不動産投資の安心感に隠された本当のリスク

不動産投資を始めよう!でももし不動産会社にだまされたら?不動産投資をはじめるとき、だれでも考えるのは、だまされて変な物件をつかまされないように!だまされないように!ではないでしょうか。ではだまされないためには、いったいどうするか。大企業・有名企業の不動産のプロにまかせれば騙されないのではないか?と考える方もいらっしゃるとおもいます。もしかしたら、多くの方がそう思われているかもしれません。でも、それはまちがいです。今日は不動産投資のリスクについておはなしします。

大手不動産会社、大企業なら安心?

多くの方は、

大企業、またはテレビCMしてるような会社=安心

とかって思われていると思います。しかし、実はそれは間違いなのです。

あなたも、地元の広告でよくみかける不動産会社や、大手の不動産会社であるという安心感から、顧客のために一生懸命営業をしてくれる、自分をもうけさせてくれるだろうと期待をして選んでいませんか?そうとは限らない実例をひとつご紹介します。

大手信託銀行に遺産整理の相談をしたAさんの実例

不動産を相続したAさん。信託銀行に資産整理や税務相談などいろいろな相談をしたそうです。ふつうは不動産の売買では手数料とし提示される報酬金額は、”不動産売買価格の3%+6万円+消費税が上限”となります。

法律で決められている報酬金額=”不動産売買価格の3%+6万円+消費税が上限

ところが、大手信託銀行の諸経費のせつめいは、仲介手数料のほか、各種のコンサルタント料も提示。最終的には不動産売買手数料に各種のコンサルタント料が加えられた経費総額は、なんと不動産の売却価格の約11%!…上限ってなに?ですよね。

じっさいに不動産業界で仕事をしていると、大手であっても、徹底した”利益至上主義”を感じることが多いのが現実です。

みなさまがリスクを回避して、安心して不動産投資をおこなうには、このような利益追求型の不動産会社を避け、誠実な不動産会社を探す必要があります。大手だからと言って無条件にあんしんしてはいけません。たとえ誠実な営業マンでも組織の任務は追行しなければなりません。

大手=信用できる営業マンがいる、誠実な営業マンがいるとは限らないのです。営業マンとの会話では、不動産の説明を聞く事と同時に、その人柄も観察してください。会社がいかに大きかろうが、有名であろうが、一等地に建っていようが、担当する営業マンが不誠実であればまったく意味ないからです。

不動産の投資リスクを回避する最善の方法は、誠実な営業マンをさがすことでもあります。会社の大きさ、見栄えや立地、HPのデザインや情報にまどわされず、正しい判断をしてください。

さいきんでは金融機関も、シェアーハウスへの融資問題からはじまり、信用金庫も業務改善命令を受けましたね。かんぽ生命保険までも同様な問題が露呈しはじめました。これが大手の現実でもあります。それでも大きな会社という理由だけで信用できますか?

長期家賃保証なら安心?

不動産投資の成功のためには、入居率の問題と確実な家賃回収は基本中の基本です。ですが、長期の家賃保証やサブリース契約があるからま安心といいきれないこともあります。

一般的にサブリースの契約はオーナーから借りる側に有利な契約内容が多く、家賃相場が下がってきたときには、たがいが協議して契約を見直すことができるのが一般的です。そのため当初保証されていた価格よりも家賃相場が下がると、サブリース契約の家賃も見直し協議になります。おたがいの協議がうまく行かないとサブリース契約は解除され家賃保証が打ち切られることもあります。 サブリース契約は、相手の都合がよいようにも契約内容が変えられると思って契約したほうが良いです。家賃保証されている投資物件だから家賃の心配はないと安易に考えないようにしてください。

利回りが高ければ安心?

不動産投資は、入居者の家賃が収入になります。投資家が収益性を判断するときに最初の判断材料が利回りになります。 しかし、利回りを高くするために家賃収入をごまかす不動産業者もいるので注意しましょう。 水道代金などを家賃収入に含めて利回りを上げていたり、居ないはずの家賃の滞納者が引渡されると急に滞納者が発生したりするケースが査定依頼をうけた物件でありました。 そのほかにも、引き渡しを受けた後に入居者がまとめて退去したりするケースも聞いています。この様なことを完全に防ぐことは難しいため、誠実な不動産業者や担当者をみきわめることが大切になります。

まとめ

不動産投資における最大のリスクは、表面的な判断だけで相手を見極めず任せてしまうことです。あなたが不動産投資で成功するよりも自らの利益を最優先に活動する会社や営業マンが数多くいます。信用する相手を間違えてすべての判断をまかせてしまうことで、最終的には投資家が高額な負債をかかえることになります。悲惨な状況にならないためにも、不動産投資をはじめる方はこのブログを読んで不動産投資を成功させましょう!

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