不動産投資の教科書

新築で高利回りなら投資しても安全だと勘違いしていませんか?

不動産投資を考えた時、新築アパートのみを扱うサイトもよく見かけるかと思います。新築っていいですよねえ!綺麗で、見栄えもいいし、テンションあがるってっゆうか、もう夢がふくらみます!ですが…うんそうなんですよね、美人も三日で飽きるってゆうじゃないですか、美人と付き合ったことはないので、本当かどうかは自分にはわかりませんが、不動産業界には35年以上おつきあいがあるので、新築アパートについてはよくわかります!新築だというだけで、不動産投資の対象として安易にとびつくのはやめましょう!しっかりと、見るところは見て厳しいジャッジをしてください!

新築アパートの魅力はいつまで続く?新築プレミアム

新築アパートもいつか必ず中古になります。美人でもイケメンでも歳をとるのと一緒です。築年数が経過すれば、同時に家賃も下落します。美人やイケメンは歳を取っても価値は下がりませんけどね!(しつこくてスミマセン、いい人募集中なんでつい…笑)

ですから、すでに一定の築年数が経過した中古アパートよりも、新築アパートの方が賃料の下落は著しいのです。

※不動産投資すべきは、アパートかワンルームかについては別記事でも詳しくご紹介しています。

新築アパートを買うときの注意。5年がキーワード

新築の場合、どんなに部屋が小さくても、駅から遠かったり、周りの施設が充実していなくても、”新築”という付加価値だけで満室になることが多いです。私もできれば新築に住みたい派です!聞いてませんか…

実際に入居物件を探している人が新築に付加価値を感じるのは約5年くらいと言われます。そうです”新築”のプレミアム感で、入居率が高い状況が維持できるのは約5年なんです。

新築物件を購入する時には、新築プレミアム感が切れる5年以降の家賃、ここを念頭に置きましょう。5年後からは下落するであろうことをご理解ください!

新築アパートを買うなら高利回りに惑わされないこと!

新築アパートにはあたかも高利回りであるかのような、魅力的なキャッチコピーがついています。ですが表面的な利回りに惑わされてはいけません。ここは中身大事!

高利回りの新築アパートは、部屋の面積が数㎡しかない、狭小間取りであることが多いのです。

先ほども書きましたが、新築の魅力が切れた後、中古の狭小間取り、駅から遠い不便なアパートに住みたい人…いますかね?

新築アパートには修繕等の費用発生がすぐにはない、というメリットもありますが、新築で購入時設定の家賃金額のままで、5年後にも入居者希望者がつづいて現れるとは思えません。

狭いお部屋で中古なら、駅に密接とか、破格の家賃などのメリットがないと、入居者にとっては魅力的には映らないでしょう。

ですが、じっさいには駅から少し離れた土地にできるだけ多くの部屋を取るため、狭小の間取りでアパートを建てます。そして想定家賃は高めに設定。利回りを高く見せ、あたかも高利回りの優良物件であるかのように投資家におしこみ売り切ります。

このような物件を購入してしまうと、5年後の緋想感は半端ないですね。。もはや絶望…

※初めての不動産投資でも成功する方法は別記事で詳しくご紹介しています。

新築アパートにメリットもある

色々デメリットばかり書いてしまったように感じましたので、ここは新築アパートのメリットもまとめておきたいと思います。

①アパートローンが長期で借りやすい。

②駅から10分以内に販売物件が多い。

③建物の保証があり、補修費用の負担が少ない。

④人気ある間取りで設計されているため満室になりやすい。

このメリットを活かすも殺すも自分次第(笑)まずは見せかけだけの高利回りになっていないか、ご自身の目で家賃相場などを確認して、本当に優良物件かどうか判断してくださいね!

※詳しくは、はじめての不動産投資にはアパートか、ワンルームマンションかの記事で解説しています。

まとめ

不動産投資は、長期的な視点が必要です。目先の状況だけではなく、5年後10年後の先を見て投資判断をしましょう。将来的な建物の修繕費、中古になった後の状況も考えておく必要があります。家賃の急激な下落の可能性もあります。新築アパートを検討する場合には、長期的な運用の目線をお忘れなく!

※新築アパート投資で成功するために必要なことの記事は、別記事で詳しく書いています。良かったらそちらも読んでみて下さい。

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