シェアハウス運営の落とし穴~実例あり~

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

最近ではサラリーマン大家など、副業として不動産投資する方も増えてきています。今回は不動産業界30年以上の私が見た2つの不動産売買失敗例をご紹介します。不動産投資は、充分に注意してください。

 

お一人目Aさんのお話です。

不動産セミナーに参加して、自己資金0で投資物件を購入し、Aさんは、融資を受ける銀行の不動産担保評価を中心に物件を購入していました。私が物件内容を拝見させて頂いたところ、銀行評価を得やすい土地面積が広い物件を購入していました。

購入物件は、不動産会社が事前に金融機関から担保評価を出してもらっていた投資物件。それを不動産会社から三為契約でお客様は購入していました。

Aさんは、同じ不動産会社から数棟の一棟マンションをご購入されて、数億円の借り入れがありました。悲劇はここからです。

ご相談に来られた理由は、Aさんが融資を受けて最終残金を支払った直後から、入居者の家賃滞納が始まったからだそうです。

 

Aさんは、ローン支払いに不安を感じてご相談に来られました。私個人的には、家賃滞納は事前にもあったのではないかと疑念を持っております。

不動産セミナーに参加して数棟を購入しましたが、購入価格と売却価格の査定には、開きがあり売却できない状況になりました。Aさんは、空室がこれ以上増えると破綻する可能性があります。

数億円の借り入れと、物件売却でも補てんできない差損がおきる状況で、追い込まれ悲壮感がありました。

 

お二人目のBさんのお話です。

かぼちゃの馬車のシェアハウスが世間を騒がしていますが、同様のシェアハウスをご購入されたBさん。

「売主に家賃保証してもらっているけれど、売主の不動産会社が保証している家賃より入居者が不動産会社に支払う家賃の方が安く、不動産会社にとっては逆ザヤになっています。不動産会社のセミナーでは、家賃保証している不動産会社会社の保証賃料が逆ザヤでも、入居者にいろいろな商品を販売することで、収益をあげ利益を確保できるため不動産会社の経営には不安が無いビジネスモデルと説明を受けました。」とのこと。

※逆ザヤとは…保証家賃より実際の賃料が安いというように、利益が本来あるべき状態と反対になること。

 

Bさんから、「現在家賃保証はされているけれど、どこかの時点で行き詰るビジネスモデルだと思うのですが、プロの不動産会社としてどう思いますか?」とのご相談を受けました。

当社は即答で、「行き詰る。」とお答えしました。残念ながら購入されたシェアハウスを転売する際に基準となる、実際の周辺家賃は、販売時に保証されている家賃よりも安く、周辺家賃から利回りを計算すると購入した金額では、全く利回りがまわらない状況をご説明させて頂きました。

 

不動産投資は魔法の様な投資ではありません。投資ですから当然のリスクもあり、劣化した建物には修繕費も必要です。将来の金利上昇リスクまであるかもしれません。

投資家の方は、投資専門の不動産会社が押してくる魅力的な投資物件には、慎重になる位のほうが成功への近道かもしれませんよ。

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