不動産投資のリスクを回避するには、なぜ建物の管理も大切なのか？
今回は、購入した投資物件を運用するための建物管理について解説していきます。建物の管理状況により、入居率が大きく変わります。特にアパートのごみ置き場や集合ポスト、廊下など共有部分の清掃などは、内覧者の建物に対する印象が変わります。特にワンルームでは、ゴミ置き場に山積みに出されたゴミをカラスが散乱させてしまうことがあり、近隣住民からクレームが入ることもあります。管理の行き届かない投資物件は、次第に入居率も下がり、不動産投資のリスクを高めてしまうことがあります。
管理業務をどこまで依頼するかを管理会社と確認しなければなりません。管理業務の内容を知ることは、収益物件の効率よい運用につながります。まずは、管理業務の内容をご説明します。
投資家が投資物件を購入して、運用をはじめるのと同時に建物の管理が必要になります。建物管理は、不動産管理会社に依頼することが多いですが、主な業務には２つの種類があります。
メモ
①建物管理業務
②賃貸管理業務
①建物管理・・・建物の維持管理が主な業務、共用部の清掃や建物の修繕計画などが業務になります。消防用の設備点検、スプリンクラーや消火器、火災報知器の点検。貯水槽の保守点検、定期清掃、エレベーターの定期点検、水質点検なども業務に含まれます。
②賃貸管理業務・・・賃貸の募集や契約更新、家賃の集金や滞納者への催促、入居者からのクレーム対応、退去時の立会い、修繕工事の手配などが主な業務になります。
管理業務の委託作業が増えると委託料も高くなるため、全ての作業を委託しなくても、特定の作業だけを委託することもできます。
不動産管理会社により、入居率や建物の劣化に影響を与えます。不動産投資の成功には、不動産管理会社の選び方も大切になります。
管理会社を選ぶポイント
①入居募集の営業力や集客力は、直接入金に影響します。ローンや税金の支払いにも影響するので、管理会社が公開している入居率や平均空室期間なども参考にしましょう。
②物件の最寄り駅に古くからある賃貸管理業者は、周辺環境を熟知しているため、地域を希望する入居者を集客している可能性が高いため、早期に入居者と成約する可能性も高まるでしょう。
③入居者とのトラブルに対応する体制が整っているかも大切です。入居者同士の騒音や水回りのトラブルなど、細かなクレームが入居者から寄せられるものです。入居者からのトラブルをすべて引き受けてくれる管理会社に依頼することで、アパートやマンションの管理の手間は大幅に軽減されます。
④家賃の集金代行を管理会社に依頼する場合には、管理会社の財務状況も調べておきましょう。
オーナーは、管理会社にどこまで業務を依頼するかにより、管理費用も変わります。また、建物管理と賃貸管理は、業務内容が異なるため、必要に応じて管理会社を分けて依頼することもあります。空室率を下げるために、管理会社選びにも工夫をしてみましょう。
