不動産業者が不動産投資する時の投資判断を公開

投資をやってみたいけど、株式や、仮想通貨じゃつまらない。やるなら不動産投資にチャレンジしてみたい、でも興味はあっても実際にどうやったら手堅く投資できるんだろう…と思っている方いらっしゃいませんか?

不動産会社のCEOとして不動産投資で”失敗0”の私が、不動産投資で成功する為のノウハウをわかりやすくかいていきます。不動産投資を始めたいけど…1歩がなかなか踏み出せない。そもそも成功するためになにをしたら良いのかよくわからない。そんなあなた。不動産投資は危ないイメージもあるとはおもいますが、しっかりと基本を勉強をしてから投資をすればだれでも安定した収入を得ることができます!数多くの失敗をみてきた不動産業者が投資する不動産投資は、実は想像以上に堅実です。

※不動産の仕組みについては別記事でもくわしく解説しています。

不動産投資はじめるぞ!そんなとき、みなさんのあたまに思い浮かぶ代表を3つ。

  • めざすは不労所得生活!
  • 不動産投資を勉強して成功しよう!
  • キャッシュが必要?自分の手持ち資金に不安…

不動産は決して安くはない買い物です、となれば絶対に失敗できない!じゃあ一体どうやったら不動産投資を確実に成功させられるかを考えてみましょう。

不動産投資とは、簡単に言うと、マンションやアパートや戸建を買って、部屋や、家を貸し出した”家賃”で収入を得ます。あたりまえですよね。不動産投資といいますが、実際は建物の運用ですよね。

入居者の方に安定的に住んでいただければ、安定した収入を得られます。これが不動産投資の強みといえます。 とはいえ、トラブルがない訳ではありません。春先に学生の入居者さんが同時に退去する、等色々おきるのもまた現実です。そういったことも想定して投資をしていかなければなりません。

不動産投資には、様々なメリットがあります。

  1. 銀行からお金を借りて始められるので、自己資金に対するリターンが大きい。
  2. 買った物件の家賃で銀行へ返済できる。(金融機関からの借り入れ条件次第でお金が残る)
  3. 専門家に管理等の依頼をすることで、サラリーマンでも投資が可能。 

では具体的に何から始めればよいのかを知るために不動産投資の流れを書いていきます。

不動産投資の流れを5つご説明します。

  1. 良い不動産会社と良い収益物件を探す。
  2. 気に入った収益物件を購入する。
  3. 購入物件の管理を、管理会社に依頼をする。
  4. 賃貸の不動産屋さんに空室の募集を依頼する。
  5. 退去者が出たら室内をリフォームする。

では、ここからこの5つの流れを具体的にご説明します。

1.良い不動産会社と良い収益物件をさがす

みなさんが不動産投資をはじめるときにはまず投資物件を探さなければなりません。投資物件を探す具体的な方法は、インターネットのポータルサイトから投資物件情報を閲覧する方法や不動産セミナーなど不動産業者に依頼して投資物件を紹介してもらう方法があります。インターネットで物件情報を参考程度に見るのは良いですが、割安な物件には何か理由があるものと考えてください。購入後に思わぬ出費が発生してしまうリスクを減らすためにも、表面的な利回りの高い物件よりも建物に補修費用がかからない物件を選ぶことが良いでしょう。はじめての方は、建物に見分けが難しいことがありますので、信頼できる不動産会社の営業マンに紹介してもらった方がいいかもしれません。注意してほしいことはひとつ、信頼できる不動産会社にダマされては意味がありません。もし、会社の見極めに自信がない方は、別記事の不動産会社の選び方を読んでみてください。

それでは良い収益物件とは何か。

あなたが不動産を買って、大家さんになったとします。実際に部屋を貸し出し、入居者さんから家賃をいただいてお金を得ます。これが利回りです。 簡単に言えば、 利回りが高い物件であればあるほど、利益が出る物件になります! 良い物件とは建物に修繕費用があまり掛からず、常に安定した入居者から家賃を得れる物件を良い収益物件と言います。

