狭い道路の土地にアパートを建てるときの注意点!

アパートを建築するときには住宅を建築する場合よりも建築の規制が厳しくなります。土地に面する道路の幅が4m未満の道路や古い私道などに面した土地にアパートを建てるときの注意点を書きます。当社がアパートを建築したときの経験を基にご説明していきます。

小さな土地にアパートを建てるときの注意点!

当社が紹介されたアパート用地には、参考のプランが付いていました。 建物の参考プランには、各階1部屋の2階建て総戸数2戸のアパートが設計プランの資料として渡されました。

この建物の間取りプランでは、とても買える価格ではありません。土地の価格は持ち主が希望している価格で買わせていただいて、総戸数2戸のアパートを建築すると赤字になります。。。。土地はご希望価格で当社が買わせて頂くとして、、どうすべきか、、最初から設計プランを当社で見直す事にしました。

今回の土地面積は、55㎡と小さいため前面道路が4m未満の場合、この道路の正確な幅や位置を区役所と査定することにより、土地の有効面積が変わる場合があるかもしれません。道路の幅や道路の位置に変更があると、土地の正味面積や斜線制限などが建物を建築するときに影響を受けて、建物の設計が変更になる場合があります。

今回、土地の面積に変更はありませんでしたが、道路が作られた昭和40年代に区役所に申請された図面では、現在の道路よりも奥までの道路の長さが約2mほど先ある事が区役所の現地調査で判りました。この道路の調査結果を基に「建物の設計は全て見直し」をしました。

新築アパートの設計ポイントは2点

今回の土地では、道路を査定したことで、明確になった土地の面積と建物を建てるための規制から新築のアパートを設計するポイントが2つ確認できました。

①前面の道路が延長することで当初の建物プランの屋根の高さが違反となったこと。

②土地の間口が狭く、アパートの建築が出来なかったが、査定の結果道路が奥に伸びたことで一階の部屋の前に窓先空地(共同住宅の建築にに必要な敷地の一つ)を確保することでき、より規制の厳しいアパートの建築ができる状況になったこと。

アパートを新築する前に道路査定を行う事でプラン変更が必要になることがあります。狭い土地を専門にしている設計会社にアパート建築プランを依頼したところ、総戸数4戸のアパートを建てられることが確認できました。当社が、総戸数4戸の新築アパートを西武新宿線野方駅5分の立地に建築したときのできごとです。

まとめ

みなさんも狭い道路に面した土地にアパートを建てようとするとき、道路の査定を行う事で建物のプランが大きく変更ケースがあります。小さな土地に建物の設計をすることを専門とする設計士さんもいます。みなさんもアパートを建築するときには、専門家にアドバイスをしてもらいながら建築していきましょう。

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