不動産トラブルから学ぶ

【実例】私道トラブル。私道面の土地を買うときの注意点

【実例】私道トラブル。私道面の土地を買うときの注意点

不動産売買でポイントになる前面道路。これにもいくつかの種類があります。大きくは公道と私道。今回は、私道面の土地を買う時の注意事項と共に、私道面にある不動産売買で実際に合ったトラブル事例をご紹介します。私道面の不動産購入を検討されている方にもお役に立てれば幸いです。

私道面の土地を買うときの注意事項

私道に面する土地を買うときは、その私道の持ち主の方から、”私道の通行”に関する承諾と、”掘削工事”の承諾を頂く必要があります。

あなたが、車庫付の住宅を建てるときには当然、あなたの車がその私道を通ることになりますので、車両の通行承諾も取得します。

私道の持ち主に了解を得なくてはならい事項

●私道の通行に関する承諾

●掘削工事の承諾

●車両の通行の承諾

承諾に関する私道トラブル実例

私道は公道と違います。

ポイント

公道➡ 主に国や自治体が所有

私道➡ 個人または団体が所有している土地を道路として使用

ですから、私道面の土地を購入する場合は上記に挙げた承諾の確認が工事の際に重要なのです。実際に承諾にからみ起きてしまったトラブルをご紹介します。

大手不動産会社での私道トラブル事例①

名前をあげられないので恐縮ですが、大手不動産会社でのトラブルでした。

注文住宅で自宅を建築するご予定のお客様に、土地を買っていただきました。

当時大手不動産会社は、会社指定の測量士が、測量と私道に関する承諾を取得する業務を行うという規定で、土地の販売活動をしていました。さきほど記述した、3つの事項の承諾の件ですね。

前面道路の私道所有者は測量士の過去の記憶では1人。私道の距離は長く、最後は行き止まりの道路形状です。物件はその長い私道の途中にありました。

大手不動産会社指定の測量士は、数年前にも、この私道の所有者から掘削や通行の承諾を全く問題なくもらっていました。

そして土地売買の話は進み、契約準備に。

不動産会社は契約準備のため、測量士へ私道所有者から通行・掘削の承諾がすんでいるかを再度確認。測量士は、数年前の経緯もあり、今回も問題なく取れると思っていました。

私道の承諾を貰うつもりの相手が亡くなり、状況が急変

不動産会社は、測量士から前回同様ですから、承諾書は問題なくとれる予定だ。との報告をうけ、実際には私道の通行・掘削承諾取得”前”ではありましたが、数億円の土地契約と残金支払いと名義の移転を行いました。

 

数ヶ月後、土地をご購入されたお客様は、注文住宅建築の打ち合わせも無事終了。いよいよ建築確認申請の準備に入ります。

 

建築工事にとりかかるには、通行承諾書が必要です。私道の通行承諾の件を再度確認するためにお客様がいらっしゃいました。そこで担当者は頼んでいた承諾書を受け取ろうと測量士に確認したところ、状況が大きく変化していたことが判りました

 

以前、測量士が承諾を頂いた私道の所有者は、既に亡くなっていたのです。

 

そして相続が発生。私道の所有者はお1人だったのはずが、相続のため所有者が複数に。(ハウスメーカーからは、私道の使用承諾書は所有者全員からもらうことが工事着工の条件となりました。)

測量士はあわてて、各相続人へ通行・掘削の承諾を頂くためにお願いをしてまわりました。ですが、最後おひとりの相続人からはどうしても了解が頂けない困った状況に陥ります。

当然土地代金の決済も終えたお客様は、いよいよ夢のマイホーム建築に向けてスタート!となっていたわけです。

ですがこの事態で、お客様はハウスメーカーへ状況の説明と進行を止める指示を出すことになりました。建築計画は止まり、私道の通行承諾取得待ちの状態に。

私道の所有者は1人から相続で複数へ変わっていた。

私道の通行承諾等を頂けない理由をその方に伺ったところ。私道面にはたくさんの家がすでに立ち並んでおり、車の通行も多いようでした。車の通行が増えたことで、埋設されている下水管が痛み、壊れてしまうことを心配されたようです。これ以上私道に面した土地に家が建つのを躊躇しているということでした。

この最後のおひとりの相続人から私道に関する承諾を頂くのに、通い詰めて最終的には実に2年かかりました。

工事ももちろん2年ストップです。

その後、不動産会社の担当者が何度も私道所有者のお宅に通い、細かく状況を説明。ようやく納得していただけ承諾を貰えました。

幸いにも土地をご購入された方も、2年間お待ち頂くことができ、2年後から建築に向けて再スタートしたそうです。

以前貰えたからと安易な予測と慣れが起こしたトラブルです。最初に承諾書を取得して、トラブルを未然にふせぎたいですね。

私道の所有者が道路に支柱を建ててしまったトラブル事例➁

私道面の土地に、車庫付きの戸建てを購入。にもかかわらず、なんと私道の持ち主が、私道入口の真ん中に、支柱を建てたケースがありました。

そのため車庫付きの家にもかかわらず、自分の車が入れられなくなるトラブルがおきました。

ちなみに、その物件は私道の持分はありませんでした。ですが掘削工事については、私道の持ち主に、承諾を頂いてました。きちんと承諾をいただいた状態で着工していた建売住宅だったのです。

当然、前面道路の幅は車が通れる道幅であり、新築の建物は車庫付で設計済でした。私道にはトラブルがあり得るという事例です。

他にも驚くようなモンスター的お客様の記事や、悪質な不動産業者の行為を記事にしていますので、良かったら読んでみて下さい。

まとめ

不動産売買トラブルは避けたいですね。勝手な思い込みや、安易な道路調査はトラブルの原因になることもあります。会社の規模には関係なく、常に初心で調査をしなければいけません。仕事の慣れは、思わぬ落とし穴をまねいてしまい怖いですね。

私道面の不動産売買の調査は慎重にしなければなりません。不動産会社や建築会社と相談しながら私道の承諾にかんして、確認しながら売買は、すすめてくださいね。

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※こちらの記事では、私の不動産業者としての知見や経験をご紹介しています。不動産売買は、自己判断と自己責任でおこないください。

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  • この記事を書いた人

㈱ゼフィールCEO

不動産業界を見つめて35年以上。この積み重ねた実績と、経験が不動産投資で迷える誰かの役に立てばと思って、ブログを書いています。 解らない事や、疑問、質問はお気軽にメッセージを送っていただけると嬉しいです。無料LINE相談にも直接お応えしております。※BLOG内一部スタッフブログを含みます。

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