相続税対策で不動産を購入する理由を解説

平成27年から相続税の基礎控除が減少しました。そのことに伴い相続税対策を考える人が増えています。今回は、不動産を買うことで相続税対策になるのでしょうか。みなさんも相続税対策で不動産を買うことを耳にしたことがあると思います。相続税対策で買う不動産の種類(収益不動産・土地)により節税のメリットが異なります。今回は、節税目的で土地を買うことで、どんな節税メリットがあるのかを解説していきます。

不動産を買うとなぜ相続税の対策になる?

ある方が現預金5000万円をお持ちになり、亡くなってしまったとき、相続人の方に課税される相続税の評価額は、5000万円になります。この5000万円が相続税の対象価格になります。現金の場合には、そのまま課税されるわけですね。

ある方が5000万円で土地を買ったときにはどうなるのでしょうか。土地を5000万円で買いましたが、亡くなってしまったとき、相続税の対象が現金から土地になりました。この場合には、土地の評価額を決める基準価格があります。この基準価格を路線価といいます。国税庁に路線価図というものがあり、相続で取得した財産の評価をする場合に適用されます。

相続税の節税を土地購入で

土地の実勢価格(この場合5000万円)より、路線価の方が低くここで発生する差額分に節税効果があります。

・現預金5000万円の場合には、相続税の課税評価額も5000万円になります。

・仮に100㎡の土地を5000万円で購入したとき、土地の路線価が㎡単価40万円と仮定すると土地の課税評価額は、4000万円になります。この5000万円ー4000万円=1000万円の課税評価の差額分が相続税対策になるということです。

相続税の節税効果が大きくなる土地は?

相続税の節税効果を土地で解説します。毎年、公表される土地の価格、公示地価と比べると路線価は約8割くらいの価格になります、約2割程度路線価の方が安いことになります。この差が大きいことで節税効果が大きくなることがあります。その傾向は、不動産取引で実勢価格が高い地域になります。土地の価格が高い都内や駅の近くなどに傾向がみられます。また、路線価が安い場所に建つ高稼働率の収益性の良い不動産も同様です。ちなみに土地に建物を建築したとき、建物の構造により異なりますが建築費用の40%から60%くらいが固定資産税評価額になります。3年に一度評価が見直されて、評価額は下がっていきます。

まとめ

今回は、不動産による相続対策の基本的な考え方を解説しました。また、賃貸用の建物が建つ不動産の場合には、更に有利な相続税対策になります。注意点も解説します。原則は、相続税の評価額は時価ですが、不動産取引はお互いの価格合意で売買価格が決まるため適正な時価を把握することは難しく、路線価を基準にしているということです。高額の節税対策を不動産で行うときには、税理士と相談をしながら路線価を国税当局から否認されることのないようにすることも大切です。

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