当社のお客さまから売却依頼されていた２，０００㎡を超える大型一棟マンションを売却したあとににおきた実話です。この投資物件は外資系投資不動産ファンドで働くお客さまに買っていただきました。このお客さまは数棟を所有していて、すべて同じ大手の不動産管理会社にマンション管理をまかせていました。最終お引渡しの時に上場している不動産管理会社からも数名の社員が挨拶と鍵の引き取りを兼ねて、残金支払いでみなさんが揃う銀行に来ました。実はこの管理会社の対応で入居者が次々に退去する事態になるとは、このときはまだ誰も想像していませんでした。どのようなことが実際に起きていったのか、これからご説明していきます。
マンションを買われたお客さまは、大手管理会社に今回〇棟目の管理をいらいしたので、管理費用を少し下げてもらったと私に説明していました。私が不動産の引き渡しをするときに普通は建物の管理会社が鍵を引き取りに銀行まで来ることはありません。私はそのとき、マンションを買われたお客さまは、管理会社にとって相当な優良な顧客であることを感じました。この日マンションをお引渡しをした時点では、総戸数約４０戸のファミリータイプのお部屋のうち空室は１～２部屋で、ほぼ満室に近い状態した。
以前、このマンションは売主が自らが会社を設立して運営をしていたので、売主と入居者との間で交流がありました。お引渡しから数か月後に入居者から共用部の掃除の回数が少なく汚れはじめている。賃貸契約の更新事務手数料が通常の１か月のほかに別途費用請求で実質２か月の請求があり、退去を考えていると入居者の不満が売主向けられ連絡がありました。そして売主から私の耳に入ってきました。
私は、入居者からの不満を聞いて管理を受託した大手管理会社は、管理料の引き下げの代わりに入居者へ事務手数料などを転嫁したことがすぐにわかりました。本来は、退去もすくないファミリータイプのお部屋が、このままでは退去する入居者があとを絶たず、どんどん増えていきそうな気配と危機感をもちました。私は入居者からの不満を買っていただいたお客さまへすぐにお知らせしました。
お客さまは、大手管理会社から管理を変更しましたが、かなり空室が増えてしまったそうです。これから空室の原状回復工事や入居までの時間を考えると徐々に返済が厳しい状況に追い込まれてしまいます。借入金は数億円で年間家賃数千万の収入が大きく変化しました。 早急に空室を埋めていかなければなりません。
まとめ
プロの様な個人投資家の方でもパートナー選びを間違えたことでの損失はとても大きな金額になります。不動産投資がほかの投資とは異なり、購入後の運営も大切なことをおもい知らされる出来事でした。不動産投資の失敗も投資家にとっては、大きな代償を支払うことになります。このブログは、お読みいただいたみなさまの不動産投資の成功を願い真実が書いてあります。みなさまの不動産投資にブログがお役立て出来ましたらうれしいです。
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