なぜ不動産投資で失敗するのか。不動産投資の本質を見抜くチェックポイント!

不動産投資で成功している人の影には、悪質な不動産業者の犠牲となり、失敗した人も数多く存在します。私は不動産業界に35年以上携わっています。そして実際に私自身も不動産投資を行い、これまで100%成功させてきています。不動産投資に失敗するには必ず理由があり、原因があります。これからご紹介する不動産投資の失敗事例は、決して他人事ではありません。目先の利益や、おいしい話を安易に信じて、判断を間違えてしまえばだれにでも起こりうる話です。あなたにはこれを読んで、冷静に現実を見つめ、いざ不動産投資を行うときには、必ず成功をつかんでほしいと思っています!

着眼点を変えれば、不動産投資の失敗は避けられる!

不動産業界にどっぷりの私が言うのもなんですが、正直、不動産業界は自己の利益追求が第1!といった人が集まりやすい業界です。ちょっと一般的なサービス業とは毛色が違うんですよね。これが個人投資家の場合であれば”自己の利益”命になりますが、不動産会社としてであれば、”会社の利益追求”第1ということになります。

まあ前者はごく普通に当たり前ですよね。誰しも自分が、かわいくて愛しいのです。鏡の前に立つのさえやめれば、どんどん年を重ねていく私だって自分を愛していられます(笑)冗談はさておき、後者のお話です。

自社の利益追求が第1の不動産会社の人が、「この物件最高ですよ、掘り出し物なんです。あなた絶対に儲かるから、今買うべきですよ!」と言って、あなたの為に本気で紹介してくれていると思いますか?

絶対にやってはいけない事のひとつは、あなたの理想や願望を強くもちすぎてしまうことです。理想や願望を強く持てば持つほど、その理想にかなった物件があると感じた時に目がくらみ、判断がくるいます。不動産業界の営業マンにとって、あなたの理想や願望に物件がさもあっているかのように物件をセールスし、しょうもない物件を言葉巧みに紹介することは実に簡単なことなのです。

最高の掘り出し物で、儲かる物件が本当に手元にあったら、正直自社利益追求のため、お客さんに紹介せず自分で買いますよね…今は、個別セミナーやズームによる無料相談。各種サイトでさまざまな情報がとびかいますが、常に冷静な目線でいることが必要です。

※不動産投資の目利き力については別記事で解説しています。

自己資金ゼロでの不動産投資はおすすめできません!

不動産投資をはじめる時に、頭金が少なくても投資物件を購入できることを、さも素晴らしいメリットであるかのようにアピールする会社があります。確かに新築の場合には、購入後の支出は少ないですが、中古物件の場合には、購入後の支出は必ずあります。そしてそれが少額ですまないこともあるんです。このことも想定して購入判断をしましょう。自己資金という手持ちのお金がなくて、購入後臨時の支払いが生じたらどうしますか?そこにはしっかりと目を向けておいてください。

自己資金がなくても、投資物件を購入することができるという謳い文句のからくりを、一例ご紹介します。仕組みは簡単。

金融機関が評価を出した物件を、不動産業者が先に事前購入します。そしてその物件を、セミナー参加者に次々と転売。このときに不動産業者は三為契約という手段を使います。

業界で俗に言う「三為契約」。不動産会社は投資物件を買うとき、手付金のみ支払っておきます。三為契約はのこりのお金は購入者の資金で支払う契約行為だからです。

この契約の目的は差益を抜き取ること。セミナーに出席した人に高く売れれば、その分差益が増えます。これを目的とした投資セミナーは未だに開催され続けています。

三為契約で事前に購入しておいて物件をすぐに買ってくれそうな投資家を探すには、不動産セミナーはうってつけです。簡単に物件を高く押し付ける相手見つけることができます。

手付金だけ用意して物件を買い、うまくお客さんをみつけて差益を得る。これが不動産屋さんの仕事なのか…同じ不動産会社としては情けない限り…信用も誠実さもありませんね・・

中には、手付金いらずで、自己資金ゼロで購入できたと手放しで喜んでいる方もいらっしゃいましたが、それも不動産会社の差益目的で、物件を高く買わされたことに気づくまでの間です。

※不動産セミナーで紹介された物件を買ったひとの悲劇については別記事で詳しくご紹介しています。

不動産セミナーが100%すべてが悪いといっているのではありません。ですが、不動産セミナーを開催するには、開催する側の思惑は必ずあります。不動産会社は残念ながらボランティアではありませんから、セミナーを開催するからには、開催する側に利益がなければあわないのです。

もしあなたに現金や資産が潤沢にあり、融資に余裕があるときは、少なめの自己資金投入を意識して、手元に現金は必ず残しておきましょう。

家賃保証は安心するところじゃない!

勘違いしないでほしい大事なことのもう1つ。これは家賃保証のことです。家賃保証の目的は、投資家の安定収入を守ることではありません。不動産投資家に投資物件を買ってもらうための一時的な保証サービスなんです。

家賃保証は投資家の為の親切な長期安定収入サービスではない!

