今回は、初めての不動産投資で成功するための”3つのポイント”をお話しします。この3つのポイントさえしっかりとおさえていれば、購入判断をまちがえて不動産投資に失敗する…なんていう考えたくもない悲惨な事態を回避できます。
不動産投資初心者に向けたセールストークに注意
ネットや、不動産投資セミナー、ズームなどを使った不動産個別相談など様々な媒体で不動産投資をすすめていますね。そしてこの不動産投資を熱心にすすめる人、彼らが必ずと言っていいいほど使う上等文句があります。
もし下の3つのチェックポイントにあてはまる、セールストークに魅力を感じていたあなた、あるいは初めて読んだけど、魅力的に感じるなぁと思った方、そんなあなたには今一度冷静になって考えてみることをおすすめします。
×自己資金は０円でも不動産投資ができます！
×あなただけ特別に安い金利だからもうかります。
×利回りが高くもうかる投資物件を選びましょう。
ではなぜこの言葉に魅力を感じては危険なのでしょう。ひとつづつ解説していきます。まず1つ目のポイントです。
自己資金0円でも不動産投資が成功できる？
そもそも、不動産投資をする人で、はじめての経験だから”最初は失敗してもいい”なんていう人はいませんよね、不動産投資をするからには”必ず成功させる”目的は誰しも同じはずです。
では、自己資金が無くても不動産投資ができる。というポイントに戻ります。自己資金がなくても年収が高ければ大丈夫ですよ!！なんていうあまい言葉に魅かれて、すぐに返済が苦しくなることがわかっているようなローンを組むケースが多くあります。あなたはこれでも成功できると思いますか？
いやいやローンが下りるってことは、つまり”大丈夫普通に返せる範囲”ってことでしょ？と思いますか？
ここで思い出していただきたいのが、ローンの改ざん問題です。金融機関のローン申しこみ書類。物件の売買価格を不動産会社が改ざん。これが問題になりました。
念のため簡単に内容を書きます。不動産会社がローン申し込み書類の投資家の預金残高4万8千円をなんと5千万円に改ざん！この改ざんよにって、不動産融資の承諾を得たという驚くべき内容でした。※詳しくは別記事でご紹介していますので良かったらそちらもどうぞ。
つまり
ローンが出れば安心！なんてことは無い！のです。
購入後にも出費は当然あります。ですから堅実な資金計画で、しっかりと長期的な展望をもって投資をしましょう。
例えば購入後に入居者が退去すれば、空室ができます。空室のあいだは当然、家賃が入らないですね。加えて空いた部屋の補修修費もかかってきます。毎月のローン支払に加えて、補修費が重なるということは、実は大きな赤字になる月になることも可能性があるということです。出費はかならずある。ですから予備費を想定した投資の判断が必要です。
自己資金がゼロではどうなるか？書かなくてもすでにお判りかとおもいますが…空室分の家賃、補修費どこから出しますか？
つづいて2つ目のポイントにうつります。
自分だけ特別に安い金利だからOK？
金利が特別に安い！などとうたっている不動産会社からの話を真に受けて、購入を決断する。これには特に注意が必要です。
まるで裏技のように、投資物件購入に住宅ローンを使えば有利であるかのように言ってくる可能性があります。
もしあなたが不動産やさんから、”投資物件の購入”にもかかわらず安い金利の”住宅ローン”利用を勧められたら、迷わず断ってください。
一戸建やファミリーマンションを投資目的で購入し、ここで住宅ローンを使えば、借入金の使用目的の偽りとなります。
※住宅を購入した方が転勤などの”やむを得ない事情”でお部屋を貸す場合は別です。
これは金融機関をだます行為にあたります。金融機関から悪質と判断をされれば、あなたは一括返済を請求される可能性があります。
ちなみに住宅ローンはひとつしか組めませんので、これから先資産を増やしていくこともできません。当然住宅を購入するローンも借りられなくなります。
フラット３５を利用した不動産投資は過去マスコミにも取り上げられました。このような投資は厳禁です。住宅ローンにくらべて、確かに金利は高くなりますが、アパートローンや不動産投資のためのローンを必ず使いましょう。
※初心者の不動産投資の失敗事例は別記事でご紹介しています。興味がありましたら是非どうぞ！
では3つ目のポイントにうつります。
利回りが高ければもうかる?高利回りマジックに注意！
当然の心理、利回りが高い物件を見つける→テンションが上がる→欲しくなる→欲しくなる→欲しくてたまらなくなる。。。このあるあるスパイラル。
ですがここで、ひとつ深呼吸してみて下さい。もはやひと眠りしちゃってもいいかもしれません。。笑
あたりまえですが、 利回りが高い物件をみつけると買いたくなります。 ですがそうですよ、なんで利回りが高いのよ？そこなんです。
利回りが高い理由はなにか、あなたはキチンと調べていますか？
なにも確認することなく購入して、あとから空室が増えました。次の入居者が見つかりません。では目も当てられません。毎月の家賃収入は大きく減額。空いた部屋の募集賃料を下げることになる。こんなスパイラルになってしまうこともあります
たしかにこれから資産形成をはじめるという、投資家の方にとっては、高利回りのアパートを選べばリスクを減らすことができる側面もあります。
しかし高利回りのアパートには、利回りが高いなりのなにか理由があります。よくある2つのケースは、
➀最寄り駅からアパートまでの距離が遠いケース。
②建物に修繕・リフォームがかなり必要なケース。
➀のケースについては初心者にはお勧めできません。資産形成ができるまではリスクをさけるために土地勘のない地域はさけましょう。
②のケース。リフォームがかなり必要な高利回りの物件をどうしても購入する場合は、専門家にも同行してもらいアドバイスや見積もりを出してもらいましょう。技術的に補修できることも多いですが、できなかったら？必ず工事の見積もり費用で最終判断する必要があります。
※➀②のお勧めできない理由は詳しく別記事でご紹介しています。
個人投資家が不動産投資で物件購入を決断するとき、最も重要な判断材料に利回りと考えるひとが多いのが現状です。ですが実は不動産会社が収益の物件を購入するときの判断は、対象物件の利回りよりも、今後の空室率増加を重要視しています。
最後に参考までにですが、高利回りに物件の理由にも関係するサブリース（家賃保証）の件についても簡単にふれておきます。
サブリース（家賃保証）のお部屋は、実際の入居状況がわかりにくい特徴があります。家賃保証会社は周辺相場よりも高い家賃でかりています。そのためサブリース契約解約後、空室募集では家賃が下がるケースがあります。
家賃が下がることのダメージは今まで書いてきたとおりです。こんなことで失敗することがないように賃貸借契約の内容も確認してから利回りの判断をしましょう。
※家賃保証については別記事でもご紹介しています。
まとめ
今回は、初めての不動産投資でも成功させるための”3つのポイント”を書かせていただきました。このポイントをしっかりとおさえていれば、初めての不動産投資でも迷うことなくしっかりとした購入判断ができると思います。
投資に対する期待をふくらませすぎて、冷静な判断ができなくなることだけは避けましょう相場を調べ、安く感じる投資物件をみつけたときにこそ、冷静な気持ちをとりもどして、安い理由がわかるまでしっかりと調べてください。不動産会社の言葉をうのみにしてはいけません。
売主も投資家です。投資物件を安く売却するには理由があると考えることが自然なんです。このポイントをしっかりとおさえて購入された物件であなたが不動産投資の成功をつかむことを応援しています。
※不動産投資のお宝物件の探し方については、別記事でご紹介していますので、良かったら読んでみて下さい！
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