不動産投資の仕組みを知る。単なる仕組みについてはいろいろな不動産投資サイトで、さまざまにわかりやすく書かれているかと思います。ですがその多くは、不動産会社の思惑をもとに書かれていることも忘れてはいけません。これは決して批判しているのではありません。不動産会社などが思惑を持つのは、ビジネスですから当然と言えば当然です。自分が得意とする物件を売り込むのが目的だからです。売り上げを上げる必要があります。ですがこのブログでは、不動産業界の裏方までも知るプロの目線で、そういった思惑を抜きにして不動産投資の仕組みについて、書いています。不動産会社からは嫌われてしまうかな……まぁいっか。1人ばっちには慣れてれるっ！はず！
不動産投資の仕組みを知れば不動産投資に成功できる
では、不動産投資を始めたいけど…１歩がなかなか踏み出せない。成功するためにはどうすれば良いのかもよくわからないし、不動産会社ってもう怖そうでしょ？なんて昭和テイストなイメージのある方にもわかりやすく書いていきます。
(どちらかと言わなくても当方も昭和なので大丈夫です♪)
では不動産投資の基本的な仕組みについて詳しくかいていきます。
※基本じゃなくて、不動産投資のプロのノウハウ、目利き力について知りたい方は別記事もご覧ください。
不動産投資の仕組み。家賃収入を得る。
不動産投資のメリットは
安定した賃料収入を、長期にわたって得られること
不動産投資とは、 宅地や建物に対する投資のことですね。で、その目的とは”家賃収入”を得ることです。とてもシンプル。
もしあなたが、ローンを組んで、投資物件を購入した場合は、その家賃収入から月々の返済をしていきます。 自分のお金をローン返済にあてることなく、借入金つまり、ローン残高を減らすことができます。
不動産投資は手元に資金を残したまま、資産形成ができる
ローンを利用することで、比較的少額の支出で、資産形成をすることができるため、多くの法人や投資家が不動産運用をしています。
自己資金ゼロでも購入できるは失敗への1歩…かも
多くのサイトで、頭金が少なくても大丈夫！や100％ローンなどをうたって投資物件を購入できますよなどと、高らかにアピールしていたりします。
確かに投資物件を単に買いたいだけならそうかもしれません。ですが買えた=成功ではありません。自己資金ゼロで買うことはむしろ不動産投資失敗へのおおきな第1歩になってしまう可能性があります。投資物件を買って、成功するためには必ず手元にお金を残しておきましょう!
※自己資金ゼロでの投資については別記事でも詳しく書いています。
投資物件は買っておしまいではありません。そこからアパート経営がはじまります。そして購入後の支出は”必ず”あります。
家賃の滞納が出たら急にでたら？補修費用が思ったよりかかったら？退去者が重なったら？急に費用負担が起きた時、手元にお金がなくて払えると思われますか？
そうなんです、必ず臨時の支出は想定して不動産投資は行いましょう。
※不動産投資の備えるべきリスクについては詳しく別記事でご紹介しています。
不動産投資は節税対策にもなる
法人の節税対策にも不動産投資を利用。（償却資産として活用）
老後の収入の為に不動産投資を利用。
実際に法人以外でも、富裕層の方々が節税対策に建物を償却資産として、活用したり、老後の収入を目的にアパートを購入する方もいらっしゃいます。
※相続税対策で不動産投資を行うメリットについては別記事で詳しく書いています。
不動産投資と他の投資との違い
不動産投資の最大のメリットは、比較的安定した家賃収入が、長期にわたり得られることです。とくに東京都内の不動産投資では、物件価格は平均株価のように短期間で大きな上下を繰り返す変動をしません。そして賃料は比較的に安定しています。なので都内の不動産投資は長期で運用をお考えの方には特におすすめです。
※不動産投資物件の種類とそれぞれの特徴は別記事で詳しく書いています。
デメリットとしては、金融商品などの投資とはちがい、売ろうと思っても売却まで時間がかかります。ですから換金性はよくありません。
不動産投資でどうやって利益を得るの？
不動産投資で手に入れられる収益は2通りあります。簡単に。あなたが、賃貸用不動産を買い賃貸にだします。すると家賃収入という収益がはいります。これが1つ。（インカムゲイン）
買った不動産が、購入時よりも高く売れた場合の利益。この収益が2つめです。（キャピタルゲイン）
➀家賃収入… アパートなどの収益用不動産を購入、その部屋を第三者に貸し出すことで、賃料をもらい、毎月収入を得る。
※ 長期的な運用方法になるため、修繕や補修に費用が必要。だが比較的安定した投資方法。
②売却益… 購入した投資物件を短期間で売却して利益を得る。
※おすすめ度は低くリスクが高い。プロの不動産業者でも失敗することがある。
不動産業者や、法人のなかには、商業ビルなどで短期間に利益を得る方もいますが、プロの不動産業者や、巨額の資金を運用する場合をのぞいてはリスクが高く、おすすめできません。
法人や個人の方が不動産投資をするなら1つめのパターンで、長期的な運用をおすすめします。アパートを経営するという視点が大事です。
初心者向けの不動産投資はある？
不動産投資にはマンション、アパートなど住居系と、店舗・事務所関係が入居する商業系があります。初心者の方が不動産投資をするならば、おすすめは”住居系”です。
住居系の物件は、金融機関から借り入れがしやすい！
入居者も比較的に安定的！
住居系の投資物件をもう少し、くわしく書いておきます。投資物件の主な種類は4種類。