不動産投資を検討しているとき、最も安心させてくれるのが、”家賃保証”です。空室ができても家賃保証がありますから!と言われると、なるほどっと思いたくなるのも当然です。コロナ不況もあり、も空室問題は話題になる機会が今後も多いとおもいますので、家賃保証は依然として魔法の言葉のままです。

この魔法の言葉のマジックから解かれ、現実を見ておきましょう。

昨年、問題になったシェアハウスの一件。30年の家賃保証とセットで物件を紹介。家賃の下落などは入居者から別の方法で収益をあげるという内容で、割高な物件にも関わらず次々と売れていきました。

そして結果的には、みなさんがご存知のように、30年保証など全く実現する事も無く経営破綻していきました。

不動産投資は高額な資金を投資するため、不安も大きくなります。ですが家賃保証に過度な安心感を求めることは、かえってリスクが高まることになるのです。

サブリースの注意点

・多くのサブリース契約では定期的に賃料が見直される

・「家賃保証」とされていても近隣の家賃相場の下落で賃料下落の可能性

・「空室保証」とされていても免責期間がある場合も

(注)国土交通省・消費者庁の資料から作成

サブリースや家賃保証は、将来的に家賃が絶対保証されるわけではないこと。これはしっかりと理解して置いて下さい。

家賃保証を当てにしないことが失敗のリスク回避になる!

まずは、実際の入居状況や周辺の物件を参考にして、できるだけ家賃保証をあてにしなくても、入居者を問題なく探せそうな物件をえらびましょう。

「周辺の家賃相場を自分で調べる」ことです。これは、時間さえあれば誰でも簡単にできるリスク回避術です。

周辺の家賃相場を自分で調べることで、購入予定物件の家賃設定が異常に高いことに気付けることがあります。この場合の多くは、不動産会社の思わくが隠されています。もし、あなたがこの点に気づくことができれば、不動産投資の失敗を回避したことになりますね。

周辺の家賃を調べ、購入予定物件の家賃が適正な価格であることを確認できていれば、家賃保証を解除しなけらばならない事態がもし起きても安心です。

再度、同じ適正家賃で入居者募集をはじめることも可能ですし、家賃下落により大きな損失を発生させることなく元の運営状態に戻すことができます。

ところで、家賃保証を解除しなければならない事態ってなんだろうかと思われましたか?

実は、家賃保証の契約内容には、家賃の見直しの条文が入ることが多いです。私が実際に見た契約内容では、入居している間を限定の補償で、空室の期間は保証しない内容の契約書もありました。

一般的にサブリース契約は、借りる側に有利な契約内容が多いです。家賃相場が下がってきたときには、協議して契約を見直すことができるのが一般的です。

そのため、当初保証されていた価格よりも家賃相場が下がると、サブリース契約の家賃も見直し協議になります。そんなの合意しなければいいと思われましたか?

ですが、おたがいの協議がうまく行かないと、サブリース契約は解除され家賃保証が打ち切られることもあります。

サブリース契約は、相手の都合がよいように契約内容は変えられるものだと思って契約したほうが良いです。家賃保証されている投資物件だから家賃の心配はないと、安易に考えないようにしてください。

繰り返しますが、投資物件を買う前に「周辺の家賃相場を調べる」ことは忘れないでください!

なぜ不動産投資に失敗するのか

なぜ不動産投資に失敗してしまうのか、それは自己の利益を考えるあまり、不動産投資の本質を知らず知らずに見失ってしまうからかもしれません。けっして失敗した人が悪いと言っているわけではありません。本質に目を向けさせない悪質な不動産会社がいるのも事実です。

※悪質な不動産会社の実態については別記事で詳しくご紹介しています。

ですが思い込みはいけません。常に冷静に物件が自分にあっているかどうか見極め、不動産投資の本質を理解して、思い込みに付け込んでくる悪質な不動産会社を避けなければなりません。

※不動産投資の仕組みから勉強したい方はこちらもどうぞ

※不動産投資の目利き力を上げたい方はこちらもどうぞ。

勘違いしがちなポイントは

①自己資金が無くても投資物件を購入できると思い込んでしまうこと。

②家賃保証や高利回り物件というみせかけの安定収入を過信すること

このふたつにはくれぐれもお気を付けください。

※新築で高利回りなら安心できる?については別記事でも詳しくご紹介しています。

まとめ

不動産投資は失敗を避けることができる唯一の投資方法だと私は思います。それには正しく学ぶことです。今はインターネットで様々な情報を手に入れることができますし、個別のセミナーなども数多くやっています。セミナーに行くなと言っているのではありませんが、ぜひいろいろな人の声に耳を傾けて下さい。

人間はついつい無意識に自分に有利な情報に足が向きます。厳しいことを言わるセミナーなどには、自然と足はむかなくなるでしょう。おいしい話や、自分をもちあげてくれる、悪いことを言われない場所に自然と向いてしまうものです。ですが不動産業者のはしくれとしてあなたに伝えたい!デメリットもしっかりと伝えることが、あなたの不動産投資成功に近づくお手伝いになる、それが不動産業者としての誠実だと私は考えます。ぜひいろいろな人の意見を聞いてあなたの不動産投資成功させてください!

不動産投資に関するご相談や質問も無料で承っています

”じゃあ具体的にどんな物件がいいの?””今こんな物件を検討しているけど、不動産のプロとしてどう思いますか?”など、ご相談はブログからお気軽にどうぞ。もちろん無料、フリーです。こじつけでこんな物件やめた方がいいとか、無理やり買わせようとか、コンサル料をふんだくろうなどと、不誠実なことはしませんのでご安心ください(笑)不動産投資について語りたいという方もぜひお気軽にどうぞ☆

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