不動産投資の豆知識

非公開物件・未公開物件の探し方。魅力的な物件情報の意外な入手方法

非公開物件・未公開物件の探し方。魅力的な物件情報の意外な入手方法

不動産投資をされたことがある人、あるいは不動産の購入を考えていらっしゃる人は1度くらい、非公開物件や未公開物件と検索されたことがあるのではないでしょうか。

非公開物件の存在は聞いたことがあるけど、本当に価値のある未公開物件の資料を、実際には貰ったことはないんだよね…という方もいらっしゃるかもしれません。

それはなぜか。物件情報を手に入れるためには、やみくもに不動産会社にあたるのではなく、正しい探し方と知識が必要です。

新築の一戸建ては同じ非公開の物件でも状況がすこし異なります。新築一戸建ての場合には、住宅専門の販売会社だけに情報を公開している未公開物件が多く、住宅の販売会社では知られた物件といケースも比較的多いので、この記事では、中古一戸建てや収益物件を対象に、実はアナログな方法が非公開物件の探し方に適していることを書いていきます。

非公開物件・未公開物件とはなにか。

今あなたは、物件を探す立場。買う立場にいらっしゃるかもしれません。ですが少し想像してみて下さい。あなたが、家や、ビル、アパートを売りに出す立場だったとします。 その時は、どんな売り方でもいいから適当にやっちゃって!と不動産会社にお願いするでしょうか?

そんなことはありませんよね。周りの人に家を売ると知られては、 近所の人に、『あの人いよいよ不味いのかしら‥ とか あの人ビル売り出してるけど、全然売れてないみたいよ~ とか 野次馬根性であらぬことを言われたくないな…など 売る側には、売る側の事情があるということが、思い浮かぶと思います。 

こんな風に不動産には、売る方の希望で、公開されない(オープンにされない)売り物件の情報があります。 これがいわゆる非公開物件となります。  

ポイント

非公開物件=売る方側の希望で公開されていない物件

非公開物件情報の独自性

すこし、不動産業のことに詳しい方や、いろいろ下調べがお済のかたは、聞き馴染みがあるかと思いますが、不動産業者には、不動産業者間のネットワーク(いわゆるレインズ)があり、そのレインズに物件情報を登録して業務を行っています。

このレインズは、不動産業者のみが不動産情報を登録でき、不動産業者のみが利用できる不動産ネットワークです。 残念ながら一般の方は閲覧することができません。 業者専用のポータルサイトみたいなイメージでしょうか。

レインズに登録された物件情報が公開物件になります。 このレインズを伝って、物件の情報が不動産業者へ流れていきます。物件情報が多くの不動産会社の目にふれることによって、早く売り買いが進むメリットがあります。 ただ、いいことばかりではないんですね。

仮にあなたがレインズに公開されている物件情報を、”A”社で紹介されて、おっ!この物件いいな!と思ったとします。

でもこれだけではなぁ。他の物件と見比べてみたいなと考えて、別の 他の不動産会社”B”社に問い合わせてみます。

他の類似物件をみたいなと思って、ほかの不動産会社に問い合わせてみても、 おそらくは、A社と同様の物件情報を”B”社からも最初に紹介されます。

ポイント

どこの不動産会社に行っても、紹介される公開物件は基本同じになる。

公開物件の情報は、どの不動産会社に行っても違いはない。

業者が見ているのは、同じ業者間のポータルサイトですから、不動産会社を変えてもでてくる物件は同じということになってしまうのです。結論として、今は気に入った物件が売りに出されていない状態になります。

非公開物件の情報は、独自に管理している不動産会社が物件情報の細部まで熟知していることが多く、物件情報を入手することができると営業マンからあおられることもなく、じっくりと判断して検討することができます。

なぜ非公開で不動産を売るのか

先ほど非公開物件とは何かということを簡単にお話しました。

もう少し具体的にお書きすると、例えば離婚で家を売ることになったらどうでしょうか。 周囲に離婚することや、離婚のせいで家を売るんだということを気づかれたくないと考えます。

にもかかわらず、インターネットで自分の自宅が大々的に写真付きで売りに出されたら、目も当てられませんよね。

こういった方は自分の家を非公開で売ってくださいと、不動産屋さんに頼むことになります。 HPや広告を載せないで、売ってきてください! というお願いをするケースがあります。

こういった物件が非公開の物件ということになります。 広告をしないで売る物件ですね。 広告をしないで売る物件ですから、不動産業者も情報をばらまいたりできません。信頼できる不動産業者の間で情報が共有される程度になります。

非公開物件の情報は、売る人が選んだ不動産会社のみが詳しい情報を知っている物件になります。 レインズのようにA社に言ってもB社に言っても、どこでももらえる物件情報とは異なります。 どこにでもある情報ではないので、こういった意味でも貴重な物件情報の1つにはなります。

ポイント

非公開物件情報=売る側が選んだ不動産会社のみが詳しい情報を知っていることが強い

非公開物件の魅力は他にもまだある。法人所有の不動産も魅力?

