私道トラブルの例と私道の注意点!

みなさんが不動産広告を見ると前面道路の種類が、私道または公道と表示されています。ほしい土地が私道に面しいるのと公道に面しているのでは違いがあります。みなさんは、どんな印象がありますか。公道はふつうの道路で私道は個人が所有する道路みたいな印象を持たれる方が多いと思います。なんとなく道路の種類に持つあいまいな印象をスッキリさせてみませんか?私道のトラブルについても実際におきた内容をご説明します。よく判らないまま購入されませんように。

不動産売買と土地の前面道路の種類!

私道と公道の違いは、持ち主(所有権)の区別です。

・公道は主に国や自治体が所有しているもの

・私道は個人または団体が所有している土地を道路として使用しているもの

みなさんのご想像どおりでしたか?私道は個人等の所有となるものです。個人が所有する道路を利用するわけですからトラブルが生じることもあります。私道のトラブルを未然に防ぐため、私道に面する土地を買うときに不動産会社は、”私道の通行”に関する承諾と、”掘削工事”の承諾というものを私道の持ち主から頂きます。車庫付の住宅を建てるときには、車が前面の私道を通行することも想定して、あわせて車両の通行承諾も取得します。

『私道の所有者から通行や掘削の承諾をえられずに実際に問題が起きたケースをご紹介します』

私道トラブル①

実際に大手不動産会社でおきた事例です。お客様がある都内の土地を気に入りました。その土地の前面道路は私道でした。長い私道は行き止まりでしたが、お客様の気に入った土地は私道の途中に位置していました。

お客様との商談はご契約にむかい順調にすすんでいきました。今回も大手不動産会社が指定する土地家屋調査士が土地の測量を依頼されました。同時に私道に関する通行承諾を取得する件も依頼されました。この土地家屋調査士は、数年前に同じ私道の所有者から掘削や通行の承諾を頂いた経験あるため、そのことを不動産会社に説明しながら私道の承諾は問題なく頂けると伝えていました。土地の引き渡し期日が来たので、掘削の承諾を得る前でしたが、大手不動産会社は指定の土地家屋調査士の報告に基づき、お客様は最終残金の数億円を家の売主に支払い土地の引き渡しを受けました。

数ヶ月後、土地をご購入されたお客様は、ハウスメーカーと間取り等の打ち合わせも終わり、建築確認申請の準備に…しかしここで問題が発覚!

過去に土地家屋調査士が承諾を頂いた私道の所有者は、既にお亡くなりに…相続が発生してたのです。そして相続人は複数名でした。土地家屋調査士が各相続人へ通行・掘削の承諾を得るためにお願いへいくことになりました。ここで問題が起きたのです。『ひとりの相続人からはどうしても承諾が頂けない状況』になってしまいました。

この時にはじめて、土地家屋調査士から不動産会社の担当営業マンへこの状況が報告されました。当然、お客様は土地代金の支払いも済み、いよいよ建築に向けた計画がスタートしていたわけですから衝撃的なできごとです。お客様はハウスメーカーと相談され建築の計画を一時とめる指示を出すことに。。

建築は止まり、私道の所有者から通行承諾の取得待ち状態になりました。今回、私道の所有者から通行承諾等を得られない理由は、私道の距離が長く今では私道の奥にまで家が建ち並び、奥の家の方々が保有する車が私道をよく通る状況になりました。車の通行が増えたことで、私道に埋められた水道菅や下水管、ガス管等がいたみ、こわれることを心配して、これ以上家が建つことが不安ということでした。

最終的に、このおひとりの相続人から私道に関する承諾を頂くのに、なんと2年かかりました。不動産会社の担当者が何回も相続人のご自宅へ通い、当初は門前払いの状況からようやく状況を説明をさせていただく機会を得て、説得するまでの苦労話を担当者から直接きいたことがあります。そうして2年後、ようやく承諾を頂けることになりました。

今回の土地をご購入されたお客様も非常に良い方で、私道の通行承諾を頂くまでの2年間、不動産会社の営業が私道の所有者と交渉しているあいだお客様は待ち頂け、2年後からふたたび建築に向けて計画がすすみはじめました。

私道トラブル②

不動産業者が私道に面する土地を購入して建物を建築し新築建売住宅が完成!ここまでは良かったのですが、この後なんと私道の持ち主が車の進入を拒む支柱を私道入口に建てたケースもありました。所有する私道に車が入れられなくなったことが原因でトラブルになりました。

このケースでは、建売住宅を建築中にご成約。その新築物件は私道の持分などは持っていませんでしたが、私道の掘削工事については、私道の所有者から承諾を得て工事をしていた住宅です。前面道路の幅は車がなんとか通れる道幅でしたが新築の建物は車庫付で設計されていました。

この新築一戸建てをご購入された方は、車庫付を条件に住宅を探していたお客様。建築工事が終わり建物が完成しましたがなんと私道の所有者が車の進入を拒む支柱を私道に後からたててしまったのです。この事で、車の進入ができなくなった建売住宅のトラブルでした。

まとめ

あまり話題にならない不動産トラブル!私道に面した土地のご購入をお考えの方は、ご参考にしてみてください。みなさんも不動産トラブルがないように私道に面する土地を買う場合には、慎重な不動産取引を心がけてくださいね!このブログには私道のトラブルを避けるポイントや不動産会社の選び方を書いています。みなさんも誠実な不動産会社から物件を買うことで、不動産トラブルを避けてください。

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