不動産を売るときの注意点

不動産売却が不安な人は、あなたの立場で対応する不動産会社を選ぼう

不動産売却が不安な人は、あなたの立場で対応する不動産会社を選ぼう

あなたが、はじめて不動産を売却するときには、知らないことだらけで不安になるのが当然です。不動産のことを考えはじめると不安であたまがいっぱいになるかもしれません。不安を解消していくには、あなたが調べなければならないことや確認しなければならないことなどもありますが、信頼できる不動産会社がいると安心です。一般的に不動産を売ることになると不安になる内容や不動産会社の本音などもご紹介していきます。

不動産を売ることになったときに起こる借金の不安!

・ローンで購入した不動産、借金が残るのか?

あなたが売ることになった不動産に借入の残金があるときには、借金が残るのかどうかとても気になるところです。住宅ローンを借りて購入した住まいでは、借入した本人が亡くなってしまったときには、住宅ローンを申し込んだときに加入した団体信用生命保険で完済されます。ただし、住宅ローン借入時にすでに持病があり、加入できずフラット35などで、生命保険未加入の住宅ローンや夫婦共有名義のときには、夫婦それぞれが、住宅ローンの借り入れをした形式になり、お互いに連帯保証をする形で借入金を合算している場合もあります。まずは、借入先の金融機関に残債等の確認をしましょう。

次に、不動産会社に不動産がいくらで売れるのか査定をしてもらいましょう。いまは、ネットで一括査定サイトがあります。不動産の売却一括査定を否定をしているわけではありませんが、高い査定額の不動産会社を即決するのはちょっとまってください。周辺の売買事例や成約事例と比較して、相応の単価で計算されているでしょうか。あなたから不動産の売却依頼を受けることだけが目的で、査定価格を高くする不動産会社も存在します。査定価格は補正率というさじ加減で調整できるため、道路状況や土地の形状などが似ているにもかかわらず、周辺の単価と価格に開きがあるようでしたら要注意です。セカンドオピニオンとして、売却一括査定に登録していない不動産会社にも査定を依頼するなど、適正価格を把握することは大切です。

一棟の建物や戸建て・土地を売るときの測量は?

・不動産を売るときには測量しなければならないの?

あなたの不動産を売買するときには、測量の問題がでてきます。不動産の購入先が建売業者や土地の分譲会社のときには、確定測量図という隣地の所有者が立ち会い境界確認書に押印された測量図を作成することが購入条件として提示されることが一般的です。また、中古住宅では、境界杭の確認ができて、各杭で面積を求めた現況測量図を作成するケースや区画の面積が明確な分譲地、近年測量した土地の場合などは、公簿売買(登記簿謄本の面積で売買)としてすでに保有している測量の資料を添付するケースもあります。不動産会社にお手持ちの資料を確認してもらい新たな測量の必要性など相談が必要です。

私の経験ですが、建物の建て混んでいる土地の測量を依頼すると、測量士が測量すると隣地に建つ建物の一部が空中で越境していることがあります。このようなケースでは、隣地との間で覚書などを取り交わして対応しまています。

私が不動産取引をしている現場での経験の一部をご紹介しています。記事の内容は一般的なケースですが、購入者との話し合いで個別に条件や対応が変ることもあります。

引き渡した後に建物がこわれたら?

・不動産を引き渡した後に建物が壊れたら補修費用は?

あなたが不動産の売買契約をするときまでに現況状況報告書という書類を確認してチェックしてください。と不動産会社から書類を渡されます。この書類は、建物や土地、近隣の騒音など、あなたが知っていることを購入者に伝える報告書になります。まずは、この報告書を正確に記載しましょう。たとえば壊れている箇所や地中埋設物(浄化槽の残置)などで知りうることを報告しなければなりません。

あなたが確認したときには明らかにできなかった欠損が、引き渡しの後に発覚したときには、一般的にあなたに修復してもらうことになります。私が大手不動産会社A社と共同仲介をしたときの経験では、A社が売主側の不動産業者であろうと社内規定なので、売主側に立ち契約不適合責任免責を買主に交渉することなく、この修復する範囲や引き渡し後の対象とする期間を契約不適合責任の内容として契約書に記載していました。この期間内に、対象範囲内で欠損が発覚したときには、売主のあなたが欠損を修復しなければなりません。また、あなたの立場にたち交渉してくれる不動産会社は、購入者に契約不適合責任を免責にする交渉をしてくれます。交渉の結果、購入者が合意したときには、契約不適合責任は免責として契約することもできます。

あなたが注意するポイントは、不動産の売買契約書に契約不適合責任に関して、責任の有無や内容が明確に記載されていることはチェックしてください。

道路の種類で注意することはある?

