不動産投資のリスクと回避

不動産投資のリスクと現実を知ることで、不動産投資を成功させよう!

不動産投資のリスクを知ってからリスク回避しよう

不動産投資のリスクと現実を知ることで、不動産投資を成功させよう!

あなたが不動産投資で成功するには、投資物件の購入段階から越えなければならない厳しい現実があります。今回はその一部をご紹介します。

あなたがはじめて不動産投資をすることを考えると、投資金額も大きくなるため、不安な気持ちで慎重な投資判断が必要になります。あなたは投資を成功させるために不動産セミナーや不動産投資の知識を不動産業者から得る機会も多くなります。そのために注意しなければならないことがあります。

それは、安易に不動産業者を信頼して、すべてを業者まかせにしてしまうことは、リスクを高めてしまいます。かならず自分自身でも物件価格の周辺相場や賃料をしらべてみましょう。

ポイント

不動産業者の説明を安易に信頼して、業者任せにできないのが現実

不動産投資の場合でも投資の視点から最初に出口戦略を重視するかたも多いと思います。しかし、実際に不動産を売却したいタイミングで金融機関の収益物件にたいする評価や融資の状況変化、投資物件の相場価格の変動により、当初想定していた出口戦略と異なる状況になることが多いです。

ポイント

当初の出口戦略と異なる状況になることも多いので出口戦略に過度に期待しない

また、投資効率を期待して、自己資金が無くても金融機関が融資をしてくれるから不動産投資をはじめる。というのは危険な考え方です。

ポイント

自己資金が無くても金融機関が融資をしてくれるから不動産投資をはじめてみるはダメ

投資効率の良い投資物件を探し出し、購入することができたら不動産投資は成功なのでしょうか。実は、自己資金の割合やローンの借り入れ年数や金利にもよりますが、家賃収入から借入金の元本と金利をしはらうと意外と手元には残らないことも多いです。また、当社が所有する賃料設定が3万円台のアパートでは、入居者が退出するたびに原状回復リフォームやクリーニング代金は、家賃収入に対して負担割合が多く、総戸数がすくない低額家賃の不動産投資は、あなたの負担が重くなります。先日、入居してから4ヶ月の短期間で退去した入居者のケースでは、仲介業者の手数料を支払うと4ヶ月間で手元に残る金額は、わずかな金額になります。

ポイント

低額家賃の総戸数が少ない投資物件は、投資のハードルは低いがリスクが高くなる

中古の投資物件を購入すると建物の経年劣化により、建物の修繕費用や備品の交換が必要になります。エアコンやコンロ、ミニ冷蔵庫など10年経過を目安に順次交換が必要になります。

不動産投資は、金融商品の投資とは異なり資金を投資して終わりにはなりません。賃貸の経営と考えて、投資をする必要があります。管理委託の手数料を支払うことで、不動産の管理や入居者の募集を委託したり、家賃の集金を管理会社に任せることもできますが、収益物件に投資したあとの作業を理解することも大切です。

では、あなたが不動産投資を成功させるには、どうすればよいのでしょうか。失敗したことの無い私の不動産投資のポイントを公開します。

参考

・中古物件購入時には、リフォーム業者を同行させて、修理費用のおおまかな積算を調べておきます。

・頭金は必ず入れます。

・出口戦略はあまり重視していません。長期保有を目的に運用しています。

・投資物件の価格や家賃を調査します。(購入エリアは首都圏に限定)

不動産投資で成功するのに大切なのは、あなたが業者まかせにしないことです。

多い失敗例

①金融機関が物件の評価を終えているので、自己資金が少なくても融資が受けられたので投資した。

②利回りが高いから投資をした。

投資物件を自分でも調査して、最終投資の判断をすることで、成功の確率があがります。

ちなみに私が首都圏の不動産に投資するのは、土地の価格が下落するリスクも少なく、空室のリスクもすくなく長期で安定的な収入を得る確率を高くしてくれます。土地の価格が安定や上昇する確率の高い首都圏に長期投資することで、よくいわれる出口戦略のリスクを解決しています。

※こちらの記事では、私の不動産業者としての知見や経験をご紹介しています。不動産投資は、自己判断と自己責任でおこないください。

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