今までは、個人所有の物件のおはなしをさせていただきました。

ですが、法人が所有者の物件の場合にも、非公開で売りに出している場合があります。 法人がなぜ非公開に?と思われるかもしれませんが、会社が所有している物件を売るとなった時、こちらもまた、巷の噂を考慮することが多いです。

企業が所有物件を売るとなると、資産の入替えであっても、 あの会社はやばいのか? とか ついに物件まで売りに出す状況なのか? などあることないことの噂話が出回る事があります。これは個人とはまた違った意味で、経営上にも深刻な影響があります。 企業としては、経営状態に関する噂には特に注意と配慮が必要なんですね。

中でも特に商業ビルなどの大型物件は、物件情報は非公開にしておくことのほうがスタンダードです。 そして、法人が持っている物件には、希少性の高い立地や管理状態の良い物件、決算期には価格面でも魅力的な物件が多いことも特徴の一つです。

メモ

法人が持っている物件には魅力的な物件が多い

非公開物件情報と公開情報のちがいがおわかりいただけましたでしょうか。

だれでも非公開物件情報は業者からもらえるわけでは無い。

非公開物件の魅力はお伝えさせていただきました。少しでもその魅力が伝わっていればよいのですが。 ただここで注意が必要なのは、非公開物件は問い合わせをすれば、いつでも、だれでも、どなたにでももらえる情報ではないということです。  

それはなぜか?と思われた方は、最初に書いた売る側の立場に立つことを思い出してみて下さい。

わからないように、売ってください!広告しないでね。とお願いしたのにもかかわらず、

電話やメールだけのやりとりで、よく判らない人にあなたの家紹介しときましたよ!と言われたらどうでしょうか?

その物件の話を知った人が、その情報をもって、他の不動産会社にこの物件を検討しているとか、聞きに行ってしまうかもしれません。行った先の不動産会社が情報をばらまいてしまうケースや所有者に直接確認することでトラブルになるかもしれません。

もし、勝手に売り物件としてばらまいた情報をもとに、見ず知らずの不動産会社の人が下見に次々と来てしまったらどうなるでしょうか?

そんな風に非公開で頼まれた物件情報が知らず知らずのうちに洩れ、売る方のご迷惑になってしまわないように、非公開物件を扱う不動産会社は、かなり神経をつかっています。非公開でたのまれる不動産会社と依頼者の間には、すでに信頼関係がなりたっているため、情報管理を徹底されています。

非公開でお願いしてきてくれた売る側が大口のお取引企業様であればなおの事そうでしょう。

希少な物件情報は、その希少性ゆえに情報管理は非常に慎重に、大切に扱われ、だれでもかれでも知ることができないように不動産業者が紹介先を選んでいるのです。

まるで、都市伝説のような書き方になってしまいましたが、それでは手に入れられないじゃないかと思われないように、非公開物件情報を手に入れる近道を書いておきます。

非公開物件情報を手に入れられる否かは、あなたの対応も影響してしまう。

決してうやむやに対応とかいたわけではありません。

ここでも、売る人の側で想像していただけると簡単かと思います。

あなたがもし売る側だったらと考えてみて下さい。

どんな人でも、だれでもいいから売りたいと思いますか?

せっかく秘密裏に売ってもらったのに、売った後になんくせつけられて、トラブルになったら、秘密裏の意味もありません。

非公開で売る側は、個人であっても、法人であっても、買ってくれる相手を選んでます。

キャッシュで買うから文句ないでしょ?なんて態度だったり、


重箱の隅をつつくような、マイワールドな決めごとを押し付けてくるような相手には、不動産会社も非公開物件情報を紹介したりしません。

注意ポイント

非公開物件情報は、売る側の事情を加味しているので、非常に細かいお客様には情報提供しない傾向があります

もちろん、私も不動産投資をしておりますので、買う側の気持ちもわかります。買うからには絶対に失敗はできません。

事細かに詳細に聞きたいです。不安を払しょくしたいです。

ですが、不動産投資には自己責任といううものが必ずついて回ります。

この部分が全く欠落してしまっていると、さすがに不動産会社も貴重の物件情報をお渡しすることはできません。

あなたはこの部分いかがですか?

ポイント

アプローチの仕方は大事。自己責任は理解しているというスタンスでお話を。

不動産会社にとっては、売る方も買う方も大切なお客様なんですね。

裏を返せば非公開の物件情報をもっている不動産屋さんの多くは、近所のお宅や土地の所有者から信用されている、誠実な不動産会社であるということです。

誠実な不動産会社で買うことができれば、あなたのこだわりを少し柔軟にしても不動産投資に失敗することはないでしょう。きっと、しっかりとした責任あるアドバイスを投資家の方にもいたしますからね。

非公開物件探し方。不動産会社に気持ちが伝われば可能性がアップ!

最後にですが、非公開物件を探すために、いま不動産会社に問い合わせをしようと思っている方へ一言。

非公開物件探しですが、どこの不動産会社いってもOKで、どこにでもあるわけではありません。

ポイントは、不動産売買が専門の会社を中心に探すことが高確率になります。

売買を専門としている不動産会社には、長年の経営から、各分野に独自のネットワークを構築しています。このネットワークを持つ不動産会社には、いわゆるお宝物件、非公開物件情報をもっている可能性が高いです。

このコロナの影響で、なかなか不動産業者の窓口に顔を出すのはハードルが高いですが、あなたの近くの不動産売買専門の会社をみつけた時は、

頃合いを見て足を運んでみて下さい。

今は、ラインや、リモートが主流で面と向かってという事が少ないですが、街の不動産会社にはまだまだアナログな部分がたくさんあるのも事実です。

メールでちょこっと問い合わせをしたくらいでは、非公開物件情報を預けても信頼できる相手であると先方は判ってくれないでしょう。もちろん、最初のとっかかりはメールでも大丈夫です!

コロナの状況などが落ち着き、その時がくれば、ぜひこまめに足を運び、顔を覚えてもらい、貴重な情報を渡しても大丈夫な相手だと伝わるようにアプローチしてみてください。

アナログにはアナログをですかね…ちょっと大変ですが、でも大きなリターンがあなたを待っているはずですよ!以上が、非公開物件の正しい探し方になります。最後までお読みいただきありがとうございました。

※こちらの記事では、私の不動産業者としての知見や経験をご紹介しています。不動産売買や投資は、自己判断と自己責任でおこないください。

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