今回は、不動産投資で、着実に利益を出す物件の選び方について書いていきます。不動産投資では失敗が許されません。そして投資金額が大きい。
ですが、ほかの投資とちがって、安定収入を得たりリスク回避が比較的容易であるというメリットもあります。そのためにも今回は誰もが思う、着実に、確実に利益の出る物件の選び方を丁寧に書いていきたいと思います。
記事の一番最後に言いたいことをまとめて簡単にかいてありますので、結果のみ知りたいかたは、最後まで読み飛ばしていただいて大丈夫です。
不動産投資のリスクを回避して、着実に利益をだす物件を選ぶ方法
不動産投資で利益を出すのに、必要不可欠なのは安定した家賃収入になります。もし物件を買ったとしても、家賃収入がきちんとはいってこなければ、不動産投資はあっという間に破綻。取り返しのつかないことになります。そこで、一番大切なのは、家賃収入なんだから、そこさえ保証されてればいいと思ってしまい、家賃保証を妄信してしまうのは大きな間違いです。
安定的な家賃の確保なら家賃保証（サブリース）を使えば問題ない？
ここでもまだ、安定的な家賃の確保なら家賃保証（サブリース）を使えば問題ないでしょ。という方もまだいらっしゃるかもしれません。
家賃保証付きの物件=確実な家賃収入=着実に利益を出せる物件とは言えない理由はこれです。
注意ポイント 家賃保証付きの物件=確実な家賃収入を永遠に得られるわけでは無い
家賃保証（サブリース）の契約はそもそも、オーナー側に有利な契約内容ではありません。
ポイント 家賃保証（サブリース）の契約は借りる側に有利になっている
そうです、家賃保証は、空室の間に家賃収入を得るメリット以外は、借りる側に有利な契約内容が多いのです。ですから、周辺の家賃相場が下がってきたときには、協議して契約を見直すことができる、とされているのが一般的です。
そのため、物件を購入したときに保証されていた家賃価格よりも、周辺の家賃相場が下がれば、サブリース契約の家賃も見直しになります。
注意ポイント ・周辺の相場によって、家賃保証の金額も下がることがある。 ・協議に同意しなければよいとはならない。 同意しない➡サブリース契約解除・家賃保証の打ち切りへつながるため。
このように、サブリース契約は、家賃保証会社の都合がよいように、内容を変えることができる契約である。と思って契約したほうが無難です。
これでも、家賃保証されている投資物件=確実な家賃の確保だと思えますか？
家賃保証されている物件=着実に利益を出す物件ではありません。
家賃保証なら安心だ。と家賃収入に安心感、確実性を求めると、むしろ、不動産投資そのものが失敗に終わるリスクが高まってしまいます。
注意ポイント 家賃保証=長期安定収入=確実に利益を出せる➡×勘違いである
高利回り物件であれば、着実に利益が出るか。
それでは、高利回り物件ではどうだろう。投資物件を探されている方に条件を聞くとよく、利回りの具体的な数字を口される方がいらっしゃいます。〇％以上は欲しいですね…といった具合です。
それは高利回りであれば、投資に成功できるであろうという思いであるということは解るのですが、そこはひとつ落とし穴になり得ることを書いておきます。
高利回り物件…地方の場合
高利回り物件。一般的に、都内の投資物件は利回りが低く、地方の投資物件は利回りが高いです。
これはそもそもの、土地の価格差に一因がありますし、他にも、投資家の物件需要や空室率の影響も大きいです。
利回り重視は判りますが、地方の物件の高利回り物件はあくまでも期待値であると理解してください。
地方の物件の注意ポイント ポイント ➀潜在的に賃貸需要が少ない。表面的な満室想定利回りが高くても満室にならないことも。
②金融機関の融資条件エリアが変化することで、将来的に売却が困難になる可能性がある。
③管理やリフォームが遠方の会社任せになり、割高な請求をされるケースがある。
④将来、地方の人口激減により不動産価格の大幅な下落の可能性を無視できない。
高利回り物件でも、地方の物件にはこれだけのリスクが潜んでいることになります。
高利回り物件…新築プレミアム目安は5年
新しいものは好きですか？日本人は特に新品に慣れています。新しいものに魅力を感じるのは必然です。ですが、新築アパートもいつか必ず中古になります。とうぜん、築年数がたてば、家賃も共に下落します。
新築アパートの方が賃料の下落は、すでに一定の築年数が経過した中古アパートよりも著しいのです。
新築であれば、どんなに部屋が小さくても、例え駅から遠くても、周りの施設がそこまで充実していなくても、”新築”という付加価値だけで満室になることが多いです。
入居する賃貸物件を探している人にとって、新築の価値を感じるのは築後、約5年くらいと言われます。そうです”新築”のプレミアム感で、入居率が高い状況が維持できるのは約５年なんです。
新築の高利回り物件を検討するは5年後の家賃を想定して考えて下さい。
注意ポイント 新築プレミアム感が切れる５年以降の家賃を念頭に！5年後は家賃が下落します。
不動産投資で確実に利益を出す物件の選び方。
今まで、確実に利益を出す物件は、家賃保証付きだけではだめ、高利回りだけではだめとダメだしばかり書いてしまいましが、具体的にどういう物件が確実に利益を出す物件なのかを書いていきます。
