私道と公道の違いをわかりやすく解説。～私道についてのまとめ記事～

私道と公道の違いをわかりやすく解説。～私道についてのまとめ記事～

家や土地をそろそろ買おうかなと思っている方なら、一度はみたことがあるでしょうか。不動産やさんの広告。ときには道や電柱に貼られている、あるいは三つ折りのチラシがささっていることもあると思います。そしてそこには道路の種類が必ずかかれています。公道、あるいは私道など。漢字の意味でなんとなく、公道はおおやけのもので、私道は個人のものなんでしょ～と気楽にとらえてしまいがちかもしれませんが、不動産広告に必ず載っているこの言葉、不動産売買では道路の種類にはたいせつな意味があるのです。

家の広告に道路の記載が必要な理由

そもそも、どうして家をかうのに、道路の表記があるのか。まずそれを書いておきます。主な目的は2つ。

そうなんです、不動産広告での道路表記の目的は、家を探す条件に合致しているのかの判断がしやすくなります。車が通ることができる道路幅の確認や、日当たりの目安になるように表記されているのです。

しかし道路の種類はもっと大切。

不動産広告に置いて”道路”と表記されていると、イコール”建築基準法上の道路”ということをさします。ちょっとモヤモヤポイントに入ってしまいましたでしょうか。

単に道路といっても種類があるんです。みなさん、普段歩いていて、ここは建築基準法の道路だなあ、とかこの道路の種類はなんだろうとか、そんなことは普段考えない方がほとんどですよね。

ですが道路にも水路、高速道路、あぜみちなどと種類があります。この道は普通建築基準法以外の道に該当します。

建物を建てることに関しては、原則があります。

ですから、不動産広告には ”建物を建てられる道路ですよ”という意味で”道路”と表記しているのです。 建物を建てられない道を不動産広告に表記する場合には”通路”と表記されてるのが一般的です。

公道と私道の違いとは何か。道路の持ち主が誰であるかが重要

公道は、一般的に建築基準法上の道路にあたるのですが、私道でも、42条2項道路や42条1項2号は、建築基準法第42条で定めた建築基準法上の道路に該当します。

では公道と私道は何が違うのか。それはその道路の持ち主（所有権）です。

ちなみにですが、 私道であってもその管理を自治体など移行して、特別区道（公道扱い）になるケースもあります。

私道の注意点

私道とは基本的に個人のものです。ですから人に貸したり、その権利を譲渡ることもできます。ですが、原則個人の所有ではありますが、道路としての役割を果たすために公法的な規制も受けています。

（道路内の建築制限(建築基準法44条)、私道の変更又は廃止の制限(同法45条)、道路における禁止行為(道路交通法76条)、道路の使用に際しての許可の必要(同法77条)等です。）

しかし、私道を廃止しても建物建築に全く問題がない状態の道で、所有者全員の同意を受けて、私道を廃止するケースもあります。

どうやったら公道か私道かわかるの？

私道か公道か見た目でわかったらいいですよね。ですが残念ながら道路の種類はみためでは判断できません。不動産業者も区役所に調べに行きます。

道路の種類の違いだけならそんなに気にならないわ。と思われたかもしれませんが、もうひとつ大切な意味。 建築基準法という法律で認められた道路か否かという事がポイントになります。

となると、 単純に４ｍ以上の幅が有れば”道路”でしょ？と考えてしまいそうですが、まれに農道などで道路のように使用しているだけで建築基準法上の道路には認定されていない時があります。また、４ｍ未満の道路でも 昭和２５年以前から使われている道路として認定されている場合には、中心から２ｍ道路を後退して建物を建築することができます。（法42条2項道路） 道路の種類は見た目では判りませんのでしっかりと区役所などで調査が必要です。

道路で不動産の資産価値が変わる？

資産価値が変わる理由として、認定されていない道に面する土地では、建築確認の取得ができません。

建築確認とは、建築物を建てるときに、その建物の計画が法令に適合しているかどうかを確認することです。事前に建物の設計や敷地配置の計画を建築主事等に提出します。建築確認に合格しないと工事をすることが出来ません。確認がおりると、「確認済証」が交付されます。

そして、この建築確認は、建築基準法上の道路に土地の間口が２ｍ以上接していないと取得することができません。

では、自分が買おうとしている家は、建築確認がとれているのかどうか、どこで判るのかと気になりますよね。不動産広告では、建築確認が取得できない土地に建つ住宅には、”再建築不可”と表示されています。この場合は、通路に面している土地に建築された中古の建物ということになります。

これは建物を再建築することはできない土地。つまり一端今ある建物が古くなったからと、壊してしまえば建て直すことができないのです。二度と建て直せない土地にあなたは魅力を感じますか？ほとんどの方は、それでは困るなあと感じるのではないでしょうか。

じっさい、再建築不可の土地の価値は大きく下がります。くわえて、都市銀行からの借り入れも出来ない物件になります。

私道か公道の違いが工事に影響することも？

建物をたてるときには、 水道や下水、ガス管に接続するための道路を掘る工事があります。

公道に面する土地を買って、建物を建てるときは、水道や下水、ガス管に接続するための道路を掘る工事はとくべつな心配もなく作業ができます。

いっぽう私道の場合です。こちらは一概になんの心配もなく作業が出来る。とは言い切れないのです。なぜなら私道は個人の所有物です。ですから、私道の所有者に工事をしてもよいですよという承諾をもらわなくてはなりません。そんなの簡単じゃない？と思われたかもしれませんが、私道の所有者とは一人とは限らないのです。

持分といって複数名の所有者がいることがおおいです。私道所有者から承諾をもらえないときには、掘削工事に問題がおきることがあります。

私道に面する土地を買う時に注意する事

私道に面する土地を買うときは、私道の持ち主から、”私道の通行”に関する承諾と、”掘削工事”の承諾の両方をいただいておくことが大切です。

加えて、もし車庫付の住宅を建てるようであれば、あなたの車がその私道を通ることになりますね。そのために”車両の通行承諾”も取得してください。

めんどうだと感じるかもしれませんが、私道の場合は権利関係の確認と承諾書の取得はとても大切です。将来のトラブルを未然にふせぐためにもしっかりと確認しておきましょう。

※こちらの記事では、私の不動産業者としての知見や経験をご紹介しています。不動産売買は、自己判断と自己責任でおこないください。

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