不動産投資を考えた時、どの物件なら儲けることができるのか。これを買ったらいくらくらい利益が出るか、まず考えますよね。不動産物件の目利き力ですね。物件データを活用した投資分析サービスも話題になり、不動産業者の存在意義に疑問が…なんて話もありますが、それは当面考えられないでしょう。データを分析することができたとしても、結局その予測データを比較して、現状や様々な条件に合わせて考えることが必要です。これは不動産業で経験を積んだ人間にしかできないことです。
ですがこれから不動産投資を始める方だって、儲かる物件を手に入れたいわけです。今回の記事では不動産業者が、どうやって投資物件を選び投資を行っているか、まさにその目利き力の源をご紹介します。これを読んで、目利き力を養っていきましょう。
不動産投資物件を見る目”目利き力”物件のどこを見る？
いったい物件のどこをみればいいのか、どこを見れば物件の良し悪しが判るのか、ここが誰しもが知りたい部分ではないでしょうか。先に言っておきますが、業者が投資する不動産投資は、実はあなたの想像以上に堅実であるということです。無謀な投資、軽率な投資はしません。私自身も、不動産会社のCEOとしての不動産投資では、はっきり言って”失敗はゼロ”です。そんな私の不動産投資で成功する為の目利き力のノウハウをこれからわかりやすくかいていきます。
物件の目利きより先に、不動産会社の性質を見抜け
まず投資物件を探さなければなりませんね。そうです、物件を探す。どこで探しますか？実はもうここからが不動産投資成功への分かれ道。
物件を目利きする前に、まずはあなたには信頼できる”誠実な不動産会社を探す”という工程が必要です。ここであなたの不動産会社に対する目利き力が試されます。
※不動産会社の選び方については別記事で詳しくご紹介しています。
そんなこといっても、いい投資物件情報が有れば、どんな会社にだって問い合わせするに決まってる。そう思われましたか？
そう思われた方は、不動産投資に挑戦するには、まだ早いかもしれません。不動産投資は絶対失敗できない大きな買い物なのです。成功が不可欠！悪質な不動産業者に足元をすくわれれば、一生後悔することになるのです。これは35年以上不動産業界にいる私が言うのですから間違いありません。不動産業者の悪は許せる範囲の悪ではありませんよ。
※悪質な不動産業者の実態については別記事で詳しくご紹介しています。
信頼できる不動産会社の営業マンを見つけよう！
とはいえ、信用できる誠実で理想的な不動産会社を選ぶのは、実際にはとてもむずかしいものです。大手で有名だから安心だとはならないのも現実です。みなさんどうしても企業イメージや、大手の営業マンということでなんとなく信用して選びがちです。
不動産会社の会社の規模に関わらず探してください。大切なのは会社の規模ではなく、人と会社の体質です。誠実な営業マンが長年勤めている不動産会社は、信用できる会社が多いです。試しに信用できそうな営業マンを見つけたら勤続年数をきいてみましょう。
不動産会社に購入の相談をすれば、担当者が紹介され、物件ごとのメリットを親切に丁寧に、あるいは熱心に教えてもらえるでしょう。でも、どんな物件にも必ず、メリットデメリットは存在します。
たとえば物件の前面道路が狭いとき、デメリットには車が通りづらい、一方メリットには静かな住環境や価格の割安がありますね。
私の経験上不動産営業の担当者というものは、自分の売らなければならない物件を、あなたが買いたくなるようにすすめてきます。不動産営業マンというのは、みなさんの弱みを瞬時に見抜いてきます。
たとえば、あなたの資金力をみて、金融機関の融資次第で買える人なのか、資金は潤沢で、建物の築年数よりも利回りを重視しているのか。それとも家族に資産として残すために立地を最優先にしている人のかを見極めています。
そして、そこからさらに弱みをみつけだし、あたかも、あなたにぴったりの物件があると説明がはじまり、自分の売りたい物件を売り込んでくるぐらいのテクニックは、販売力を持つといわれる営業マンならば、自然と身についています。
業界外の方の知識レベルでは、なかなか専門家の不動産会社の営業マンには、太刀打ちできないことが普通です。なので、不動産会社の思惑で嘘の説明で買わされることの無いように、誠実な不動産会社選びも不動産投資の成功には、とても大切な関係があります。
不動産会社を選ぶときは、メリットだけではなく、デメリットや将来的なリスク、そのリスクにどうやって備えればよいか、そこまで考えてアドバイスをくれる不動産会社の営業マンをえらんでいきましょう。
儲かる物件の選び方。利回りよりも大事なこと
先ほども書きましたが、インターネットで物件情報を参考程度に見るのは良いですが、割安な物件には何か理由があるものと考えてください。安けりゃいいわけではありません。儲かる物件を探したいわけですから。
