来栄えにもやはり大きな差があります。一長一短とはこのことでしょう。
・仕上げが美しくて、費用が高い会社。
・仕上げは雑だけど、費用は安い会社。
仮にあなたならどちらを選びますか？
家賃の安い投資物件では、とくにここは運命の分かれ道！補修工事の費用が、家賃収入以上に大幅に高ければ即赤字が続きます。仮に3万円で貸しているお部屋のリフォームに、10万円のリフォーム代がかかったらどうですか？3か月分の家賃が無なかったことになります。その時手持ちの費用がなかったらどうなるでしょう？…考えただけで苦しい…うぅ…
※初めての不動産投資でも成功できる3つのポイントについては、別記事で公開しています！
実際に購入する物件が決め、リフォームが必要な空室があった場合は、専門家に同行してもらい見積もりを出してもらいましょう。技術的に補修できることがほとんどですが、もし大掛かりな工事が必要になったら？必ず工事の見積もり費用を確認して最終判断する必要があります。
補修工事の費用は高リスク、事前にしっかりと確認してリスク回避を！
家賃の滞納者のリスク。事前に判らないことも
一棟マンションや、アパート等の戸数が多い投資物件を購入した場合には、入居者の家賃支払いが遅れていたり、滞納する入居者が発生することがあります。
※滞納についてわかりやすく漫画形式でご紹介している記事もあります。
現在満室稼働中！という言葉をうのみにせず、しっかりとした事前の資金準備はしておきましょう。やはり自己資金ゼロというのはハイリスクです。満室を前提として購入すると、買った直後に退去者がぞくぞくとでたり、滞納者が増えたりすることもあります。実際に滞納者がいてもその事実は伝えられないこともあります。
誠実な不動産会社から投資物件を購入するのはもちろんですが、満室という響きを過信せず、滞納リスクには自己資金で備えておきましょう。
※自己資金ゼロで購入した事によって起こった不動産投資失敗事例については、別記事で詳しくご紹介しています。
滞納リスクには、ある程度の自己資金を残すことでリスク回避しよう！
新築物件に隠されたリスク。新築プレミアムに惑わされないで
新築した場合、たとえ部屋が小さくても、条件が多少悪くても、建物が”新築”というだけで満室になることが多いです。
こんなありがたい新築の恩恵、新築プレミアムですが、入居者が新築の付加価値を感じ、入居率が高い状況が維持できるのは約５年位なんです。
新築物件を購入する時には、新築プレミアム感が切れる５年以降の家賃は下落する。この可能性をしっかりと理解して、購入してください。この物件を買って、５年後どうなっているか、しっかりと想像しておくことがリスク回避になります。5年後こんなはずでは…とならないように、土地勘のない場所で新築だからと言って安易に手を出すことはお控えください。
新築プレミアムが切れたあとのことも考えて購入しよう。
※不動産投資の目利き力については別記事で詳しく書いていますので、ご参考にしてみてください！
不動産投資リスクの回避方法のまとめ
いかがでしたか、不動産投資と他の金融商品では投資対象としてちがって、比較的に安定した家賃収入を長期にわたり得られます。
一方デメリットをあげるとするなら、金融商品などとはちがい、売却までの時間がかかってしまうことです。売ろうと思って即座に買いたい人が現れて、すぐに売れるわけではありません。ですから換金性はよくありませんね。
このデメリットをあなたが被らないために、リスクを回避した堅実な不動産投資をしなくてはならないのです。最初にも書きましたが、不動産投資で起こりうるリスクには、基本的には自己想定と対策が可能です。利回りではなく空室リスクを見ること。補修工事の費用は軽く見ない事。事前に専門家に見てもらうことも必要であること。新築プレミアムに惑わされない事。これらが大切です。
そしてこの大切な事柄をしっかりと説明してくれる誠実な不動産やさんを探してください。そうすればあなたの不動産投資成功はもう目の前にあるでしょう！
※コロナ不況時でも大丈夫、富裕層になるための記事も絶賛公開中です！
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