不動産投資をやろう！投資するなら不動産投資！と考えはじめて投資物件を探しているあなた。不動産投資サイトでいくらみても、いざとなるとどの物件を選んでいいのか決めきれない…そんな方もいらっしゃるのではないでしょうか。不動産投資といってもたくさんの種類があります。今日は、①地方のRC物件➁新築アパート、新築マンション③一戸建て④区分マンション⑤中古アパート、中古マンションの順番で特徴を書いていきます。あなたの投資目的にぴったりの物件を選んで、不動産投資を成功させてください！
初めての方にとっては、そんなこといったって、いっぱい種類がありすぎてよくわからん…一体どれがいいの？と思うのはふつうです。ひとつづつ、詳しく書いていきます。
①地方のRC物件への投資
地方のRC物件の特徴は
”物件の銀行評価が高い（土地評価額+建物評価額）”
評価価格など場合によっては、購入価格の１００％融資をしてくれる銀行がありますが、１００％融資を前提で不動産投資をはじめるのは”要注意”です。 表面利回りも高く大変魅力的に感じるのですが、これはおすすめできません！
では、大都市を除く地方のRC物件は、どこが危険でおすすめできないのか。理由は4つ。
・潜在的に賃貸需要が少ない。表面的な満室想定利回りが高くても満室にならないことも。
・金融機関の融資条件が変化することで、将来的に売却が困難になる可能性がある。
・管理やリフォームが遠方の会社任せになり、割高な請求をされるケースがある。
・将来、地方の人口激減により不動産価格の大幅な下落の可能性を無視できない。
2020年現在の状況として、銀行融資はとても厳しくなってきています。以前は、地方の高利回り物件を複数棟をかって、サラリーマン大家がセミリタイヤ生活！なんてことをする方もいましたが、上記のような理由から、土地勘のない方の地方のRC物件投資は、高利回りでも、”投資リスクが高い”と私は判断しておすすめいたしません！
➁新築アパート、新築マンションへの投資
つぎは、新築のマンションや、アパートです。不動産業者さんが建てた”新築木造アパート”を購入するときにも、ただしい投資判断が必要です。新築は銀行評価も高いため、サラリーマンでも購入しやすいことから一時期いっきに流行りましたが、みなさんご存じのとおり、シェアハウスや不正融資など多くの問題がとりあげられましたね。
利回りを上げるために、せまい土地に、ちいさい面積の部屋で戸数を増やし、需要以上にシェアハウスを各地に建て続けました。その結果、新築にもかかわらず入居者は無し。販売していた不動産会社の家賃保証も、支払われない状況になり破綻しました。足立区や横浜などの一部地域などでは、アパートが大量に建築されて問題になりつつあるのでそこも注意が必要です。
新築プレミアムと業界で呼ばれているように、新築時は家賃が高く設定されても賃借人が入居します。ですが、ある程度建物の年数が経過すると、家賃は下がる傾向にあります。
ポイントは、家賃が減った時にもアパート経営が継続できることです
ここが投資をするかどうか精査するときに重要なポイントです。
新築アパートは、あたりまえですが、しばらくは修繕も不要です。ですが10年、あるいは20年たってくればとうぜん修繕費が必要となります。つまり、家賃収入が下がって、修繕費がかかる。ここをどうやってしのぐかどうかなんです。
そこまで長期保有は考えていないよ、少なくても5年後くらい先には売っちゃおうと。気軽に売却を考えている人もいらっしゃいますが、売却を検討した時すでに家賃の下落が発生していれば、新築不動産の相場が横ばいでも”中古物件として売却するときに思った金額では売れない可能性”があります。そこのリスクもしっかり理解しておいてくださいね。
③一戸建への投資 （都内）
一般的に一戸建ての賃借人は、ファミリーで入居する方がおおいです。家族住まいなので、いったん入居すると長期で安定した収入になります。将来てきには、入居者が退去したタイミングに住宅としても売却ができるので、資金回収のリスクも少ないですね。
ご自宅用や、お子様に住宅用地を残したいと考える方には特におすすめ ！