まずは投資物件の目利きは、利回りの数字だけでみるものではないことを覚えておいてください。表面的な利回りの高い物件よりも、建物に補修費用がかからない物件を選びましょう！
表面的な高利回りの物件よりも建物の補修費用がかからない物件を選ぶ！
これは物件購入後、思わぬ出費が発生してしまうリスクを減らすために非常に大切な視点です。実際にプロの不動産会社が物件を購入するかどうかの判断する場合、利回りよりも、建物の経年劣化を重視することはよくあります。そのくらい、ここは重要なポイントなんです。
あなたが不動産を買って、大家さんになったとします。実際に部屋を貸し出し、入居者さんから家賃をいただいてお金を得る。これが利回り。
簡単に言えば、 利回りが高い物件であればあるほど、利益が出る物件になりますね。ですが、その利益が毎年毎年建物の修繕に消えて行ってしまったらどうでしょう？これ意味ないですよね、はっきり言って、いくら高利回りだって利益のこらなきゃ意味ないですからね。
目利きポイントはここ！良い物件とは建物に修繕費用があまり掛からず、入居者から安定した家賃を得られる物件です。
修繕費用があまり掛からない、安定した家賃を得られる物件かどうかを見よ！
※儲かる投資物件、お宝物件の探し方については別記事で解説してます。
物件の目利きには長期的な目線をもて！
先ほどから不動産投資の成功のポイントは、安定的な家賃収入を得ることだと書いていますが、ここには長期的な目線をもたせてください。
投資の初期だけは順調でも、数年後は赤字なる…それではまったく意味がありません。不動産投資は購入後の運用こそが大切だからです。 いまだけでなく10年後、あるいは20年後はどうかといった視点も、目利きポイントです。
目利き力をもつには、不動産の基本を知ろう！
今更基本?と思われたかたもいらっしゃるかもしれませんが、あなたが勉強した基本は本当に基礎知識として正しい物か、今一度答え合わせをしてみてください。
不動産投資は危ないイメージもあるとおもいますが、しっかりと基本を勉強をしてから投資をすれば、実はだれでも安定した収入を得ることができます！
私は仕事柄不動産投資家の数多くの失敗をみてきました。ですが不動産投資の基本をきちんと理解していれば、それは防げた失敗であったと思っています。
※不動産の仕組みについては別記事でもくわしく解説しています。
不動産投資はじめるぞ！そんなとき、みなさんのあたまに思い浮かぶ代表を3つ。
①不動産会社にだまされて買わされないか？なかには言葉巧みに平気で嘘を並べる会社があります。説明がコロコロ変わる様な会社や恩着せがましい会社は避けましょう。誠実な会社選びは、不動産投資で成功するための鉄則です。
②入居者の方に安定的に住んでいただければ、安定した収入を得られるのが、不動産投資の強み。 とはいえ、トラブルがない訳ではありません。トラブルも想定して余裕ある投資をしていかなければなりません。
③利回りが高い物件が良い物件！とは限らないことも忘れないでください。利回りが高いのには、なにか理由があるはずです。 理由を不動産会社に説明してもらい理解しておこう。
目利きにかなった物件に出会えたら、即行動！
そして、良い物件を見つけたそのときは、早めに購入しましょう。割安な投資物件を見つけても他の投資家に買われてしまったら意味がありません。※ここでも誠実な不動産会社を選んで買うことは忘れないでくださいね。
ポイントは、他の投資家が集中するまえに、購入しますと意思表示をすることです。そのためにも。事前にご自身のローンの借入限度額は確認しておきましょう。
自分が購入することができる投資物件の上限価格を知らなければ、購入の判断もできませんよね。良い収益物件を見つけたら、すぐに結論を出せるようにしておきましょう。
※初めての融資については別記事でも詳しくご紹介しています。
まとめ
いかがでしたか？ 不動産投資物件の目利きの仕方、ポイントがわかりましたでしょうか。少しでも不動産投資成功の為のプロのノウハウが伝わったでしょうか。先ほども書きましたが、不動産投資は、基本を勉強をして投資をすれば、特別な技術など必要なく、だれでも安定した収入を得ることができるのです！
ステップは簡単、 物件を探して、購入して、運営開始！管理は不動産会社に依頼すれば、本業で忙しいあなたでも不動産投資を行えます。
不動産投資に関するご相談や質問も無料で承っています
”じゃあ具体的にどんな物件がいいの？””今こんな物件を検討しているけど、不動産のプロとしてどう思いますか？”など、ご相談はブログからお気軽にどうぞ。もちろん無料、フリーです。こじつけでこんな物件やめた方がいいとか、無理やり買わせようとか、コンサル料をふんだくろうなどと、不誠実なことはしませんのでご安心ください(笑)不動産投資について語りたいという方もぜひお気軽にどうぞ☆
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