管理業者任せで大丈夫!?不動産投資の成功には運用も大切!経営感覚を身に着けよう!

不動産投資は購入後に管理の手間がない金融商品とはちがいます。不動産投資は、投資したら終わり、というものではありません。ほかの投資との違いをご説明していきます。不動産投資は、収益物件を購入したあとの運用なくしては成功はありません。不動産投資の成功は最終的に購入した後の運用できまるのです!今回は、不動産投資成功のために必須の、”物件の運用”について、これがいかに大切かを書いていきます。

運用は不動産会社任せでOK?

不動産投資のはじめの一歩。自分にあった投資物件を選択する。

こちらの記事でもくわしくご紹介しましたが、あなたにぴったりの物件を選ぶことから始まったあなたの不動産投資成功への道のりです。あなたが選んだ投資物件に対する、金融機関の融資情勢や、入居状況それに周辺の賃料相場を調べることで、収支がみえてくると思います。 そしてそれを今後、長期的に運用していくわけです。

そこで、あなたの大切な物件の運用のすべてを、”不動産会社に任せる”という選択肢ではせっかく、苦労して選んだあなたの投資物件での実質的な収益が下がり、成功できないことがあります。それはなぜか。

重要な課題を業者任せにするのは致命的

重要な課題ってなに?と思いましたか?不動産投資で重要な課題の1つに”空室問題”があります。空室リスクの対応は非常に重要です。今は満室だからとあぐらをかいていてはいけません。おへやを貸している以上、かならず退去者は出ます。これから起きる人口減少にともなう空室率の増加に、どう対処していくか、できることがあれば事前に対策をしておくことはとても大切なのです。この点を業者任せにせず、自分自身が賃貸経営をしているんだという自覚をもつことこそが成功に近づく道なのです。この重要な点を業者任せにすることは非常にハイリスクです。

家賃収入と補修費用のバランス は自分で見極める

先ほど、退去者のおはなしをしました。お部屋からの退去があれば、そこについてまわるのが、退去後の補修です。退室の連絡が入ると、退室予定日がきまり、退室立会い。そこで室内の傷や壊れた箇所などの確認をします。ちなみに経年劣化による汚れは、入居者に補修費の負担の義務はありません。

次の入居者募集開始と同時に、その部屋の現状回復。つまりリフォーム工事をすることになります。この補修工事費用が収益に関係し、非常に重要になります。

じつは、依頼するリフォーム会社によって、工事費用はかなり価格差があります。もちろん出来栄えにも大きな差があります。一長一短とはこのことでしょう。

・仕上げが美しくて、費用が高い会社。

・仕上げは雑だけど、費用は安い会社。

あなたならどちらを選びますか?そうです、この工事費用はじつにあなたの収益におおきな影響をおよぼすのです。

家賃の安い投資物件ではとくに顕著に影響があらわれます。補修工事の費用が、家賃収入にたいして非常に高ければ、目も当てられません。仮に3万円で貸しているお部屋のリフォームに、10万円のリフォーム代がかかったらどうですか?負担が重く感じられるとおもいます。3か月分の家賃が無しになってしまいます。

このような大事なことを、あなたは業者任せにしておきますか?危険だということはすぐにお判りいただけると思います。ここで実際の一例をご紹介しておきます。

当社のお客様で、投資用にワンルームマンションをお持ちの方がいらっしゃいました。そのマンションは賃貸にだして、管理は”大手の賃貸不動産会社”に全ておまかせ。大手なら安心感は抜群ですよね。

ですが、空室がになるたびに、ここを直さないと決まりにくい。キッチンは新しいタイプに交換しないと決まらない、などといろいろ言われ、そのつど交換、キレイにしていたそうです。結果最終的な利益は、補修費用と同額で、実質利益はなかったそうです。

このはなしを聞いても、大手に任せていれば安心だ、と思いますか?

不動産投資をする以上、利益確保は絶対にしなければなりません。家賃収入と補修費用のバランスは、自分でしっかり見極める必要があります。いくら業者にすすめられても、”必要のない工事はしない”とてっしていなければなりません。

まとめ

いかがでしたか?投資物件の運用が、いかに大切か少しでもつたわりましたでしょうか。はじめての不動産投資物件をワンルームマンションで検討している方は、管理会社のサービスには、管理から賃貸募集までが含まれていることが多いと思います。ですが、管理委託をする会社の体質や評判などもしっかりと調べてください。

さいごに参考までに、私の実際のワンルームマンションへの投資経験を書いておきます。結論から申し上げますと、ワンルームひと部屋だけに投資することは、最も高い空室リスクであると実感しました。

じっさい問題、退去後から次の入居者が決まるまでの”空室期間”。これを考えると年間を通しての収益性はあまりよくありません。

この空室リスクを回避するためには、複数戸の物件を購入して、リスクを分散することができます。ワンルームマンションに投資する方は、保有数を増やし、複数戸にすることでリスクを分散したり、複数戸の入居者がいるアパートから投資することで空室時のリスクを下げることができるのでこちらをおすすめします。

つけくわえるならば、ただ単に収益物件の保有戸数を増やしていくだけでなく、空室率の高い物件は、家賃の見直しや、経営的な目線をもって貸し出すなど、創意工夫が必要になります。この自ら経営する立場で判断する。経営的な目線をもてるひとは不動産投資の空室問題に柔軟に対応していけるでしょう。 収支バランスを意識するためにも賃貸運営を経営している自覚はぜったいに必要になります。

このブログが、あなたの不動産投資成功のお役にたてれば幸いです。

ほかにも、不動産投資で成功するプロのノウハウをなども別記事で公開中です!

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代々木にある不動産会社株式会社ゼフィールのスタッフが思い思いに書いているブログです。社長ももちろん書いています!基本まじめな書きものは社長です、おそらく文字の空気でこれそうだ~とわかります‥We Love YOYOGI♡現在【代々木ランチ】に力こめてます♪いやもはや全力投球?ぜひ読んでみてください☆

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