不動産投資で初めての融資をうける。ポイントは借入期間!

はじめて不動産投資をするには、銀行から資金を借りること(ローン)をおすすめします。借金の不安もあるのですが、じゃあ実際、不動産投資の融資はどこで借りられて、どのくらいの期間で返さなきゃいけないの?いくらくらい借りられるの?と様々な疑問がわいてきますね。今回は、不動産投資における、”金融機関の融資について”の中から、特にポイントとなる”借入期間”についてお話していきます。先に結論を書いておきますが、借入期間は”なるべく長い期間”で借りるのがベストです!それではなるべく長い期間ってどれくらいかを具体的に書いていきます。

なるべく長くじゃあわからないじゃないか…と先読みしないでくださいね。まず融資の借り入れ期間は、”建物の構造”による”耐用年数”を基準に”融資の最長年数が決められる”ことが一般的です。鉄骨造の建築物は、木造と同様の評価をする金融機関が多いです。

●耐用年数とは…税法上で新築された建物の価値が”ゼロ”になる年数のことをいいます。

木造は22年

鉄骨造は34年

RC造(鉄筋コンクリート)は47年

一例ですが、あなたが築18年の木造アパートを買うとします。耐用年数は22年、築18年です。22-18は4。ですから残りの耐用年数は4年となります。

そして銀行の融資の借り入れ期間の判断は銀行によって”パターンが異なります”。

  1. 物件の”耐用年数内”までの期間でしか融資を出さない
  2. 物件の”耐用年数を超えて”融資を出す※金融情勢により変化します。

簡単に説明すると、耐用年数内しか融資を出さない銀行は、耐用年数がすぎれば建物の価値は0円になるので、それ以上の期間は融資をだせませんよといっているんですね。先程の木造アパートの例でいうと4年間しか融資を受けることができない。ということです。※自営業者は、短期間で建物の償却ができるので単年度の償却金額が多くなるメリットがあります。

では、耐用年数を超えて融資を出す銀行とは、何を基準に融資をしているのかが疑問ですね。それは投資家(購入者)の資金内容と建物の実際に利用できる期間を想定しているのです。一般的に建物が評価される期間だけではなく、あなたが高年収の場合や、現預金が多いなど資産をおもちであれば長期融資が可能になる場合もあります。

融資の最長年数の出し方、基本の考え方はこの2パターンになります! おわかりいただけましたか?

●さいごにベストな借り入れ期間と、大切なポイントをご案内しておきます。

金融機関に事前相談をして最長期間で借り入れ申し込みをしましょう

家賃収入でローン返済後も現金を残せるかどうかをチェックすること

このポイントをクリアできているか、必ず確認してください。

なぜならば、なるべく現金を残しておくべきだからです。

耐用年数をこえて長期のローンを申し込むと、不動産の評価がきびしくなり、自己資金の負担が増えることもあります。

もしあなたが、物件を多数所有していたとしても、それらが耐用年数を超えた物件であれば、不動産の担保に対して債務が超過していると見られ、新たな融資を受けるのが厳しくなることがあります。

家賃収入で月々のローンを返済しても現金を手元に残せるかどうかが重要です。物件を購入した後も一定のリスクは常にともないます。たとえば、ワンルームのお部屋などは、予期せず入居者が同時期に数戸が退去してしまうこともあります。そんな思わぬことが続けば、”建物補修の費用” や”ローンの負担” が一時的にふえてしまうことがあるのです。このようなリスクに対処するには、ある程度の自己資金はかならず必要になります!

まとめ

いかがでしたか?初めての不動産投資を購入する際の融資を受けるポイント、すこしでもおわかりいただけたでしょうか。 借入期間は”なるべく長い期間”で借りて、なるべく現金を手元に残しておくことがベストです。このブログをよんで、あなたの初めての不動産投資を成功させてください!すこしでも参考になれば幸いです。

※不動産投資でなぜ失敗するのか。リスクのお話は別記事で詳しくご紹介しています。

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