空き家の売買におけるトラブルは、大きく分けて「不動産仲介会社とのトラブル」と「契約相手とのトラブル」の2つに分類されます。特に、契約解除時や売買契約終了後にトラブルが発生するケースが多いようです。
不動産の売買では、物件の調査、売買手続きの進め方、空き家の相場に関する専門知識が必要となります。そのため、個人間での売買は少なく、多くの場合、不動産会社に依頼して売却が行われます。
ここでは、契約相手との間で実際に起こり得るトラブルとその対処法について、具体例を交えてご説明します。
境界に関するトラブル
空き家の売却において、特に多いのが土地の境界に関するトラブルです。
境界問題が問題となるのは主に土地や一戸建ての売買時であり、分譲マンションの場合は土地開発時にデベロッパーが境界を確定しているため、特に問題となることはほとんどありません。
売主の境界明示義務
土地や一戸建てを売却する際、売主には「境界明示義務」が課されています。そのため、売却前に境界を確定しておくことが必要です。特に、大手不動産会社が土地を購入する場合には、隣地との境界確定が条件となることが一般的です。この場合、「確定測量図」の作成が必要で、隣地所有者にも立ち合いの協力を得て、境界位置に承諾する押印をもらう必要があります。
境界確定が困難な場合
しかし、隣地の所有者が境界の承諾を拒否した場合、売却前に境界を確定できないケースもあります。こうした場合、以下のような対処法があります：
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合意書の締結
売主と買主の間で、「筆界確認書が取得できなかった」ことを記載し、さらに「3者立ち会いのもとで境界確認を行ったことをもって筆界確認書の取得に代える」旨の合意書を締結する。 -
白紙解約
境界が確定できないことが理由で、売買契約を白紙解約とするケースもあります。
まとめ
空き家の売却において、特に土地の境界に関する問題はトラブルの原因となりやすい部分です。不動産取引をスムーズに進めるためには、売却前に隣地との境界確定を行い、必要な手続きを済ませておくことが重要です。トラブルを防ぐためにも、信頼できる不動産会社に相談し、専門的なサポートを受けることをおすすめします。
※こちらの記事では、不動産業者としての知見や経験をご紹介しています。
写真は大正から戦前に設置された境界杭。真ん中に・の窪みがあります。
写真と同じ境界杭が設置されていた空き家を売買した際、個人の購入者から「窪み部分と道路までの数センチ分の面積を清算してほしい」というクレームが寄せられたケースがありました。
測量図面上では道路と敷地はしっかりと接道していましたが、当時設置されていた境界杭を基準に判断すると、購入者の主張に疑義が生じました。
最終的には、杭の入れ直しによる修正案と、土地代金の清算による解決案を比較検討し、土地代金の清算で問題を解決しました。購入者にもご納得いただき、スムーズに取引を終えることができました。
このように、不動産売買では予期しないトラブルが発生することがあります。そのため、売買を進める際には、境界や測量に関する細かい確認と、迅速な対応が非常に重要です。経験豊富な不動産会社を選ぶことで、想定外の事態にも柔軟に対応し、取引を成功へと導くことができます。