売りずらい家の豆知識

家の前面道路、道路の種類で資産価値が変わることも。

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家の価値は道路でもかわります。家の価値を変える道路のポイントを3つご紹介します。

・道路の幅

・公道と私道・・・公道か私道かは、道路の持ち主の違いになります。

・道路の種類・・・建築の法律からみた道路の種類を解説していきます。

※道路についてのまとめ記事で公道・私道については詳しく記事にしています。

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今回は、見た目ではわからない道路の種類はについて、ご説明していきます。

道路の幅は基本が4m以上

では、道路の幅が4メートル未満の場合はどうなっている?

まず基本的なことです。建築の法律では、道路の幅は基本4m以上となっています。

そして、建築基準法で認められた道路に接していない敷地の場合、建物を建てることはできないのです。

注意ポイント

建築基準法上の道路と認められた道に接してなければ、建物は建てられない。

どうでしょうか、あなたの家の前の道路は4メートル以上ありそうですか?買ったときはあまり深く考えずに買っていて、住んでしばらくたってから、うちの前の道って私道?それとも公道だったけ?なんてこともよく聞く話です。

ですが、家の前は4メートル以上ないけど、今わたしの家建ってるし、問題ないんじゃないかと思う方もいらっしゃると思います。

建築の法律では1950年、つまり昭和25年以前から使われている道路の場合、以前から建物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道であれば、特定行政庁が指定したものについては、建築基準法上の道路とみなされる。というものが適用されています。

これを通称”みなし道路”といいます。

昭和25年以前から使われている道路と認められている場合は、4m幅の道路に今接していなくても、家の建築は許可されていると考えて下さい。

(※みなし道路とは、建築基準法42条2項によって”道路とみなされたもの”のことで、通称2項道路とも呼ばれています。)

建築基準法上の道路?それとも通路?資産価値が大きく変わる

あなたの家や土地の前を通る道路の幅が4mより狭い時は、前面道路をみなし道路として建物が許可されているということを書きましたが、では今ある建物を建て直すときはどうなるのか。

実は建築基準法上の4m幅以上の道路に面している家とは違い、4メートル未満の道路面の家は、道路幅をそのまま建て直すことができません。

この場合、道路幅を4mにする事を前提に中心から2mまで道路を後退させることが必要です。そして残された土地にならば、建物を再建築することができます。

つまり、道路の中心線から2メートル下がった線が道路の境界線とみなされるということです。敷地の一部は、道路部分であるとみなされます。通称セットバック部分といいます。

簡単に書きますと、現在4mに満たない道路に面している土地に新たに家を建築するときには、道路の中心から2m後退した部分までの土地を”道”として提供することで、家を建築するために取得する建築確認証が区役所から下りるということです。

※他にも道路後退のルールを道路状況(河川や線路面など)により自治体ごと別途に設けている場合もあります。

家を売ることを考えた場合は、みなし道路に接した土地は、売りづらい場合もあります。建て替え時にはセットバックが必要となるからです。「セットバックあり」として、販売されているみなし道路に面した中古の一戸建てや土地は、道路幅が狭く周辺相場よりも低い価格で買える場合があるので、価格的に魅力を感じる方もいるかもしれません。ですが、ご検討されるときは、周辺より安い値段であっても、セットバック部分は道として提供する部分となり、敷地面積には含まれませんので、セットバック部分を除いた面積が何㎡なのか、わかりずらい広告がありますので、そのことは充分に考慮に入れてご検討してください。

現在みなし道路でも、4メートル道路になる可能性も。

もしあなたが、現在4メートル未満の道路に面したお家にお住まいでも、将来、あなたと、お向かいのお宅とがお互い家を建て直すときに、道路の中心から2m部分までを道路に提供する。ということが現実に実行できれば、将来前面の”みなし道路”を4m道路になります。

これは時期が特定できない難しいことではありますが、仮にみなさんでセットバックが完了すれば、道路が4mになり、あなたの家の資産価値も向上する可能性があります。

但し、お向かいが、家ではなく、電車の線路や河川に面している場合には、中心から2mではなく、道路の幅を4mにするため、例外的ですが一方的にみなさんが土地を道路提供することもありえます。

ただ、いわゆる分譲地の場合には、こういった道路の種類の心配はご無用です。通常分譲地の道路は4m以上の幅で開発許可を取得していますので、建物の立て直しの際に、後退などは必要なく、再び家を建て直すことができます。

※古い分譲地の場合には、開発申請した当時の図面と現状の道幅が違うことがありますので、区役所などから申請時の道路に復元することを指摘されることもあります。

今回は、4mに満たない道路の種類と建築基準法について、ご紹介してみました。

※建築の法律では、道路は基本4m以上の幅になります。しかし4mの道路であっても、建築の法律では道路と認めてもらえていない道もあるのです。私達、不動産業者は、道路と認められていない道のことを”通路”と呼んでいます。あまり知られていない道路の話ですが、家を買うときにも、売る時にも大切なことですので、頭の隅にでもおいといていだけると、必要な時に役立つと思いますよ!

※こちらの記事では、私の不動産業者としての知見や経験をご紹介していますので、最終的な判断は自己責任になります。道路の調査は、区役所などで直接確認するか、不動産業者に調査依頼をおすすめします。

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  • この記事を書いた人

㈱ゼフィールCEO

不動産業界を見つめて35年以上。この積み重ねた実績と、経験が不動産投資で迷える誰かの役に立てばと思って、ブログを書いています。 解らない事や、疑問、質問はお気軽にメッセージを送っていただけると嬉しいです。無料LINE相談にも直接お応えしております。※BLOG内一部スタッフブログを含みます。

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