アパートの空室が多いけど想定の利回りが高い投資物件のリスク!

これからの時代は、不動産投資をしている投資家やこれから投資をはじめるみなさんは、空室問題が大きな不安材料ではないでしょうか。今回、京浜東北線と武蔵野線2線が乗り入れる南浦和駅から歩いて15分のところに築30年ちかい木造の空室アパートを買ってみました。日頃、不動産の売買を専門にしている当社は、全18戸を満室にできるのでしょうか?どのくらいの期間で満室になるのでしょう?満室までの期間はアパートローンの負担と直接関係します。当社が保有したアパートを満室にできるまでに必要な期間は1年と5か月でした。空室のアパートを買ってから満室にするまでの流れご説明していきます。

空室のアパートを買って満室にする!

ある航空商社が保有するアパートを当社が空き部屋状態で2017年の4月に購入しました。お部屋を貸し出せるように室内が傷んでいるお部屋は、すべてリフォーム工事をしました。特に傷みがひどいお部屋は、ミニキッチンの交換までしたお部屋もあります。それらのリフォーム工事に必要な期間と18戸のアパートが満室になるまでの期間をご説明していきます。

・4月の末にアパートの引渡しを受けて、5月初旬からリフォーム工事をはじめました。最終的に16戸のリフォーム工事が終了するまでの期間は約2か月かかり、6月の末に工事は完成しました。

・リフォーム工事の進行状況を見極めながら、いよいよ空室に入居者の募集を開始します。今回は、6月の初旬から入居者の募集をはじめてみました。お盆休みなどもあり6月初旬から9月末までの4ヶ月間で10戸の入居者がきまりました。順調なのもここまで、それからはアパートを満室するには、厳しい状況がこれから続きました。

・転居のシーズンを終えるとお部屋探しをする人が極端に減ります。実際にどのくらい減ったかといいますと、アパートへの入居希望者が月に一人現れるかどうかくらいでした。入居者の募集をはじめた6月から9月までの期間と比較すると半減以下になりました。当社が期待していた1月~3月は、人の移動時期ですから賃貸の入居希望者が多くなります。ここで満室になると思っていましたが考えが甘く、最終的には、入居者の募集をはじめてから1年を超えて、購入翌年の10月にようやく満室にすることができました。18戸のアパートを満室にするのに要した期間は、1年と5か月でした。

空室アパートを満室する難しさ!

今回の空室のアパートを満室にする試みでしたが、予想外に時間が必要でした。その理由をご紹介していきます。今回、入居者の募集したお部屋は、ワンルームにロフトのあるアパートでした。ワンルームの特性か入居して間もなく退去する方も時々いるのに驚かされました。 入居して数か月で退去する方が数名いたので、なかなか満室までの道のりと収益の改善は厳しい状況が続きました。年明けから転居シーズンを迎えて、ゴールデンウィークが終わる頃の繁忙期といわれるシーズンを終えて、はじめて15戸まで入居者が増えました。残りの空き部屋3戸の状態にやっとこぎつけた感じです。

繁忙期を終えてのこり3戸のお部屋は一瞬、入居の申し込みが連続して入り、書類上は満室になったこともありましたが、保証会社の審査が通らなかったり、キャンセルなどで最後の3戸がなかなか埋まりませんでした。8月になって、ようやく1部屋に入居者がきまりました。このように短期の退去や入居を繰り返しながらも、ようやく10月で満室になり家賃収入が確定した利回りの収益物件となりました。当社が保有する目的で、空室に入居者の募集をはじめて、1年と5か月の時間がかかり100%満室稼働にしました。

まとめ

今回、空室のアパートを満室にするために、入居条件を低くしていました。募集条件は、敷金0礼金0で家賃も周辺と比べても少し低い33,000円平均くらいでした。家賃が安いと、入居者が短期で退去したときには、清掃費用の支出など雑費を考慮すると収益が見込めない可能性があります。みなさんがアパートを買うときには、空室の多い投資物件は満室想定で利回りが高くても避けることが堅実です。ある程度は入居者が住んでいるアパートや投資物件を買いましょう。

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