はじめての不動産投資で失敗しないための３つの判断！

はじめて不動産投資をするかたは、不動産を持てるうれしさから投資物件を買う前に購入判断をまちがえて、ご本人が気が付かずに失敗していることがあります。不動産投資は、ほとんどの方が借入金（ローン）を利用して投資物件を購入します。購入後は収益物件の運用、長期のローン返済を滞ることなく家賃で返済していくために『アパート経営』といわれる運用をしなければなりません。そのために今回は購入物件の運用前にみる購入判断のまちがいを３つご紹介していきます。

間違えた投資判断３つをご紹介

自己資金がなくてもOK?

①自己資金がなくても年収が高ければ不動産を買えると聞いて購入したりすることも注意が必要です。金融機関のローン申しこみ書類で不動産の売買価格を不動産会社がかいざんする提案が問題になりました。レバレッジが最高だぜ！なんて考えで自己資金０円で不動産投資をすることはさけましょう。購入後にも出費はありますので堅実にかんがえて投資をしましょう。

収益物件を購入したあとも空室のあいだ、家賃が入らないことやお部屋の補修費などの出費があります。毎月のローン支払と補修費がかさなり大きな赤字になる月があるかもしれません。出費はかならずありますから予備費を想定した投資の判断をしましょう。

自分だけ特別に安い金利？

②安い金利（住宅ローン）を利用して一戸建やファミリーマンションに投資するなどの不動産投資はすすめられてもしてはいけません。購入者の転勤などのやむを得ない事情でお部屋を貸し出す場合は別として、金融機関から悪質と判断をされることで一括返済を請求されることがあります。借入金の使用目的をいつわる行為は金融機関をだますことになります。

資金の使用目的を改ざんして住宅ローンを申し込むことで、有利な投資のおはなしが不動産会社からあるかもしれません。金利が特別に安いなどを不動産会社から聞いて購入を決断することは特に注意が必要です。ちなみに住宅ローンはひとつしか組めませんので、同様に資産を増やしていくこともできませんし、住宅を購入するローンも借りられなくなります。フラット３５を利用した不動産投資はマスコミにも取り上げられました。このような投資は厳禁です。住宅ローンにくらべて、金利は高くなりますがアパートローンや不動産投資のためのローンをかりましょう。

利回りが高く、もうかる投資物件をえらんだからOK?

③あたりまえですが、 利回りが高い物件をみつけると買いたくなりますよね。 でも、そこで一呼吸おくことをおすすめします。利回りが高い理由がなにかをしらべてますか？なにも確認することなく購入して、あとから空室が増えて毎月の家賃収入が大きく減額したり、空いた部屋の募集賃料を下げても入居者がみつからない状況になることもあります。

投資判断を間違えた悲惨な例

当社に売却のご相談でこられたお客さまの中には、他社から物件の評価が出ているので勤務先の年収でローンの借り入れができます。と紹介された投資物件にとびつき購入したました。投資物件のひきわたしをうけた直後から今までいなかった家賃滞納者が急に数名でてきてしまい、家賃収入がおおきく変わりローンの支払いがすぐに難しくなり、すぐ売りたいとご相談にこられた方がいます。

家賃保証の物件は、注意深くチェックしてみよう！

サブリース（家賃保証）のお部屋は、実際の入居状況がわかりにくいことがあります。家賃保証会社が周辺相場よりも高い家賃でかりているため、サブリース契約解約後の空室募集では家賃がさがるケースもあります。このようなことで、みなさんが失敗することがないように賃貸借契約の内容も確認してから利回りの判断をしましょう。

まとめ

今回は、はじめて不動産投資をする方が収益物件を購入するときに失敗しやすい３つの間違いをご説明させていただきました。不動産投資の失敗を考えたときには、収益物件を購入する判断のまちがいと物件を購入したあとにおこる管理・運用の失敗を比較すると購入段階で失敗したときの方が損失をとりもどすことが難しいです。

ご説明した３つの間違いは、投資に対する期待をふくらませすぎて、冷静な判断ができないときにする失敗です。この失敗は防げる失敗です。失敗を防ぐ方法は、相場を調べて安く感じる投資物件をみつけたときは、冷静な気持ちをとりもどして、安く売却する理由がわかるまで調べてください。売主も投資家です。投資物件を安く売却するには理由があると考えることが自然です。割安な物件をみつけたらあせらずに理由をしらべてから最終判断をすることで成功の確率がふえていきます。

このブログをお読みいただき不動産投資を成功させてください。

※不動産投資の仕組みについては別記事でもご紹介しています。

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