マンション(区分・ひと部屋)
分譲マンションの一部屋を買って人に貸し、家賃収入を得ます。代表的なのはワンルームマンション経営。初めての不動産投資を考えている方におすすめなのは、中古のワンルームマンションです。購入しやすさに加えて、投資金額をおさえて、都心や駅からちかい条件のよい物件から投資をはじめられるため、不動産投資の勉強として投資する方も多いです。
マンション(一棟)
マンションの一部屋ではなく、建物まるごと一棟を購入して、家賃収入を得ます。一棟まるごととなると、投資する金額も高額となるため、それにともない不安感も大きくなる傾向があります。ですが総戸数が増えることで家賃収入も安定します。注意すべきは、建物の規模がおおきくなると、設備も増えます。エレベーターや受水槽など建物の管理や修繕に管理会社が必要になります。はじめはエレベーターなどの無い３階建てくらいの一棟マンションがおすすめです。
アパート
アパートを購入して、家賃収入を得ます。不動産投資がはじめての方には特におすすめです。アパートは総戸数が多いので、空室が出ても比較的に賃料収入も安定します。そのため、手持ち資金を金融機関の返済に充当しなければならない状況になる確率も減少します。
また、建物管理も容易なため、自身の判断で比較的自由なアパート経営が可能だからです。 特に土地をもっている方にはアパート建築もおすすめ。
※土地があればどこでも良いわけではありません。市場調査を安易に考え、家賃保証に依存したアパート建築は要注意です。
※初めての不動産投資にアパートがおすすめな理由は、別記事で詳しく書いています。
一戸建て経営
一戸建てを購入して、家賃収入を得ます。ファミリー世帯に一棟で貸しだすため、利回りは低くなる傾向があります。
シェアハウスのように複数の入居者が住むことで利回りの増加は見込めますが、シェアハウス専門の管理会社に、管理を委託すると管理料は通常より高額になり、あまりおすすめできません。一般的な入居者募集では、入居者が集まりにくい傾向があります。
一戸建てを一棟で貸す場合、貸出す面積が広く賃料が高くなり、入居者をさがすのに時間がかかる場合もありますが、一旦入居者がみつかるとワンルームマンションやアパートよりも安定的に長期入居してくれることが多いのが魅力です。
デメリットとしては、一戸建てへの投資は利回りが低いため、効率的な不動産投資とは言えないところですね。
ここでまでで4種類すべて簡単に説明しました。結論として初心者におすすめは
初めての不動産投資は、アパートがおすすめ！少額なら中古ワンルームマンション！
ということになります。
ここで1点注意していただきたいことがあります。
まるで裏技のように、投資物件購入に住宅ローンを使えば有利であると言われた場合、つまり、”投資物件の購入”にもかかわらず安い金利の”住宅ローン”利用を勧められたら、迷わず断ってください。これは金融機関をだます行為になります。これが発覚すれば一括返済を求められることもあります。このような悪質なことを言ってくる不動産やさんからはすぐに離れましょう。
不動産投資は投資初心者におすすめ？
サラリーマンのかたが、会社からの給与を得ながら、投資物件からの家賃収入も同時に得る。いわゆるサリーマン大家さん。そんなかたも増えていますね。不動産投資は投資初心者の方にももちろんおすすめできます！
不動産投資は特別な勉強や知識を必要としないことも魅力の一つなんです。
本業に支障をきたさず投資が可能！
不動産投資は、管理会社に管理をおねがいすることで、自分のメインの仕事（自営業者やサラリーマン）をさまたげることなく運営できるのも魅力のです。
さきほども書きましたが、不動産投資の場合は、複雑な投資方法をしらべたり、勉強する。あるいは毎日毎日、経済の動向や国際情勢をしらべて予測しながらすごす。このように、報道を日々こまめにチェックする必要はありません。あくまでも本業主体で、 副業的な位置づけで投資することができるのです。
不動産投資の失敗リスクは予測ができるのが魅力
金融商品などの投資リスクは、予測することがとても難しいですね。特に外国の動きなどは予測できないことが多いですよね。
ですが不動産投資のリスクは大きな価格変動や天災を除いて、ある程度あらかじめ予測することができます。
建物の築年数や、修繕履歴から将来起こり得るリスクを予想することも可能で、事前に対策をしておくことができます。
ある程度投資リスクを投資家が管理できるのも不動産投資初心者にとってもの魅力の1つです。
※良い不動産会社の見極め方の記事もおすすめしています！
まとめ
いかがでしたか？不動産投資の仕組み、少しおわかりいただけましたでしょうか。
コロナ不況と言われたり、人生100年時代、老後の資金2000万円問題など、しょうらいの不安を探せばきりがありません。自分の老後計画は、自分自身で対応していかなければならない時期がすぐ目の前にきているのでしょう。
ですが将来の安心の為、不動産投資でハイリターンを求めすぎるのは禁物です。失敗する可能性が急激に高まります。欲に付け込んだ一部の不動産業者が耳元で甘い言葉をささやき、つい利益を求め踏み出してしまうからです。
不動産投資初心者のかたは、不動産投資のしくみを勉強したあと、これが長期的な投資であることを理解して、ぜひ安定した収益をめざしてください。不動産投資で成功者になれれば、不労所得を得、将来の経済的な不安から解放されるでしょう！
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