いっぽうで注意点としては、収入の安定性。今後投資の規模を広げたいときに時間がかかってしまうことです。
収入が安定するのは、入居者が1戸の一戸建て物件より、複数戸の投資物件の方が安定します。都内の一戸建ての賃貸は、高額になるため、建売住宅を買って住宅ローンを支払うのと、賃貸でかりて家賃を払うのとで、金額に差がないことがあります。そうなると、入居者が退去した時、新たな入居者を探すのに時間がかかることがあります。ですから、都内の一戸建てへの投資は、単なる不動産投資目的だけではなく、将来ご自宅にすることやお子様に住宅地を残したいなど、ほかの利用目的をふくんだ投資を考えているかたにおすすめしています。
④区分マンションへの投資
区分マンションへの投資とは、分譲マンションの1部屋を買って、それを貸し出す不動産投資のことです。ワンルームマンションなどが代表的な投資物件ですね。
新築のワンルームマンションは、将来売却する際、購入価格を下回ることも多い です。
ですから、ワンルームマンションは銀行融資がじつは難しいのです。価格の下落リスクを考えて、長期で保有するか、一部の投資家のかたもように”不動産投資をはじめる勉強”と考えて投資する方もいらっしゃいます。じっさい当社が保有するワンルームマンションも月々の管理費と積立金を考えると投資効率はけっして良くはありません。中古のワンルームマンションの場合は、総額が低く抑えられますので ”不動産投資をはじめる勉強” のための購入ならば、投資をしやすいのがメリットです。
⑤中古アパート・中古一棟マンションへの投資
最後に、中古アパート、中古一棟マンションへの投資についてです。中古投資物件は、実は”リスクが少なくおすすめ”です。ですが、中古の建物である。ということからたいせつな注意点を2つ。
・融資期間が建物の対応年数から計算した残存期間に限られる
・建物の補修費用が高額になることも
くわくしく書きますと、中古物件は、金融機関に融資申し込みをしたとき、借入期間が建物が建築されてから対応年数までに限られてしまいます。特に木造アパートでは、新築から耐用年数２２年なので、借り入れ期間も２２年可能ですが、中古物件の場合には、耐用年数の２２年から新築後の経過年数を差し引いた期間が借り入れ可能期間となります。
一方 RC造（鉄筋コンクリート造）の場合には、価格は高くなりますが耐用年数が４７年と長く、長期の融資が比較的融資も受けやすいので、購入しやすいです。最初の不動産投資でRC物件を対象にするには、高額になるため価格の面で不安に思われる方もおおいとおもいます。ですが不動産投資になれてきましたらRC造の建物は投資対象におすすめです。
ふたつ目の注意点は、建物の補修費用についてです。いっぱんてきに、一棟マンションの場合には屋上防水は費用が高額になりますので注意しましょう。ほかにもエアコンやミニ冷蔵庫など室内設備が経年劣化により故障するなど、思いがけない補修費用がはっせいすることもあります。
※ちなみにですが、自営業者の方にとっては、”耐用年数を超えた物件”は、短期間で建物価格の償却が可能とです。、節税効果を考えると、 ”耐用年数を超えた木造アパート”への不動産投資は”大変魅力的”だと思います。
色々な不動産投資のまとめ
いかがでしたでしょうか？不動産投資にもいろいろな種類の投資物件があり迷ってしまいますよね！大都市以外で土地勘がない地方の高利回り物件は、銀行評価が高くてもリスクも高いこと。自営業者の方は建物の法定償却期間が短い木造アパートは、償却資産として節税効果を得やすいこと。新築投資物件は家賃の下落があり利回りが低くなる可能性が高いこと。RC造の一棟マンションは融資を受けやすいこと。をれぞれを説明してきました。ぜひこのブログをご参考にあなたに合った投資物件を東京を中心にさがして、不動産投資を成功させてください！
不動産の基本や、仕組みについては別記事でもくわしくご紹介しています。
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