みなさんが、不動産投資をはじめるとき、一般的の投資家が投資することが多いのは、ワンルームマンションとアパートかと思います。この２種類の投資物件には、異なるメリット・デメリットがあります。今回は、２種類の投資物件を比較しながらご説明をしていきます。みなさんが不動産投資をするにはどちらが適しているかを比較結果を参考にしてみましょう。
アパートとワンルームマンションの比較
アパート・ワンルームマンションのローン借り入れ期間に違い
不動産投資をはじめる投資家は、ローンを借りて不動産投資をするかたが多いです。不動産投資のローンでは、建物の構造により借り入れ期間が異なります。建物の構造により耐用年数が違うため木造で建築されたアパートよりも鉄筋コンクリートで建築されたワンルームマンションの方がローンの借入期間が長くなります。建物の耐用年数は、鉄筋コンクリートの場合には法定対応年数４７年・木造の場合には２２年が税務上の法定耐用年数とされているため融資期間の基準になります。
新築の場合 ワンルームマンションは４７年ローンが可能 木造アパートは２２年ローンまでが可能
築１０年の中古の場合 ワンルームマンション耐用年数４７－１０年=３７年 ３５年ローン可能（通常は35年までローンが一般的）
木造アパート耐用年数２２年ー１０年 １２年ローンまでが可能
※木造中古アパートは、 金融機関により 建物診断結果次第で+１０年の２２年までが可能なケース有
アパート・ワンルームマンションの毎月の維持コスト
ワンルームマンションは、区分所有になるため管理組合に毎月管理費と積立金を支払うことになります。アパートの場合には、共用部の電気代が主な維持費になります。また、共用部の清掃を委託した場合には、清掃費用が必要になります。アパートの場合には、複数戸あるためワンルームマンションと比べると月々の維持費は、割安になります。
アパート・ワンルームマンションの空室リスク
アパートとワンルームマンションでは、空室のリスクは圧倒的にワンルームマンションの方が高いです。私は、ワンルームマンションとアパートどちらも運用していますが、ワンルームマンションの投資金額は少ないですが、空室になったときには支出が増えずっしりと重たいです。ワンルームマンションひと部屋の運用では、入居者が退去すると家賃の入金がゼロになり、管理費と修繕積立金の支払いが持ち主の負担として残り続けます。アパートの場合、当初の投資金額が高くなりますが、お部屋が複数戸あるため入居者が退去した場合でも同時に全入居者が退去することは無いので、比較的収入が安定します。空室時のリスクを考えるとアパートがおすすめ物件になります。
アパート・ワンルームマンションの管理を比較
一般の投資家の場合、アパートを買ったあとに賃貸の募集や建物の管理を地元の不動産管理会社や購入した不動産会社の関連会社に委託することも多いです。アパートの管理は、委託する不動産管理会社先次第で入居率や建物管理に大きな違いが起きることがあります。ワンルームマンションの場合には、みなさまの代わりに管理組合で建物管理を不動産管理会社に委託するため建物管理は安定しています。また、ワンルームマンションでは、建物管理から入居者の管理など全てを一括管理する会社もあります。投資物件を買ったあとの運用面では、ワンルームマンションの方が管理会社など決められているので、はじめての不動産投資には向いています。
まとめ
はじめて不動産投資をするとき、不動産投資の経験を得るためにワンルームマンションに投資をしたり、ワンルームマンションを複数戸買うことで分散投資をするにはおすすめです。 また、空室リスクや維持費を考えるとアパートに投資する方が運用面でのリスクは少ないです。アパートの投資は、投資金額がワンルームマンションと比べると高くなるためハードルが少し高くなります。安定した不動産投資を重視するにはアパートがおすすめできます。また、不動産投資の経験を目的に少額の投資をするには、ワンルームマンションがおすすめです。
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