不動産投資をする場合、まず初めに投資対象とする不動産を考えなければなりません。投資家の目的によって投資対象の不動産は異なります。今回は、不動産の種類と投資家の傾向を書いていきます。
不動産の主な種類としては、
①更地
②アパート（共同住宅）
③マンションの一部屋（ワンルーム・から・ファミリーマンションまで区分所有権）
④一棟マンション（マンションの建物一棟全て）
⑤一棟ビル（事務所・商業店舗・混在タイプ）
などになります。
投資不動産の具体的な運用例を挙げて、ご説明していきます。
①更地：貸駐車場（月極・コインパーキング）・太陽光パネルを設置して収入を得る等。
②アパート：賃借人（入居者）にお部屋を貸す事で家賃収入を得る等。
③マンションの一部屋：賃借人（入居者）にお部屋を貸す事で家賃収入を得る等。
④一棟マンション：各お部屋を貸す事で収入を得る等。
⑤一棟ビル：各フロアーや区画を個別に貸す事で収入を得る等。
①更地に投資される方
都心部では土地の価格が高く収益性があまり見込めません。更地に投資する方は、非常に少ないです。収益性よりも将来の土地価格の下落を避ける目的や土地の立地や利便性に価値をお持ちの資産家の方がご購入されるケースが多いです。
②アパートに投資される方
初めて不動産投資をされる方や個人事業主の方など、投資対象としては多くの方に好まれます。建物の構造が木造で建てられていることが多いので、中古の場合には築年数により金融機関から長期融資の期間が限定することがありますので、新築や築年数が浅い物件が好まれる傾向にあります。
③マンションの一部屋に投資される方
分譲マンションの一部屋は、新築では分譲業者がワンルームや１Kなどを販売しています。中古のワンルームマンションは、比較的投資金額が小さいので、不動産投資をはじめる方や分散投資をしている方がマンション投資をしている傾向があります。
分譲マンションの投資では、表面的な利回りは高くても、月々管理費と修繕積立金が必要となるため、月額の維持経費を差し引いた利回りは低くなります。また、家賃収入が見込めない空室時は、オーナー様の負担は重くなります。
④一棟マンションに投資される方
投資金額は大きくなりますが、建物の構造がRC造（鉄筋コンクリート造）などで建築されているので、建物の耐用年数が長く、銀行からの長期融資を受けやすく担保評価が高くなる傾向があります。建物の総戸数も多くなるので、若干の空室リスクが軽減されることで、安定収入が予想されされます。
大型の建物の場合には、エレベーター等建物の各種維持管理費用が必要になります。投資物件を何件かご購入された投資家の方々は、一棟マンションを好まれる傾向があります。
⑤一棟ビルに投資される方
専門的にビルを保有する会社や一般法人が投資することが多いです。投資金額も大きくなり建物の立地により事務所や店舗など、テナント入居率は大きく異なります。判断を誤るとがテナント募集が困難な状況になることがあります。
マンション投資では、管理費や修繕積立金の負担があります。新築マンション投資は、売却時期によっては購入時の価格と売却時の価格差が大きくなることがあり、その間に得た家賃収入では補いきれず、売却損が発生する可能性があります。
投資物件を銀行借り入れにより購入予定の投資家の方々は、中古マンションやアパート、一棟マンションを投資対象の物件とする方が多いです。
ご自身の資金計画や建物の維持管理費（ランニングコスト・メンテナンス）を考慮して、無理のない投資物件を選択することで、安定した資産運用が可能になると思います。