不動産投資のリスクと回避

【実例】不動産投資初心者が不動産セミナーで投資失敗!

不動産投資をはじめる方で、セミナーに参加をして勉強する方もおおいとおもいます。今回は、投資家が不動産投資セミナーに参加して、主催者が販売する投資物件を買ったことで失敗してしまった実話をご紹介します。大手企業につとめるサラリーマンの投資家が、年収の数十倍ものローンを借りて買った投資物件がすぐに家賃滞納者が続出してしまいました。投資家は時間との闘いになりましたが、売るに売れない状況に追い込まれていき精神的に混乱してしまいました。みんさんが同じ状況に追い込まれないために内容をご説明していきます。

セミナーに参加して頭金0円で一棟マンション購入!

サラリーマン投資家が不動産投資に興味をもち不動産投資セミナーに参加しました。不動産会社が主催するこのセミナーでは、年収が一定以上あるサラリーマンは自己資金が0円や少額でも投資物件を買えるのがアピールポイントです。サラリーマン投資家の年収が基準を超えれば、投資物件に対して銀行が評価する価格の100%ローンで資金が銀行から貸し出されていました。

セミナーで販売されていた投資物件は、すべて銀行の評価金額が事前に出されています。セミナー参加者が物件購入を希望すれば、その場で頭金は0円の100%ローンで買える投資物件がそろっています。すべての投資物件は仲介手数料のかからない、主催者の売主物件です。

セミナー主催者の不動産会社が紹介する投資物件はすべて主催者が売主ですが、ここにも主催者の利益がとても大きく隠されていました。この物件はすべて不動産会社が残金を支払う前で、所有者の名義が不動産会社に変更される前の物件でした。この契約方法は三為契約といいます。※三為契約(購入物件の手付金を支払い、残金を支払わず最終の購入者に残金を支払わせ差額の利益だけを取得する契約)

この投資家は1年間のあいだ、不動産セミナーに参加するたびに一棟マンションを買ってしまいました。合計で一棟マンション3棟、4億5,000万円のローンを借りてしまいました。

引渡し直後から入居者の家賃滞納が増え始める

投資家が不動産会社から一棟マンションを買い、引き渡しをうけた直後から次は入居者の家賃滞納がはじまりました。それも引渡し直後から短期間に家賃滞納者が徐々に増えました。ローンの支払いに不安を感じてもサラリーマン投資家の給料では、短期的にローン支払いの赤字を負担できても長期的には赤字拡大が想定されます。今後も家賃の滞納者が増えていくことを想定すると保有が困難と判断して、投資家は売却を考え始めました。しかしすべて三為契約で買った投資物件は、周辺相場よりも高く購入していたのです。投資家が当社にご売却の相談で来られた時には、すべての投資物件を売却しても3億5,000万円の価値しかなく、4億5,000万円のローンのうち約1億円は借金が残る状況でした。

まとめ

投資家は買った投資物件のローンが多すぎて、売ることもできない状況で赤字の補てんを続けています。不動産業者は、 面積が広い丈夫なRC造(鉄筋コンクリート造)の古い一棟マンションという銀行の評価が出やすい物件だけを販売していました。しかしどの物件も駅から遠く、建物も古く残念ながら賃貸の入居者には人気のないマンションになります。投資家が引渡し直後に 滞納が急増したことを売主の不動産会社に質問すると「引渡し前までは家賃滞納などありませんでしたよ」とけんもほろろ。みなさんも不動産投資の場合、このような巨額なローンが残る可能性があります。みなさんにはこのような被害に会わないでいただきたいので、このブログでは誠実な不動産会社の見わけ方を記事にしています。みなさんは不動産投資を成功させて上手に不労所得を得ましょう。

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  • この記事を書いた人

SHIBUちゃん

現役不動産投資家。不動産投資の成功率は現在100%できております。不動産業界だけをみてきて35年以上。この積み重ねた実績と、経験が不動産投資で迷える誰かの役に立てばと思って、ブログを書いています。 投資の判断基準が解らず、迷っている方に読んでほしいです。正しい投資判断をすれば、その先のあなたの未は、きっとずっと明るくなるはずです! 解らない事やことや、疑問、質問はお気軽にメッセージを送っていただけると嬉しいです。 ※不動産業にどっぷり過ぎて、乙女心と、女心に関する質問だけは、あなたの想像を絶するほど皆目見当もつかないので、それ以外の質問でお願いします!むしろ質問させていただきたいくらいですので‥

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