私道と公道の違いをプロが解説。~私道についてのまとめ記事~

家や土地をそろそろ買おうかなと思っている方なら、一度はみたことがあるでしょうか。不動産やさんの広告。ときには道や電柱に貼られている、あるいあh三つ折りのチラシがささっていることもあると思います。そしてそこには道路の種類がかかれています。公道、あるいは私道など。漢字の意味でなんとなく、公道はおおやけのもので、私道は個人のものなんでしょ~と気楽にとらえてしまいがちかもしれませんが、不動産広告に載っているこの言葉、道路の種類にはたいせつな意味があるのです。

家の広告に道路の説明必要な理由

そもそも、どうして家をかうのに、道路の表記があるのか。まずそれを書いておきます。主な目的は2つ。

① 車が通ることができる道路幅の確認

➁お家の日当たりの目安になる道路の向き

そうなんです、不動産広告での道路表記の目的は、車が通ることができる道路幅の確認や、日当たりの目安になるように表記されているのです。

道路にも種類がある。

不動産広告に置いて”道路”と表記されていると、イコール”建築基準法上の道路”ということをさします。ちょっとモヤモヤポイントに入ってしまいましたでしょうか。

単に道路といっても種類があるんです。みなさん、普段歩いていて、ここは建築基準法の道路だなあ、とかこの道路の種類はなんだろうとか、そんなことは普段考えない方がほとんどですよね。

ですが道路にも水路、高速道路、あぜみちなどと種類があります。もちろん建築基準法以外の道もあります。

・水路

・高速道路

・畑の道で現在まで使われている、あぜみちなど

ですが、建物を建てることに関しては、原則があります。

建築基準法の道路に接していない敷地の場合、建物を建てることはできない

ですから、不動産広告には ”建物を建てられる道路ですよ”という意味で”道路”と表記しているのです。 建物を建てられない道を不動産広告に表記する場合には”通路”と表記されてるのが一般的です。

公道と私道の違いとは何か。道路の持ち主が誰であるかが重要

さきにも書きましたが、公道は建築基準法上の道路にあたるのですが、私道でも、42条2項道路や42条1項2号は、建築基準法第42条で定めた建築基準法上の道路に該当します。

では何が違うのか。それはその道路の持ち主(所有権)です。

公道➡ 主に国や自治体が所有

私道➡ 個人または団体が所有している土地を道路として使用

ちなみにですが、 私道であってもその管理を自治体など移行して、公道になるケースもあります。

私道の注意点

個人の持ち物なので、道路としての利用をやめることもありうる。

私道とは基本的に個人のものです。ですから人に貸したり、その権利を譲渡ることもできます。ですが、原則個人の所有ではありますが、道路としての役割を果たすために公法的な規制も受けています。

(道路内の建築制限(建築基準法44条)、私道の変更又は廃止の制限(同法45条)、道路における禁止行為(道路交通法76条)、道路の使用に際しての許可の必要(同法77条)等です。)

どうやったら公道か私道かわかるの?

私道か公道か見た目でわかったらいいですよね。ですが残念ながら道路の種類はみためでは判断できません。不動産業者も区役所に調べに行きます。

道路の種類の違いだけならそんなに気にならないわ。と思われたかもしれませんが、もうひとつ大切な意味。 建築基準法という法律で認められた道路か否かという事がポイントになります。

道路の種類によって”不動産の資産価値”は大きく変わります!

建築の法律では、道路は基本4m以上の幅員です。

となると、 単純に4m以上の幅が有れば”道路”でしょ?と考えてしまいそうですが、まれに農道などで道路のように使用しているだけで建築基準法上の道路には認定されていない時があります。また、4m未満の道路でも 昭和25年以前から使われている道路の場合には、中心から2m道路を後退して建物を建築することができます。(法42条2項) 道路の種類は見た目では判りませんのでしっかりと区役所などで調査が必要です。

道路で不動産の資産価値が変わる?

資産価値が変わる理由として、認定されていない道に面する土地では、建築確認の取得ができません。

建築確認とは、建築物を建てるときに、その建物の計画が法令に適合しているかどうかを確認することです。事前に建物の設計や敷地配置の計画を建築主事等に提出します。建築確認に合格しないと工事をすることが出来ません。確認がおりると、「確認済証」が交付されます。

そして、この建築確認は、建築基準法上の道路に土地の間口が2m以上接していないと取得することができません。

では、自分が買おうとしている家は、建築確認がとれているのかどうか、どこで判るのかと気になりますよね。不動産広告では、建築確認が取得できない土地に建つ住宅には、”再建築不可”と表示されています。この場合は、通路に面している土地に建築された中古の建物ということになります。

再建築不可の土地に建築されている建物は建て替えることができない

これは建物を再建築することはできない土地。つまり一端今ある建物が古くなったからと、壊してしまえば建て直すことができないのです。二度と建て直せない土地にあなたは魅力を感じますか?ほとんどの方は、それでは困るなあと感じるのではないでしょうか。

再建築不可の土地の価値は低い

じっさい、再建築不可の土地の価値は大きく下がります。くわえて、都市銀行からの借り入れも出来ない物件になります。

※狭い道に面した土地を高く売却する方法も公開中です。

私道か公道の違いが工事に影響することも?

建物をたてるときには、 水道や下水、ガス管に接続するための道路を掘る工事があります。

公道に面する土地を買って、建物を建てるときは、水道や下水、ガス管に接続するための道路を掘る工事はとくべつな心配もなく作業ができます。

いっぽう私道の場合です。こちらは一概になんの心配もなく作業が出来る。とは言い切れないのです。なぜなら私道は個人の所有物です。ですから、私道の所有者に工事をしてもよいですよという承諾をもらわなくてはなりません。そんなの簡単じゃない?と思われたかもしれませんが、私道の所有者とは一人とは限らないのです。

持分といって複数名の所有者がいることがおおいです。私道所有者から承諾をもらえないときには、掘削工事に問題がおきることがあります。

※私道でのトラブル事例は別記事でご紹介しています。

私道に面する土地を買う時に注意する事

私道に面する土地を買うときは、私道の持ち主から、”私道の通行”に関する承諾と、”掘削工事”の承諾の両方をいただいておくことが大切です。

加えて、もし車庫付の住宅を建てるようであれば、あなたの車がその私道を通ることになりますね。そのために”車両の通行承諾”も取得してください。

取得しておくべき書類に書かれた承諾の3つの種類

① ”私道の通行”に関する承諾

➁”掘削工事”の承諾

③車両の通行承諾

めんどうだと感じるかもしれませんが、私道の場合は権利関係の確認と承諾書の取得はとても大切です。将来のトラブルを未然にふせぐためにもしっかりと確認しておきましょう。

まとめ

不動産売買では、道路の種類は非常に大切な意味があります。道路の幅員や方位だけではなく、道路の種類により不動産価格の違いや建物を建築する際の掘削承諾が必要になることがあります。道路の調査は大切な内容になりため、不動産業者などの専門家に不動産売買の前には、しっかりと調査をしてもらいましょう。このブログを読んで頂き、失敗の無い物件購入につなげてください。

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