不動産トラブルから学ぶ

【実例】私道トラブル。私道面の土地を買う前に読んで注意しておこう!

【実例】私道トラブル。私道面の土地を買う時には注意が必要。

不動産売買でポイントになる前面道路。これにはいくつかの種類があります。大きくは公道と私道。今回は、私道面の土地を買う時の注意事項と、私道に面する土地の売買で実際に合ったトラブル事例をご紹介しています。

この記事が、私道面の不動産購入を検討されている方のお役に立てれば幸いです。くれぐれも公道と私道の違いの認識があいまいなまま、土地や家を購入されないようにしてくださいね。

道路の種類について。道路は大きく私道と公道に分かれます。

私道と公道の違いは、いわゆる持ち主(所有権)の区別です。

ポイント

・公道は主に国や自治体が所有しているもの

・私道は個人または団体が所有している土地を道路として使用しているもの

このように、私道面の不動産売買の調査は慎重にしなければなりませんし、ご購入を検討される方も、ある程度のことを想定して検討しなくてはなりません。もちろん、まったく問題のない物件も多いですが、ブログに書いたようなトラブルもあるからです。私道面の物件をご検討のかたは、不動産会社や建築会社とよくよく相談しながら、売買をすすめてくださいね。

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※こちらの記事では、私の不動産業者としての知見や経験をご紹介しています。不動産売買は、自己判断と自己責任でおこないください。

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ここは、みなさんのご想像どおりでしたか?私道は漢字の通り個人等の所有となるものです。個人が所有する道路を利用するわけですから、どうしてもトラブルが生じることもあります。

不動産会社は私道ならではのトラブルがあることを、基本的には分かっています。ですからトラブルを未然に防ぐため、私道面の土地を買うときに、”私道の通行”に関する承諾と、”掘削工事”の承諾というものを、私道の持ち主から頂きます。

例えば車庫付の住宅を建てるときには、車が前面の私道を通行することも想定して、あわせて車両の通行承諾も取得します。

私道面の土地を買うときには、私道の持ち主に了解を得なければ工事などができない。

私道の持ち主に了解を得なくてはならい事項

●私道の通行に関する承諾

●掘削工事の承諾

●車両の通行の承諾

私道面の土地を購入する場合は、上記に挙げた承諾の確認が工事の際に必要なのです。実際に承諾にからみ起きてしまったトラブル事例を次でご紹介します。

大手不動産会社での私道トラブル事例①

名前をあげられないので恐縮ですが、大手不動産会社でのトラブルでした。

注文住宅で自宅を建築するご予定のお客様に、土地を買っていただいたそうです。

大手不動産会社は、会社指定の測量士が、測量と私道に関する承諾を取得する業務を行うという規定で、土地の販売活動をしていました。

さきほど記述した、3つの事項の承諾の件です。これを指定の測量士に任せるということです。

この測量士の方は過去にもこの私道に面する案件を扱ったことがあったので、そういった意味で不動産会社も、測量士もどこかで過信があったのかもしれません。

前面道路の私道の持ち主は測量士の過去の記憶ではお1人だったそうです。私道の距離は長く、最後は行き止まりの道路形状です。物件はその長い私道の途中にありました。

大手不動産会社指定の測量士は、数年前にも、この私道の所有者から掘削や通行の承諾を全く問題なくもらっていた経緯がありました。

そして現案件の土地売買の話は進み、いよいよ契約準備に。

不動産会社は契約準備のため、測量士へ私道所有者から通行・掘削の承諾がすんでいるかを再度確認。測量士は、数年前の経緯もあり、今回も問題なく取れると思い、問題ないと返事をしていました。

私道の承諾を貰うつもりの相手が亡くなり、状況が急変することに。

不動産会社は、測量士から前回同様で、承諾書は問題なくとれる予定だ。との報告をうけ、実際には私道の通行・掘削承諾取得”前”ではありましたが、数億円の土地契約と残金支払いと名義の移転を行いました。

