不動産投資失敗を日経記事から学べ!~家賃保証の問題点を指摘~

日経新聞一面記事(過去)には、日経新聞社が地方銀行に実施した、投資用不動産向け融資の調査が公開されています。(全地銀105行を対象に10月に実施)投資物件の融資全体に、地方銀行が占める割合は6割を超えています。調査回答で、地方銀行は投資用不動産に対する積極的な融資姿勢と答えた金融機関はゼロ、4割の金融機関は厳格な融資審査と回答しました。

今後は、個人投資家が物件を購入する場合には、自己資金の負担割合が増え審査も厳しくなります。過去のブログでも書きましたが、投資物件を購入する時には自己資金を蓄えてから投資することをおすすめしています。日経新聞にも書かれていますが、金融機関の融資承認を得るために多くは、不動産業者による金融資産の水増しや書類の改ざんが横行していたそうです。

個人投資家の不動産投資を資本効率よく、レバレッジ効果を最大限発揮して、自己資金の少ないお客様でも家賃保証で安心して投資ができます。と歯の浮く説明を聞かされて、個人投資家は判らずに投資をした方も多いのだろう。ふたを開ければ金融詐欺の様な資金調達が行われて、投資家は借入の返済に困窮してしまう。

私は、金融機関が適切に融資の審査をしたうえで、融資対象者と判断できる投資家だけが不動産投資をすることが健全な状態だと考えます。本来、融資対象に至らない資産内容の投資家に融資を行い不動産を購入させることは、結果的にミニバブル現象を引き起こす行為と考えます。

今後、不動産会社の倒産や投資物件の売却が増えて行くと思われます。これから不動産投資のタイミングが来ます。投資物件の選択を適切に見極めることができる経験や判断力が問われる時期になります。

同日の3面記事には、サブリース業者(アパート一括借り上げ)が家賃減額などトラブルが発生していることを紹介しています。中小零細だけではなく大手企業のグループ内で手掛けている例もあり、全国で3万業者あり実態は把握できていないという。

以前、ブログでサラリーマンが4億5,000万円を借り入れて、不動産投資をしている姿に危機感を感じたことを書いたが、新聞記事では数百万の年収のサラリーマンが1億円の借り入れをして、アパート経営に乗り出す例として驚きの様子を紹介しています。最終的に家賃減額により事業計画が狂い借入金の返済に困る事例が多いことも紹介しています。サブリースの注意点が判りやすく書かれていたので、ご紹介させて頂きます。

サブリースの注意点

・多くのサブリース契約では定期的に賃料が見直される

・「家賃保証」とされていても近隣の家賃相場の下落で賃料下落の可能性

・「空室保証」とされていても免責期間がある場合も

・賃貸住宅の老朽化による建物や設備の修繕費用が必要

固定資産税はオーナー負担

(注)国土交通省・消費者庁の資料から作成

と紹介されていました。投資家のみなさんもサブリースや家賃保証などの説明を受けたときには、注意点を再確認して不動産投資を行ってください。

不動産投資の基本ノウハウについても別記事でご紹介しています。

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