不動産投資物件は、収益性を上げるためにワンルームや１Kの間取りの物件が多いです。入居者には、若者や単身者が多く仕事の面で、コロナの影響を経済面から受けやすい立場の入居者が多いです。経済状況が厳しくなり、家賃の支払いが遅れはじめる入居者が増えていくことが予想できます。みなさんは、入居者には保証会社に加入条件にしているから安心と思われている方も多いとおもいます。しかし、保証会社がみなさんに弁済できないことも…。
投資物件の入居者が加入する家賃保証会社の業務
投資物件の入居者が加入する家賃保証会社とは、どんな業務をしているのかを解説します。入居者の家賃滞納（事故）があると通常、家賃保証会社は入居者に代わり賃料をみなさんに建て替え払い（代位弁済）をします。そして、未払いの家賃をみなさんに代わり回収しています。入居者の家賃滞納が継続する場合には、最終的に裁判を行い退去してもらうところまで行います。
家賃保証会社がまさかの事態に
平常時には、投資家のみなさんは、入居者に家賃保証会社を加入条件とすることで、家賃の滞納の心配はなくなります。しかし今回は、コロナ感染の拡大状況にもよりますが、社会的な弱者である若者が、給与などの経済面で追い込まれていく状況が考えられます。入居者が受ける影響は、不動産投資家には見えずらい状況ですが確実に家賃の遅れや滞納として保証会社にも影響を与えます。
現状のコロナ対策が長引き、入居者の家賃滞納が増え続けるとどうなるのでしょうか。コロナ対策が長引き、入居者の家賃滞納者が増える（事故率が上がる）と入居者から回収できない家賃も増加してしまいます。この状況が続くと保証会社の弁済能力を超えてしまうことがあります。この結果、保証会社が倒産してしまうことがあります。
家賃保証会社が倒産したら
保証会社が倒産したときには、保証契約もなくなります。それは、入居者を保証するものがなにも無い状態を意味します。保証会社の破産管財人が、家賃保証契約を継承する会社を探すこともありますが、すでに滞納がある入居者は家賃保証契約を拒否されることもあります。この場合、無保証の滞納している入居者と賃貸契約を継続しなければならない問題が起きてきます。また、過去に家賃滞納の無い入居者の保証契約を新たな保証会社で再契約する場合でも保証料の負担でトラブルになることもあります。
まとめ
みなさんが、家賃保証会社を選ぶときに保証会社の経営状況を知らせてもらうことも大切です。家賃保証会社は未上場の会社が多いため、会社の経営状況がわかりずらい傾向があります。家賃保証会社の売り上げや弁済額なども質問してみましょう。また、入居予定者には、連帯保証人を立てることを、お願いしてみたり、保証会社を分散することで、みなさまの不動産投資リスクを抑えることをおすすめします。
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