価格が安く、家賃収入の多く頂ける不動産が良い投資物件ということはわかりますね。

この利回りが高い物件については、プロの不動産会社が物件購入を判断する場合には、利回りよりも建物の経年劣化を重視することがあります。利回りが高い物件が良い物件とは限らないことも忘れないでください。

2.良い収益物件を見つけたら早めに購入する

みなさんが良い物件を見つけたら物件は早めに購入しましょう。不動産投資においては現金をできるだけ手元に残しておいた方が有利と考えて、借り入れを基本に購入することが一般的です。 初めの1棟を買う場合、自己資金が全く無い状況で100%ローンで不動産投資をするのは、リスクが非常に高まりますので、おすすめできません。ある程度の予備費は、予想外に空室が増えたり建物の補修費が必要になるケースがあります。その程度の予備費が無いとリスクは非常に高まりますので、現金は手元に残して投資物件は買いましょう。割安な投資物件を見つけても他の投資家に買われてしまったら意味がありません。投資家が集中するまえに購入する意思表示ができることもポイントです。そのためには金融機関や不動産業者と相談をしてローンの借入限度額を確認しておきましょう。自分でも購入できる投資物件の上限価格をしらないと購入の判断ができません。良い収益物件を見つけたらすぐに結論を出せるようにしておきましょう。

※初めての融資については別記事でも詳しくご紹介しています。

3.購入した物件の管理を管理会社に依頼する

はじめて不動産投資をする投資家は、建物の管理は管理会社にお任せしましょう。 個人投資家や、アパート等を相続された方も不動産会社に管理任せるべきでしょう。 管理以外の入居者募集も依頼をすれば管理会社さんがやってくれます。 特に個人投資家のサラリーマン大家と呼ばれる方は、管理会社に物件管理を委託することで、細かな雑務に時間を取られなくて済みます。管理会社に委託することで、建物の運用から解放された状態になります。

4.賃貸の不動産屋に空き室の募集を依頼する

購入した投資物件から入居者が退去するとき、室内の立会いを行います。汚れや補修が必要な個所は修理して、すぐに入居者を募集しましょう。 家賃設定も大切ですが空室を早めに無くす努力をしましょう。空室の募集を依頼する不動産屋は、地元の不動産屋と近くのターミナル駅にある賃貸専門の不動産会社が営業力があります。はじめは営業力がわからないので営業力のありそうな不動産会社に賃貸募集の依頼をしましょう。

5.退去者が出たらすぐに室内のリフォームする

退去者が出たら退室の立ち合いを管理会社がします。そして室内が汚れていたり壊れている時には、原状回復のリフォームを行います。長年の入居などで経過年数と共に自然に壁紙などが汚れていたりすることがあります。この場合には、オーナーにリフォーム費用が発生します。入居者が通常の使用では起きない、何かをこぼした壁紙の汚れや傷などは、入居者に補修費用の負担を請求することがでます。

まとめ

いかがでしたか? 不動産投資を始めたいけど…1歩がなかなか踏み出せない。そもそも成功するための仕組みもよくわからない。そんなあなたに、少しでも不動産投資のノウハウが伝わったでしょうか。不動産投資は、基本を勉強をして投資をすれば、特別な技術もノウハウも必要なくだれでも安定した収入を得ることができるのです!ステップは簡単、 物件を探して、購入して、運営開始!管理は不動産会社に依頼すれば、本業で忙しいあなたでも不動産投資を行えます。不動産投資の流れは簡単ですが堅実に成功させるには、不動産会社のパートナー選びが大切です。このブログは、投資家に不動産投資を成功して頂くため、色々な角度で記事が書かれています。このブログ記事をお読みになり不動産投資を成功させてください!

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わたしは不動産業界にいつのまにやらどっぷり35年以上おりますが、自分が家を買うならこの方法で不動産会社を見極めますよ、という見極めどころをプロの目線で書いてまいりました。人間というものは、なんだかんだと自分に都合の良い解釈をしてしまいがちです。それは私も同じです。ですが不動産という大きな買い物や取引をする場合は、落ち着いて客観的になることをおすすめします。
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