5、着実に利益を出す物件を選ぶポイントは”空室率”と”補修費”
空室率？と思われましたか？
まじめな話、不動産会社が収益物件、つまり不動産投資物件購入するときには、対象物件の利回りよりも、空室率に目を向けて物件を選びます。プロの目利きのコツは空室率なんです。
注意ポイント
不動産のプロは空室率を見ている
不動産会社が物件を買う際は、長期的な目線で、今後の空室率の増加の見通しをしっかりと想定します。そして長期的にも類似物件と競争力があると言える価値ある物件、つまり確実に利益を出す物件を選んでいます。
競争力のある物件とは、人気のあるエリアであることは必須。駅から近いなど、入居者にとって魅力的な物件であること。需要が常にある人気のエリアであれば、不動産の資産価値がなくなるなんてことは、コロナ不況の今でさえ考えられません。
利益を出す物件の条件
- 人気のあるエリアの物件
- 駅近物件
- 一過性の需要ではなく常に需要があるエリアの物件
- 建物の補修費がかからない物件
当たり前のことを書いていると思われましたかね？
ですが、利回りを重視して投資物件を探されている人の多くは、いつのまにか、このことの重要さを後ろにやってしまっているんです。優先事項を知らず知らず下げてしまっているのです。
その原因は、一見した見栄えのいい利回りの数値と、営業マンの巧みな話術にあると思います。営業マンというのは実に巧みな話術をもっています。物件の魅力をお伝えするプロといったら耳障りはよいですが、いいところだけいうのは実は簡単ですからね。
そんなにいい物件なら、営業マンご本人が購入されているでしょう…と思ってしまいます…
大切なので、もう一度書きます。この優先事項は、不動産投資で確実な利益を出すためには死守すべき事項です。
補修費の想定はマスト。迷ったらプロに頼んででも確かめるべき
次に大切なのが補修費。部屋が空けば当然かかってくる費用ですね。次の入居者の為に綺麗にしなくてはなりません。
特に一室当たりの家賃の安い投資物件では、補修費は投資家生命の分かれ道といえるほど大事です！
補修工事の費用が、家賃収入より大幅に高ければ即赤字。仮に3万円で貸しているお部屋のリフォームに、10万円のリフォーム代がかかったらどうですか？
3か月分の家賃が無かったことになります。
その時手持ちの現金が手元になかったらどうなるでしょう？…
奈落の底へ~…とならないように、購入する物件が決まり、リフォームが必要な空室があった場合は、専門家に同行してもらい見積もりを出してもらいましょう。
建物は、リフォームで補修できることがほとんどですが、もし大掛かりな工事が必要になったら？必ず工事の見積もり費用を確認して最終判断する必要があります。
現在満室稼働中！という言葉はうのみにせず、リフォームなどの資金準備はしておきましょう。
こういった突然の出費の事を考えても、自己資金ゼロというのはハイリスクです。
満室を前提として購入すると、買った直後に退去者がぞくぞくとでたり、滞納者が増えたりすることもあります。なかには実際に滞納者がいてもその事実は伝えられないこともあるからです。実際に困ってしまい相談にこられた方もいます。
確実に利益を出せる物件は、空室率の低い物件
以上の事から、空室率が低い物件にこそ価値があり、高利回り物件や、価格が割安な物件が良い投資対象だとは言えないと言う事になります。
空室率は低ければ、補修費も最小限ですし、安定的な家賃収入が得られます。先に書いた物件を探すときの条件４つを満たす物件を、不動産会社の営業トークに惑わされることなく、ご自身でしっかり選んでみて下さい。
最後に空室率の低い物件を選ぶコツ
空室率の低い物件選びに、もう一つコツをひとつ書いて終わります。時間さえあれば誰でも簡単にできることです。それは ポイント 周辺の家賃相場を自分で調べる
周辺の家賃相場を調べることで、当然、買おうとしてる物件の空室率上昇に対する安心感が持てます。周辺相場より家賃設定が高ければ、将来的に入居者がどんどん出て行ってしまうことも考えられるからです。
仮にですが、万が一、家賃保証されてる物件の保証を解除しなけらばならない事態が起きても、自分の物件が、適正な家賃で再度入居者を募集しても新たな家賃収入が想定の範囲内であることを確認できていれば、次の入居者もスムーズに決まるでしょうし安心です。
入退去のタイミングで、大きな損失を発生させることなく元の運営状態に楽に戻すことが可能でしょう。
ときどき入居者の家賃設定が異常に高いことがあり、不動産会社の思わくが隠されていることも…この点に関してはまた別記事で詳しく書く機会を設けたいと思います。
まとめ
自分でも周辺の家賃相場を調べ、空室率の低い物件を探す。
この時に、
- 人気のあるエリアの物件
- 駅近物件
- 一過性の需要ではなく常に需要があるエリアの物件
- 建物の補修費がかからない物件
この4つの条件を無視しないこと。高利回りや家賃保証を引き換えに条件の優先順位を下げない。
これが、不動産投資で着実に利益を出す物件を選ぶ方法になります。簡単なようで難しい。でもあなたならできる！そう信じています。余談ですが、私自身この方法で不動産投資を行い成功率は100％です。自信をもっておすすめいたします。
