不動産投資で失敗する間違いやすい購入判断を3つ公開!

不動産投資に失敗した。不動産投資に失敗したらどうしよう…不動産投資に不安はつきものです。ではなぜ不動産投資に失敗してしまうのでしょうか。なぜもし失敗したらと考えてしまうのでしょうか。今回は不動産投資の失敗についてのお話です。では下の3つのチェックポイントを順にせつめいしていきたいと思います。

①利回りだけをみて、とびついてしまう

➁大学や工場が近くにある期待感だけで物件を買ってしまう

③競売物件にお宝物件あり?勘違いでとびついてしまう

ぱっとみて、え?それだめなの?って1つでも思った方は要注意です。ぜひリスクから目をそらさず最後まで読んで、失敗する理由をまなび、不動産投資を成功させてください!

①利回りだけ重視して判断してしまう

不動産投資するなら、地方の高利回り物件を!地方の高利回り物件で稼ごう!などと高利回りであることがさも魅力的かのようにいっているサイトもおおいですが、ちょっとまってください。

地方の高利回り物件にはリスクもあります。地方では、人口自体がとても少なく、常に空室が発生するリスクがあります。だからといって家賃を下げても、そもそも入居者の需要がすくいエリアならば、おなじことです。そのうえ築年数が古く、駅からはなれたアパートだと、さらに困難が…。

対象不動産の想定利回りを不動産会社から説明をうけても、じっさいには想定利回りの空室がなくなり、確定利回りになることが最後までなく、想定した収入をえることができなかった。けっきょく最後は売却しなければならないことがおきます。売却できれば、まだいいかもしれません。売り出しても、入居者がみつからない、空室がなくならない、だから売却しよう、そんな物件がそう簡単に売れるとおもいますか?

想定利回りが高くても入居者がなく手ばなす場合、売ることもさえも難しくなる!

 ②大学や工場が近くにある期待感で物件を買う

”この物件の近くには、大学や工場があるから安心ですよ!”そう言われると、なるほどーとおもってしまうかもしれません。ですが考えてみてください。学校の移転、閉鎖ってふつうに起きていますよね。最近では、大学自体がが学生寮を建築したり、学生のかずが減ってしまったため都内へ移転もありました。過去にも、大手自動車メーカーが工場の移動・閉鎖がありましたね。これはどこの地域の会社にでも起きる可能性があります。

特にリスクが高いのは、学生さんの入居だけがターゲットの場合、入退去のタイミングが年度の切り替わりのタイミングに限られてしまいます。そのタイミングの入居をのがしてしまうと、そのままま1年近く空室になるという事態もあります。

学生や工場で働く人の入居者を期待しすぎない。移転閉鎖の可能性を無視しないこと!

 ③競売物件にお宝物件あり?リスクを理解しよう

良い物件に出あえないからと言って、あんいに競売物件にとびつかないことです。ネットでは、競売物件のリスクの避け方や、競売物件での稼ぎ方など、ポジティブな記事もたくさんみかけます。ですが、競売物件は購入後にさまざまな問題を解決しなければいけない、ハードルの高い物件だということをしっかりと覚えておいてください。

そもそも競売物件とは、債務の返済が滞った人の債権を回収する目的として”裁判所”が売りに出すものです。インターネットでも簡単に競売情報の収集ができるため、興味を持たれる方も増えましたが、実際にはあなたが考える以上にリスクが高い物件であることを認識してください。

競売物件をぶじに落札して購入できた。よかったよかった…では終わらないことも。競売物件は購入する前に室内の中に入ってかくにんすることはできません。写真のみで購入を決定します。ですから物件を購入後、いざ建物中にはいってみると、おもった以上に補修には多額の費用が掛かる状況があることを、あとでみつかることがあります。ほかにも購入物件を借りている賃借人が、じぶんが内装費用を多額に負担しているんだと主張してくることもあります。こうなるととてもやっかいです。

競売物件は、購入後にやっかいな問題を解決しなければならないことがある!

なぜ不動産投資に失敗するのか

ここまで3つのチェックポイントを順にせつめいしてきましたが、いかがでしたか? なぜ、不動産投資に失敗するのか。その原因は、購入時、物件の問題点を見逃してしまうことで、事前対策をおこたり、大きな損をしてしまうからです。

不動産投資には当然、リスクはつきます。ですがこのリスクから目をそらさず、具体的にしっかりと勉強すれば、安心できる投資物件をひきよせ、失敗しない不動産投資をすることができるでしょう!では手堅い物件とはなんでしょう。

