不動産投資の豆知識

最初の不動産投資はリスクを理解して、投資目的に合わせた物件選び!

不動産投資最初の一棟

最初の不動産投資はリスクを理解して、投資目的に合わせた物件選び!

あなたが不動産投資サイトでいくらみても、いざとなるとどの物件を選んでいいのか決めきれない…そんな方も案外多くいらっしゃるのではないでしょうか。

不動産投資、といってもたくさんの種類があります。今回は不動産業者である、私が投資物件を判断するときの決め方、選び方の知識、基本の一例もあわせてご紹介します。

投資物件の種類を知り、無理せず自分に合う投資物件を選ぼう!

不動産投資と一口に言っても種類はたくさんあります。まずは種類を覚えましょう。

不動産投資物件の種類

  • 地方のRC物件
  • 新築アパート、新築マンション
  • 一戸建て
  • 区分マンション
  • 中古アパート、中古マンション

次に1つ1つ特徴を書いていきます。

①地方のRC物件への投資

メリット・デメリット

メリット

➡地方のRC物件の特徴=物件の銀行評価(土地評価額+建物評価額)が高い傾向があります。

➡想定利回りが高い物件が多い。

デメリット

➡潜在的に賃貸需要が少ない。表面的な満室想定利回りが高くても満室にならないことも。

➡金融機関の融資条件が変化することで、将来的に売却が困難になる可能性がある。ちなみに現在は、首都圏で地方の物件に融資する地方銀行が減り、売却しにくい状況です。

➡管理やリフォームが遠方の会社任せになり、割高な請求をされるケースがある。

➡将来、地方の人口激減により不動産価格の大幅な下落の可能性を無視できない。

数年前には、物件の評価価格などによっては、購入価格の100%融資をしてくれる地方銀行がありました。ですが、100%融資を前提で不動産投資をはじめるのは”要注意”です。縁のある場所、土地勘のある地域や地方の都市に限定して、物件選びをすることが良いと思います。想定されている利回りが高い物件、融資の評価が高い物件など、土地勘のないエリアの投資物件を資料の表面的な部分だけで投資判断することはおすすめできません。

➁新築アパートへの投資

つぎは、新築のマンションや、アパートです。不動産業者さんが建てた”新築木造アパート”です。

メリット・デメリット

メリット

➡しばらく大きな修繕費が不要

デメリット

➡中古物件として売却するときに思った金額では売れないことも

新築は銀行評価も高いため、サラリーマンでも購入しやすいことから一時期いっきに流行りましたが、ご存じのとおり、シェアハウスや不正融資など多くの問題がニュースでとりあげられましたね。

利回りを上げるために、せまい土地に、ちいさい面積の部屋で戸数を増やしたシェアハウスを需要以上、各地に建て続けました。その結果、新築にもかかわらず入居者は無し。販売していた不動産会社の家賃保証も、支払われない状況になり破綻しました。足立区や横浜などの一部地域などでは、アパートが大量に建築されて問題になりつつあるのでそこも注意が必要です。

新築プレミアムと業界で呼ばれているように、新築時は家賃が高く設定されても賃借人が入居します。ですが、ある程度建物の年数が経過すると、家賃は下がる傾向にあります。ポイントは、家賃が減った時にもアパート経営が継続できる物件であることです

ここが投資をするかどうか精査するときに重要なポイントです。

あたりまえですが、新築アパートは、しばらくは修繕も不要です。ですが10年、あるいは20年たってくれば、とうぜん修繕費が必要となります。つまり、家賃収入が下がって、修繕費がかかる。ここをどうやってしのぐかどうかなんです。

そこまで長期保有は考えていないよ、少なくても5年後くらい先には売っちゃおうと。気軽に売却を考えている人もいらっしゃいますが、売却を検討した時すでに家賃の下落が発生していれば、新築不動産の相場が横ばいでも”中古物件として売却するときに利回りが下がり、思った金額では売れない可能性”があります。そこのリスクもしっかり理解しておいてくださいね。

③一戸建への投資 (都内)

次に都内の一戸建てへの投資です。

メリット・デメリット

メリット

➡ファミリーで入居するケースが多く、いったん入居すると長期で安定した収入になる

➡空室のタイミングでは、高く売却できたり、中古住宅として売りに出すことで、比較的に換金性が高い。

デメリット

➡利回りは低めになる。

➡建物面積が大きく、退去時には原状回復費用の負担が大きい。

➡共同住宅と異なり、ひと組の入居者が退去すると収入がなくなる。

一般的に一戸建ての賃借人は、ファミリーで入居する方が多いです。家族住まいで、法人契約になることも多く、いったん入居すると長期で安定した収入になります。将来てきには、入居者が退去したタイミングに住宅としても売却ができるので、資金回収のリスクも少ないですね。利回りは低いですが、将来のご自宅用や、お子様に住宅用地を残したいと考える方には特におすすめです!