・私道に面する土地では、私道の持ち分があるから何も問題ない?

あなたが私道に面する不動産を売却するとき、私道の所有者が官公庁や地方自治体の場合には特に問題ありません。一般的には、私道の所有者は個人や法人の場合が多く、ある書類を取得することが購入者条件となるケースがあります。この書類は、私道の通行掘削の承諾書といいます。あなたが私道の共有持ち分を案分で持っているときでも必要になるときがあります。

・どのような不動産を売るときに通行掘削の承諾書が必要なのでしょうか?

あなたの不動産が更地で売却する場合や建物の建て直しをしなければならないときにはこの書類が必要になります。建物を建築するときには、私道に埋設してあるガス管や上下水道管を分岐したり、口径を大きくするための工事で、道路を掘らなければならないときに必要な書類になります。公道から私道に入り奥まった場所にあなたの土地があるとき、公道から新たな埋設管の引き込みが必要な建物を新築する時には、工事(掘削)する場所の私道を持つ所有者全員から私道掘削の承諾書が必要となります。

・通行掘削の承諾書とは、通行の承諾とは歩くことの承諾?

あなたの土地まで車が通行できる場合に通行掘削の承諾を取得します。この通行掘削の承諾書で意味する通行とは、車の通行を意味します。車が通らない狭い道に面しているときには、工事で必要な掘削だけの承諾書を取得しています。

私道に埋設されている下水管が、個人の方が資金を出した私設管の場合などもあります。私道に埋設された下水管は下水道局で管理していないため詳細がわかりません。私も現地のヒアリングなどで調査しています。

あなたの売却する不動産が一棟マンションや事業用のビルなど、現状の建物を使用するため建て直しの必要がないときには、不動産業者の商習慣として私道の通行掘削承諾書は取得していません。

不動産会社の体質があなたにとって大切なのはなぜ?

あなたから不動産の売却依頼を受けた不動産会社が物件の調査をしたり、購入者に物件の説明をする内容の一部分を今回ご紹介してきました。不動産会社が調査した内容が、不動産を買われるお客様に重要事項として説明します。そして、調査した内容は契約書にも詳細情報として記載します。

この重要事項と契約書の記載内容がとても大切です。売主と買主の交渉結果で決まった価格が記載されます。引き渡し後の補修などでは、あなたが不動産の売却を依頼した不動産会社の体質があらわれるところです。不動産会社が自社の保身目的で常に中立的な内容で書類を作成する不動産会社や売主と買主双方が依頼した不動産業者が折衝した結果、交渉力のある会社側にメリットのある記載内容になっているケースもあります。

あなたが不動産の売却一括査定を利用して、査定価格だけで売却を依頼する不動産会社を決めることは、不動産会社の体質がわからない状況で選択してしまうことになります。不動産売却一括査定を否定しているのではありませんが、不動産の売却には一連のながれがあり、不動産会社の体質がわからずに判断することは、結果てきに売却価格や細かな調整を不動産会社にたくすことになり、リスクと不安がおきるかもしれません。不動産会社の体質を見分けるためにブログでも不動産売買の注意点を記事にしています。不動産会社の体質を見分けることは、悪徳業者を見きわめるのと同時に不動産会社が誰に重点を置いているのかを見きわめることも目的にしています。  

あなたが不動産の売却でご不安を無くして、ご満足されるには、あなたの立場に代わり販売の努力を惜しまず続けてくれて、お客様との交渉から契約まであなたの立場で行動してくれる不動産会社に依頼したときではないでしょうか。誠実な不動産会社を見きわめることで、あなたの不安も減り好条件で不動産が売却できる確率もより高まります。

※こちらの記事では、私の不動産業者としての知見や経験をご紹介しています。不動産売買は、自己判断と自己責任でおこないください。

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  • この記事を書いた人

㈱ゼフィールCEO

不動産業界を見つめて35年以上。この積み重ねた実績と、経験が不動産投資で迷える誰かの役に立てばと思って、ブログを書いています。 解らない事や、疑問、質問はお気軽にメッセージを送っていただけると嬉しいです。無料LINE相談にも直接お応えしております。※BLOG内一部スタッフブログを含みます。

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