安心できる投資物件とはなにか…どうしたら失敗しないのか

安心できる投資物件とはなにか、安心できる不動産投資とはなにか、と簡単いっても入居者の需要に変化が起きることで、空室が増えてしまったり、家賃がさがると同時に家賃収入も減ってしまうというリスクはひそんでいるものです。ではどうしたら不動産投資に失敗しないのでしょう。成功するための。チェックすべきは下の3点

入居者の変化を想像しておく

競売物件に投資はしない

目先の利回り表示に注意

では順に説明していきます。

入居者の変化を想像しておく

大学や、大手企業の入居者だけを目時とする不動産投資はしない。大学生や大手企業があるからと、ピンポイントで賃貸需要を見込めば、不動産投資のリスクは高くなります。物件をえらぶときは、地域住民が交通や買い物などの利便性を考慮しても、そこに入居したくなるような物件をえらびましょう。

競売物件に投資はしない

先ほでもかきましたが、競売物件の建物内部は写真で判断しなければなりません。そして購入後に確認できた問題は、”すべて”じぶんで解決しなければいけないのです。若干相場よりもやすく購入できたとしても、立地を除き、建物内部は空室でも見ないで購入することになるのです。判断できないリスクがあるのに、あなたのたいせつな多額の資金を投資することは避けましょう。

目先の利回り表示に注意

高利回り物件には、隠された理由がある場合があります。なぜ高利回りなんだろうと、チェックはかならずしてください。新築された時から長期で入居している方が多い物件は、家賃収入が安定しているようにかんじられるものです。

しかし、長期入居者が退去したときには、室内にかなりのリフォームが必要と判るケースもあるのです。退去時に、家賃相場がすでに下落しているばあい、直近の相場で考えると、利回りが下がることがあります。

同じ間取りの部屋にもかかわらず、同じアパートで入居者の家賃に50%くらい差があるケースもあります。また、地方の高利回り物件は、入居者自体がすくなく、満室にできないまま時間だけがすぎていく物件もあります。

本当におすすめできる安心な投資物件とは!

・東京都内をメインとした地域の物件がおすすめ!

投資物件の入居率を安定させるために必要な基本的な条件は、物件があるエリアの人口が多いことや人気がある地域になります。建物の設備や間取りの広さを考えるまえに潜在的に賃貸の需要が多いエリアに注目することが成功の秘訣です。オリンピック以外でも都内には注目のエリアはあります。

山手線と京浜東北線の田町駅〜品川駅間に完成する新駅「高輪ゲートウェイ」駅!この駅は、今春からスタートですね。このエリアは安定した人気が予想されます。ほかにも羽田空港跡地をゾーンわけして第一ゾーンは20haが整備されています。羽田空港周辺には、ゾーンに建築されるホテルや空港関係者の賃貸重要を見込まれ、特に羽田空港と直接結ばれる京浜急行羽田空港線が投資対象として、一部の投資家には密かに人気のエリアです。といわれる京急蒲田駅周辺は、今後のさらなる発展が期待されています。

・最近人気の北区赤羽『赤羽駅』!比較的家賃や物価も安く駅周辺には、賑わいのある飲食店が多く存在します。埼京線を利用すると池袋駅まで8分、新宿駅まで14分とアクセスの良さも人気をの理由かもしれません。入居者の価値観が変わりはじめることにより、このエリアの投資物件も人気が高まりつつあるエリアです。   

・アクセス中心なら隠れた人気エリア京王線『明大前』!明大前駅からは、乗り換えをしないで直接人気のエリアに行くことができます。新宿駅まで5分若者に人気の吉祥寺駅まで11分・下北沢駅までは2分・渋谷駅まで6分と京王線と井の頭線を利用できる明大前駅は、各エリアに通勤・通学する入居者が対象になるため入居率の安定が見込まれます。

まとめ

不動産投資は、投資に失敗したら購入した投資物件を売却すればなんとかなると、 まるで丁半ばくちかなにかの様にとらえて、 安易にかんがえてはいけません。新築物件の価格は、周辺の中古物件より高いのはあたりまえですが、ふるくなると賃料が下落がします。賃料が下落すると収益面から購入した投資物件の価格がさがることも予想できます。

東京都内に着目するだけでも各地域に再開発の計画や学校の移転、景気動向から人気エリアにも変化があります。これだけの変化は、不動産投資にリスクとチャンスの影響があります。不動産を購入する対象地は、お客様の出身地や過去の勤務地など、地域の状況にくわしいエリアに不動産投資をするばあいを除き、都内を投資エリアにおすすめします。地域の賃貸需要減少や家賃の変動も小幅で推移することが予想できる都内に不動産投資をすることで、このブログを読んで頂いたあなたの不動産投資が失敗することは、最小限にできるでしょう!

初心者でも分かる!不動産投資の仕組みや、プロのノウハウなども別記事で公開中です!

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