一方で注意点としては、収入の安定性。

収入が安定するのは、入居者が1戸の一戸建て物件より、複数戸の共同住宅へ投資する方が安定します。都内の一戸建て賃貸は、賃料も高額になるため、建売住宅を買って住宅ローンを支払うのと、賃貸でかりて家賃を払うは、あまり金額に差がないことがあります。そうなると、入居者が退去した時には、家賃で住宅ローンが支払えるため、新たな入居者を探すのに時間がかかることがあります。ですから、都内の一戸建てへの投資は、単なる不動産投資目的だけではなく、将来ご自宅にする目的や相続対策を兼ねてお子様に住宅地を残したいなど、ほかの利用目的をふくんだ投資を考えているかたにおすすめしています。

④区分マンションへの投資

次は、区分マンションへの投資です。

分譲マンションの1部屋を買って、それを貸し出す不動産投資のことです。ワンルームマンションなどが代表的な投資物件ですね。

メリット・デメリット

メリット

➡中古のワンルームマンションなら、総額が低く抑えられ投資をしやすい

デメリット

ワンルームマンションでも新築の場合、将来売却する際、購入価格を下回ることが多い

新築のワンルームマンションは、将来売却する際、購入価格を下回ることも多いです。ですから、ワンルームマンションは都市銀行などの銀行融資が難しいのです。価格の下落リスクを考えて、長期で保有するか、一部の堅実な投資家は”不動産投資をはじめる勉強”と考えて投資する方もいらっしゃいます。実際私がが保有するワンルームマンションも月々の管理費と積立金を考えると空室時を含めて考慮すると投資効率はけっして良くはありません。中古のワンルームマンションの場合は、総額が低く抑えられますので ”不動産投資をはじめる勉強” のための購入したり、長期で保有する投資方法ならば、価格面で投資をしやすいのがメリットです。

⑤中古アパート・中古一棟マンションへの投資

最後に、中古アパートや中古の一棟マンションへの投資についてです。

メリット・デメリット

メリット

➡維持費が安い※大型一棟マンションはエレベーターや消防点検などの維持経費があり、維持費は比較的高くなります。

➡総戸数が多く、空室リスクがすくない

デメリット

➡融資期間が建物の対応年数から計算した残存期間に限られる

➡建物の補修費用が高額になることも

中古物件は、金融機関に融資申し込みをしたとき、借入期間が建物が建築されてから建物の対応年数までに限られてしまいます。特に木造アパートでは、新築から耐用年数22年なので、借り入れ期間も22年可能ですが、中古物件の場合には、耐用年数の22年から新築後の経過年数を差し引いた期間が借り入れ可能期間と判断する金融機関が多いです。

一方 RC造(鉄筋コンクリート造)の場合には、価格は高くなりますが耐用年数が47年と長く、長期の融資が比較的融資も受けやすいので、購入しやすいです。最初の不動産投資でRC物件を対象にするには、高額になるため購入価格で不安に思われる方もおおいとおもいます。ですが不動産投資になれてきましたらRC造の建物は投資対象におすすめです。

ふたつ目の注意点は、建物の補修費用についてです。一般的に、一棟マンションの場合には屋上防水や外壁工事などは費用が高額になりますので注意しましょう。ほかにもエアコンやミニ冷蔵庫など室内設備が経年劣化により故障するなど、思いがけない補修費用がはっせいすることがあります。

自分に合った種類を選ぶには、不動産投資の目標を考える。

ここまで読んでいかがでしたでしょうか?メリットデメリットを読んでピンとくるものはありましたか?自分に合った不動産投資の種類を選ぶには、不動産投資の目標を明確にしておく必要があります。ただ、初めての不動産投資で勉強の為に買うのか。それとも、アパート経営をがっつりとやるつもりで、長期的な挑戦なのか。どの投資スタイルではじめますか?無駄な経費をかけないためにも、はじめに投資目標をきめておきましょう。

買っておしまいではない不動産投資。1棟目は目的に合わせて!

不動産投資の目的が、長期にわたって、安定した賃料収入、不労所得を得ることなのか。ローン返済も終わった頃、老後の安定収入の為に不動産投資を利用したいのか。目標は様々です。不動産投資は、株式投資とはちがい、売却までの時間がどうしてもかかってしまうので、換金性はよくありません。また、不動産投資は、貸室を運用するため賃貸契約をしたり、建物を修繕したりと、投資物件を買って終わりではありません。

ですが、株式投資で人気の高配当株(利回り3%~5%)と比べると不動産投資は比較的に安定した、高利回りな家賃収入を長期にわたり安定して得ることができます。需要がなくならない首都圏など人気のエリアで物件を買うことで、不動産の資産価値が上昇することもあります。あなたの目的に合った一棟を選べば、不動産投資はとても魅力的な投資方法です。ぜひ、この記事をご参考に、不動産投資の初めての物件を選んでみてください!

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ちなみに私が保有する物件の平均入居率は、約96%以上で運用できています。あなたも高稼働率で不動産投資を成功させましょう。

※こちらの記事では、私の不動産業者としての知見や経験をご紹介しています。不動産投資は、自己判断と自己責任でおこないください。

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