数ヶ月後、土地を無事にご購入されたお客様。注文住宅建築の打ち合わせも無事終了。いよいよ建築確認申請の準備に入ります。

建築工事にとりかかるには、通行承諾書が必要です。私道の通行承諾の件を再度確認するためにお客様がいらっしゃいました。そこで担当者は頼んでいた承諾書を受け取ろうと測量士に確認。

そこで初めて状況が大きく変化していたことが判りました

以前、測量士が承諾を頂いた私道の所有者は、既に亡くなっていたのです。

そして相続が発生していました。私道の所有者はお1人だったのはずが、相続のために所有者が複数に。(私道の使用承諾書は所有者全員からもらうことが工事着工の条件となりました。)

測量士はあわてて、各相続人へ通行・掘削の承諾を頂くために、複数の相続人にお願いをしてまわりました。ですが、最後おひとりの相続人からはどうしても了解が頂けない困った状況に陥ります。

当然土地代金の決済も終えたお客様は、いよいよ夢のマイホーム建築に向けてスタート!となっていたわけですが、緊急事態です。

この事態で、お客様はハウスメーカーへ状況の説明と、建築へ向けての工事の進行を止める指示を出すことになってしまいました。建築計画は止まり、私道の通行承諾取得待ちの状態に。

相続によって私道の所有者は1人から複数へ変わり、全員からの承諾がハードルになる。

私道の通行承諾等を頂けない理由をその方に伺ったところ、私道面にはすでにたくさんの家が立ち並んでおり、車の通行も多いようでした。車の通行が増えたことで、埋設されている下水管が痛み、壊れてしまうことを心配されたようです。

これ以上私道に面した土地に家が建つのを躊躇しているということでした。

この最後のおひとりの相続人から私道に関する承諾を頂くのに、実に2年かかったそうです。通い詰めて2年です。工事ももちろん2年ストップです。

不動産会社の担当者が何度も私道所有者のお宅に通い、細かく状況を説明。ようやく納得していただけ承諾を貰えたそうです。幸いにも土地をご購入された方も、2年間お待ちになられ、2年後から建築に向けて再スタートしたそうです。

以前貰えたからと安易な予測と慣れが起こしたトラブルです。

承諾書がもらえないと、思わぬトラブルになってしまします。私道を購入の際はまず最初に承諾書を取得して、トラブルを未然に防ぐべきだと改めて感じられる事案ですね。

私道の所有者が道路に支柱を建ててしまったトラブル事例➁

私道面の土地に、車庫付きの戸建てを購入。にもかかわらず、なんと私道の持ち主が、私道入口の真ん中に、支柱を建てたケースがありました。

そのため車庫付きの家にもかかわらず、自分の車が入れられなくなるトラブルがおきました。

ちなみに、その物件は私道の持分はありませんでした。ですが掘削工事については、私道の持ち主に、承諾を頂いてました。きちんと承諾をいただいた状態で着工していた建売住宅だったのです。

当然、前面道路の幅は車が通れる道幅であり、新築の建物は車庫付で設計済でした。車庫付きの一軒家なのに、車が入れない…

私道には思わぬトラブルがあり得るという事例です。

まとめ

不動産売買は、高額な取引ですし、売買トラブルはできれば避けたいものですね。勝手な思い込みや、安易な道路調査はトラブルの原因になることもあります。不動産会社も、丁寧に細心の注意を払わなくてはなりません。常に初心で調査をしなければいけないと思わされるできごとです。

このように、私道面の不動産売買の調査は慎重にしなければなりませんし、ご購入を検討される方も、ある程度のことを想定して検討しなくてはなりません。もちろん、まったく問題のない物件も多いですが、ブログに書いたようなトラブルもあるからです。私道面の物件をご検討のかたは、不動産会社や建築会社とよくよく相談しながら、売買をすすめてくださいね。

参考私道と公道の違いをわかりやすく解説。~私道についてのまとめ記事~

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