不動産の相続税は、現金や株と異なり少し複雑になります。建物が建つ不動産を相続した時には、課税のときに土地と建物は分けて考えられます。自宅用の土地や更地を相続すると路線価（時価の約８割）が課税評価になりますが、賃貸用の収益物件が建つ不動産の場合には、相続税の課税計算方法が変わり最終的な課税評価額が少なくなります。今回は、収益物件において相続税の課税評価が低い理由を解説していきます。
貸家建付地（収益物件）の相続税で土地の課税価格は低い
不動産を相続したときに自宅や更地の土地（自用地）では、路線価（時価の約８割・都心部では時価との差が８割より大きいケースも多いです。）が課税の評価額になりますが、貸家建付地（貸し家の建つ土地）では、相続税の評価方法が変わります。通常の更地評価額である路線価に１－借家権割合（空室を除くき実際に貸しているお部屋の数）を乗ずる計算方法になります。この計算方法では、貸家が建つ土地の相続税の課税額は、時価の約６～７割になります。
貸家建付地（収益物件）の相続税で建物の課税価格も土地と同様
建物の課税価格は、自宅用では建物の固定資産税評価額になります。固定資産税評価額は、実際の建築費と比べると４割から６割の価格になります。賃貸住宅用の建物では、自宅用の建物評価額よりも３割くらい低くなります。土地付き賃貸住宅の相続税評価額は、土地+建物合計が時価より５割くらいになることになります。
まとめ
相続税対策で不動産を収益物件を買う方の基本的な考え方を解説しました。都内の収益物件や駅近の投資物件は、評価額と時価との差が出やすい傾向があります。駅近の物件は、人気が高く不動産業者の繋がりで非公開で成約してしまうことが多いです。都内の非公開物件をお探しの方はお気軽にご相談ください。
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