あなたの家の前の道路も、1度調べておこう!見た目じゃわからない道路の種類。資産価値が変わります。

家を売るときには、土地の前の道路、つまり前面道路が価格に関係することをご存知でしょうか。関係するのは、道路の幅だけではなく、道路の種類も大切なポイントになります。不動産の資産価値は、実は道路の種類で、大きく変わってしまいます。建築の法律では、道路は基本4m以上の幅になります。しかし4mの道路であっても、建築の法律では道路と認めてもらえていない道もあるのです。私達、不動産業者は、道路と認められていない道のことを”通路”と呼んでいます。あまり知られていない道路の話ですが、家を買うときにも、売る時にも大切なことですので、頭の隅にでもおいといていだけると、必要な時に役立つと思いますよ!今回は、道路の種類のおはなしです。

土地を売る時にも、買う時にも大切な前面道路の種類

道路の種類といわれると何かピンとくる言葉はありますか?1度でも家の購入を検討されたことがあるかたは、公道か私道をイメージするのではないでしょうか。そうですね、それも大切です。公道か私道かは、道路の持ち主の違いになります。ですが今回は、道路の持ち主に関する違いではなく、建物を建築するときに大切な建築の法律からみた道路の種類を解説していきます。

※道路についてのまとめ記事で公道・私道については詳しく記事にしています。

道路幅の基本は4メートル以上。4メートル無い場合はどうなっている?

まず基本的なことです。建築の法律では、道路の幅は基本4m以上となっています。

そして、建築基準法で認められた道路に接していない敷地の場合、建物を建てることはできないのです。

建築基準法上の道路に接していなければ、建物は建てられない。

どうでしょうか、あなたの家の前の道路は4メートル以上ありそうですか?買ったときはあまり深く考えずに買っていて、住んでしばらくたってから、うちの前の道って私道だったけ?なんてこともよく聞く話です。

ですが、4メートル以上ないけど、今わたしの家建ってるし、問題ないんじゃないかと思う方もいらっしゃると思います。

この理由ですが、1950年、つまり昭和25年以前から使われている道路の場合、以前から建物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道であれば、特定行政庁が指定したものについては、建築基準法上の道路とみなされる。というものが適用されています。

これを通称”みなし道路”といいます。

昭和25年以前から使われている道路と認められている場合は、4m幅の道路に今接していなくても、家の建築は許可されていると考えて下さい。

(※みなし道路とは、建築基準法42条2項によって”道路とみなされたもの”のことで、通称2項道路とも呼ばれています。)

※狭い土地を高く売る方法も記事にしています。よかったら読んでみて下さい!

前面道路が、建築基準法上の道路か、そうではない通路かで資産価値が変わる

あなたの家や土地の前を通る道路の幅が4mより狭い時は、前面道路をみなし道路として建物が許可されているということを書きましたが、では今ある建物を建て直すときはどうなるのか。

実は建築基準法上の4m幅以上の道路に面している家とは違い、4メートル未満の道路面の家は、道路幅をそのまま建て直すことができません。

この場合、道路幅を4mにする事を前提に中心から2mまで道路を後退させることが必要です。そして残された土地にならば、建物を再建築することができます。

つまり、道路の中心線から2メートル下がった線が道路の境界線とみなされるということです。敷地の一部は、道路部分であるとみなされます。通称セットバック部分といいます。

簡単に書きますと、現在4mに満たない道路に面している土地に新たに家を建築するときには、道路の中心から2m後退した部分までの土地を”道”として提供することで、家を建築するために取得する建築確認証が区役所から下りるということです。

※他にも道路後退のルールを道路状況により自治体ごと別途に設けている場合もあります。

こういった側面から、将来家を売ることを考えた場合は、みなし道路に接した土地は、売りづらい場合もあります。建て替え時にはセットバックが必要となるからです。中古の住宅を買って、リフォームなどでそのまま住みつづける予定の方には良いかもしれませんが、将来万が一、震災での倒壊や建て替えが必要になった時を考えると、みなし道路面の土地は、私道負担部分があるからです。

一方家を買う側としては、「セットバックあり」として、販売されているみなし道路に面した中古の一戸建てや土地は、道路幅が狭く周辺相場よりも低い価格で買える場合があるので、価格的に魅力を感じる方もいるかもしれませんね。

ですが、ご検討されるときは、周辺より安い値段であっても、セットバック部分は道として提供する部分となり、敷地面積には含まれませんので、そのことは充分に考慮に入れてご検討されてください。

現在みなし道路でもご近所さんと協力できれば、4メートル道路にできる。

もしあなたが、現在4メートル未満の道路に面したお家にお住まいでも、将来、あなたと、お向かいのお宅とがお互い家を建て直すときに、道路の中心から2m部分までを道路に提供する。ということが現実に実行できれば、将来前面の”みなし道路”を4m道路にできます。

これはなかなか難しいことではありますが、仮にみなさんでセットバックが完了すれば、道路が広くなりあなたの家の資産価値が向上する可能性があります。

但し、お向かいが、家ではなく、電車の線路や河川に面している場合には、中心から2mではなく、道路の幅を4mにするため、例外的ですが一方的にみなさんが土地を道路提供することもありえます。

ただ、いわゆる分譲地の場合には、こういった道路の種類の心配はご無用です。通常分譲地の道路は4m以上の幅で開発許可を取得していますので、建物の立て直しの際に、後退などは必要なく、再び家を建て直すことができます。

※古い分譲地の場合には、開発申請した当時の図面と現状の道幅が違うことがありますので、区役所などから申請時の道路に復元することを指摘されることもあります。

※不況でも家を高く売りたい時におすすめの記事もよかったらどうぞ!

まとめ

家を売るときには、土地の前の道路、つまり前面道路が関係することの理由がお判りいただけましたでしょうか。土地の価値は、建築基準法に基づく道路の種類により、大きく変わることがあるのです。

ですが実際の調査は、不動産会社などの専門家に調査してもらいましょう。道路については見た目だけではわかりません。確かに建築の法律では道路と認められていない道の傾向としては、見た目で幅が狭い場所が多いですが、それだけではありません。見た目は道の幅が4mあるが、道路と認められている部分の土地は、途中までと長さが短く、接道要件を満たしていなかったなど、実際には道路に見えて、じつは通路に面しているケースもあります。

このような通路に面する土地は、建物の建て直しや建築ができませんので、再建築不可物件と呼ばれています。道路と通路の本当に正確な判断は調査しなければできませんのでご注意くださいね。誰しも将来家を売る可能性はゼロではありませんので、ステイホームで少し時間のある今、一度確認しておくのも良いかもしれませんね!

※良い不動産屋さんの見極め方についても記事にしています。

記事の説明

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