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コロナ禍で新宿区の人口に異変、不動産投資のリスクを独自に考察!

不動産投資のリスク回避

コロナ禍で新宿区の人口に異変、不動産投資のリスクを独自に考察!

不動産投資のリスクを回避、東京で資産価値の落ちにくい人気のエリアをご紹介します。今回は、コロナ禍(令和2年中)の東京都区市町村の総人口増減数から東京の人気があるエリアをくらべてみます。

令和2年は、新型コロナの感染者数の増加により東京では、はじめた緊急事態宣言が発令された特別な年でした。東京都が公表する統計資料から緊急事態宣言が発令された東京で、人口の移動がどのように推移したのかを確認することで、人口が増加したエリアと人口が減少したエリアの特徴を確認することができました。この特徴から不動産投資では、都心5区ならどこでも人気のエリアということではないことが確認できます。

都心5区なら安心との思い込み?不動産投資のリスクを高める可能性があるかもしれません!

私がお客様から不動産投資の依頼を受けるときに、ご希望エリアは、都心5区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)と指定されることがあります。しかし、一棟マンションに投資をする場合には、かならずしも都心の5区が不動産投資には安心と判断できない可能性を示すデータをご紹介していきます。

東京では、コロナ禍でも安定して人口が、2,000人以上増加した区市町村は都内だけでしたが4区あります。人口が増加した区は、中央区・品川区・世田谷区・江東区になります。反対に人口が、2,000人以上減少した区は、新宿区・豊島区・江戸川区の3区になります。

多摩方面を含めても総人口の2,000人以上の人口増減は、23区内に増加4区、減少3区の合計で7区だけでした。

東京には、外国人の留学生や労働者も多いため新型コロナの影響で帰国してしまう外国人も多いことが予想できます。次は、人口増減の多いこの7区を中心に東京に住む日本人と外国人の人口移動を比較してみます。

日本人の区市町村別人口増減数(令和2年中)は、2,000人以上の人口が増加した地域は、中央区・台東区・品川区・江東区・練馬区の6区になります。人口が2,000人以上減少した区は、江戸川区になります。

外国人の区市町村別人口増減数(令和2年中)は、23区には2,000人以上人口が増加した区はありませんでした。多摩地域には、外国人の人口増加数が0以上に増加した地域が奥多摩町や立川市・町田市などをふくめ13市町村がありました。反対に2,000人以上外国人の人口が減少した地域は、東京都内の新宿区・豊島区・中野区の3区でした。

東京都内の23区でも新宿区や豊島区では、日本人の人口増加数は0~1,999の範囲で増加していますが、総人口ではそれを上回り人口減少しています。この2区での実態は、日本人の人口増加数を外国人の人口減少数がさらに2,000人以上を上回ったことになります。

台東区では、人口増加数が0~1,999人でしたが、外国人の人口減少は1人~999人でした。このことから日本人の人口増加は2,000人以上のエリアでした。

江戸川区では、外国人の人口減少数は、1,000人~1,999人でした。日本人の人口減少数は、外国人の人口減少数をさらに上回る2,000人以上の人口減少数になりました。

住みたい街のアンケートとは異なる区で人口が増加しているのも興味深いところですが、不動産投資のリスクを回避するためには、アンケートで発表される住みたい理想の街がありますが、実際に居住者が転居した先の居住エリアが投資判断には重要です。また、外国人の人口動向は、賃貸需要に大きな影響をあたえると考えられますので、不動産投資の判断には大切な数値となります。

今回、ご紹介していない区市町村は、0人~1,999人の人口が増加したエリア、または、1人~1,999人の人口が減少したエリアになります。不動産投資を考えた時には、人口増減の大きい7区と比較すると、このエリアは比較的に安定した入居状態が見込まれる地域と判断できます。

人口増減だけで不動産投資を判断すると江戸川区の投資物件は、慎重な投資判断が必要になります。

新宿区や豊島区に居住していた外国人の人口は、顕著に減少傾向が表れています。東京に住む外国人の多くは、都心部から郊外に住まいを移動したことがわかります。

新宿区新宿駅周辺から大久保駅周辺や豊島区の池袋駅周辺など、比較的外国人が多く住む繁華街周辺やターミナル駅周辺に位置する単身者ワンルーム・外国人向け賃貸物件は、全体的に空室が多い状況が続くことが予想されます。テレワークを行う会社が増加していますので、マンションの管理規約で事務所使用が可能な部屋は、事務所の規模を縮小する会社に貸し出すなどの対応が必要かもしれません。

新型コロナによる緊急事態宣言の影響をうけながらも人口が増加した世田谷区・品川区・中央区・江東区・練馬区の6区は、人口推移から判断すると人気のエリアになりました。私の知見になりますが練馬区はファミリー層が多いと予想しますが、他の地域はファミリー層や単身者、どちらの層にも人気が高い区になります。

都内の不動産投資物件を選ぶとき、利回りを重視するのか、資産価値に注目するのか、空室率に注意するのかなど投資家の判断が分かれるところになります。今回、コロナ禍での人口動向から比較的に入居者が安定している地域と入居者が移動している地域が明確になりました。私が運用している収益物件は、年間を通じて空室が埋まらないケースはありません。募集期間の1~2ヶ月が空室になるくらいです。正確な情報を基に不動産投資の判断をすることが、不動産投資のリスクを回避することになりますので、東京の人口動向もご参考にしてみてください。

※引用元:東京都の統計

※こちらの記事では、私の不動産業者としての知見や経験をご紹介しています。不動産投資は、自己判断と自己責任でおこないください。

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  • この記事を書いた人

㈱ゼフィールCEO

不動産業界を見つめて35年以上。この積み重ねた実績と、経験が不動産投資で迷える誰かの役に立てばと思って、ブログを書いています。 解らない事や、疑問、質問はお気軽にメッセージを送っていただけると嬉しいです。無料LINE相談にも直接お応えしております。※BLOG内一部スタッフブログを含みます。

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