個人投資家が新築アパート投資で成功するために

不動産投資で成功するには、ある程度の勉強が必要になります。私は不動産業者の家庭で育ち、不動産業界の裏まで幼いころから見てきました。現在、30年以上不動産会社を経営していますが、不動産投資で失敗したことは一度もありません。プロジェクト案件では赤字も無く、保有資産の稼働率は100%で成功しています。今回は、不動産投資のメリットとリスク回避のひとつを不動産投資で失敗の無い私が解説します。

不動産投資は他の投資とは別な特殊な投資

不動産投資は、株式投資の様に投資家はお金を投資をするだけで配当が得られるという債券とはまったく異なります。不動産投資は、収益不動産の購入・入居者の募集・建物の修繕・退去時の原状回復リフォームなどがあります。

不動産投資では、最後に投資したお金と、換金するために購入した不動産を売却したときの価格の差で不動産投資の最終結果がきまります。不動産投資は貸家の運営と不動産の売却で最終的な投資の成否がきまります。

サラリーマンや個人投資家には投資金額が大きく、ときには人生を左右してしまうこともあります。そのため、不動産投資でははじめて購入する投資物件が重要になります。投資物件の選び方や購入する不動産会社、購入後の運営までを視野に入れて購入の判断をしましょう。

不動産投資をはじめるとき、失敗例からも学びましょう

不動産投資をはじめる方は不動産会社の営業マンがすすめる不動産投資のメリットの話だけではなく、不動産投資のデメリットにも目を向けましょう。不動産投資のデメリットを充分に理解することで、リスクを回避したり最小限に減らすことができます。みなさんも不動産投資家としての安定収入と最大限の利益をめざしましょう。

不動産会社の営業マンが営業トークで説明するデメリット回避の方法を真にうけると不動産投資を失敗する可能性が高まります。理由は、各収益物件にはそれぞれメリットとデメリットがあるのです。多くの場合、不動産業者の営業面は売りたい投資物件のメリットだけを説明して、対立する投資物件のデメリットだけを説明することが一般的です。したがって、営業マンの話は、営業トークを考えて聞き流しましょう。

不動産営業マンの家賃保証説明で空室回避

みなさんが心配するアパート経営の空室リスク(デメリット)を不動産営業マンが説明します。説明を聞くと30年家賃保証(メリット)などで回避できれば不動産投資の成功率がグンと上がった印象になり安心感が持てます。そんな知識を教えてくれた営業マンを信用してしまうかもしれません。

ところが、新築当初の家賃を建物が古くなっても変わらずに30年継続保証することはあり得ません。これでは逆ザヤになり家賃保証をしている不動産会社が経営破綻をしてしまいます。そのため実際には家賃保証の保証価格の見直しが投資家に求められます。

家賃保証の契約書に家賃見直しに触れている契約書もありますが、触れてない場合もあります。この場合には、当社が倒産すると家賃保証は無論、全ての保証ができなくなります。ほかの投資家さんたちも協力してくれています・・・。とかなんとか言われて、保証家賃の減額の説得を受けるわけですね。このような状態に巻き込まれないためにも家賃保証のデメリットの知識が必要になります。

不動産投資のデメリットを知り空室リスクを下げよう

今回の空室リスクは、どのようにリスクを下げて解決をしたらよいのでしょうか。アパート経営のデメリットのひとつが空室リスクになります。アパートの種類に依って空室リスクをさける方法も変わります。

①先祖代々所有する土地にアパートを建築する場合には、不動産会社や建築業者の営業がすすめるワンルームで高利回りの説明を無視して、地域の特性に合う独自の間取りと想定家賃を設定して事業計画を立てることがポイントになります。

また都内では少ないかもしれませんが駅から遠く賃借人が少ない地域では、節税目的で無理に建物を建てることで生じる空室リスクを負う必要はありません。車通勤に抵抗なく駐車場が確保できる場合は別ですが、学生目的のワンルームなどを駅から遠い場所に建築するより、資産の入れ替えで駅の近くに新たに土地を購入する方がリスクが下がるケースもあります。

②新築アパートを購入する場合には、東京の場合には新築というだけで満室になることも多いです。しかし建物は古くなったっときには空室リスクが急速に高まる可能性があります。融資が受けやすいことで購入する方が多いですが空室リスクの分析をおこたれば先行き投資を失敗するリスクがグンと高まります。

新築アパートのリスク回避のポイント

新築アパートの経年変化を共に家賃の下落や入居低下の問題が発生する可能性があります。このリスクを回避するために注意する点を解説していきます。

・新築の間取りは、ワンルームや1Kが多いと思いますがお部屋の広さが重要です。

注意点は、最近お部屋の面積を非常に小さく施工して新築の建物全体の総戸数を増やすことで利回りを上げる投資物件が増えています。新築時の募集賃料が貸し出し面積に応じて割安高な設定になっています。

長期のローンで投資する不動産投資では、将来的な建物の修繕費や中古の賃貸市場を想定する必要があります。また購入エリア周辺に他の賃貸物件が多いエリアでは、家賃の急激な下落の可能性もあります。新築アパートを検討する場合には、部屋の面積にも注意が必要です。

まとめ

不動産投資は、長期的な運用がはじまる投資です。目の前の状況にとらわれ過ぎずに長期的な視野をもって判断しましょう。このブログ記事には、失敗例の実例も多く記事にしています。みなさんも同じ失敗をしないように不動産投資をはじめてください。

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わたしは不動産業界にいつのまにやらどっぷり35年以上おりますが、自分が家を買うならこの方法で不動産会社を見極めますよ、という見極めどころをプロの目線で書いてまいりました。人間というものは、なんだかんだと自分に都合の良い解釈をしてしまいがちです。それは私も同じです。ですが不動産という大きな買い物や取引をする場合は、落ち着いて客観的になることをおすすめします。
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