投資物件を決めた後、さらに成功率を上げる2つのポイント!

自分の投資する物件はこれだ!と決めることができたら、ホッと一息。とはいかないのが、不動産投資です。今回は、不動産投資で最も重要な投資物件選びを終え、次に大切になってくる内容のおはなしです。購入直前から、購入した後にも投資の成功率をあげるため、大切になる内容を書いています。物件が決まったらどうすればいいいの?と思っているあなた、あるいは物件が決まってすこしホッとしてしまっていたあなたに、少しでもおやくにたてばうれしいです。

※成功する不動産投資物件の選び方は、別記事で詳しく書いています。

不動産投資をはじめるとき、ほとんどの方が気になるのがローンのことだと思います。なるべく現金は手元においておきたいと思うのが通常でしょう。ローンとは、みなさんご存知とはおもいますが、”銀行からお金を借りること”ですね。身近なものでは住宅ローンが一番ききなれていらっしゃいますかね。ですが、不動産投資の資金を金融機関から借り入れするときのローンは、住宅ローンとは別ものです。金融機関の審査方法もちがいますし、不動産の評価も異なります。

➀買う直前の注目ポイント~不動産投資のローンを組むとき~

不動産投資ローンに積極的な金融機関と、積極的ではない金融機関がある

金融機関の不動産投資の融資に対する姿勢はさまざまです。なかには、不動産投資に積極的ではない金融機関もあります。たとえば、ワンルームマンションには融資をしない金融機関、鉄骨や中古木造アパートには消極的な融資の姿勢をする金融機関もあります。

不動産融資にポジティブな金融機関では、不動産投資の計画性をこまかく審査して、 建物の基本構造から耐用年数、さらには収益性に基づいて、融資の条件、自己資金の割合を具体的に提示するところもあります。

各金融機関の融資に対する姿勢は、購入時期の金融情勢による影響がおおきいです。同じ金融機関であっても、数か月前といまとでは、融資条件が変更されることは、とてもよくあることです。

投資家の方は、以前の融資条件を前提に投資の判断をせず、直近の金融機関の融資体制をかならず確認することをおすすめします。

もし、融資を無事にうけられたとしても、それですべて問題なくすすんでいくとわけではありません。ここからはじまる”不動産の運用”がたいせつになります。

そのために、投資物件を購入後の入居率を正確に予測するのはむずかしいことですが、周辺の家賃相場をしらべたりして、慎重にみとおしをたてておいてください。 空室になっているへやに、次の入居者が決まるまでの期間が長くなってしまうことも考えられます。

そんなことが重なれば、金融機関への年間返済額よりも年間の家賃収入の方が少なくなってしまうこともあります。そうなると当然、家賃収入が少ない月には、差額分はご自身の預貯金から金融機関へ返済しなければなりませんよね。ですから、ローンがとおりさえすれば、オッケーではなくて、借入金の割合が高ければそのぶん、慎重に投資の計画を行うことが大切なんです。

ローンが通れば安心!するのではく、先の見通しも慎重にすべし!

もしあなたの周りに、あなたが投資を考えている物件周辺の土地勘がある友人や知人がいるときには、積極的に色々と聞いてみてください。はなしをきくうちに、不動産会社から発信されているインターネット広告の写真や、物件資料ではわからない情報を入手できることがあります。これが貴重な情報になることもありますので、身近なひとに聞くことも良い方法です。

ですが注意点がひとつ。相談する相手の方が、自分の意見や判断を参考にして、あなたが不動産購入の意思を決定するかもしれないと想像することで、意見の責任や負担が増加し、結果的に”配慮ある無難な回答”または”否定的な回答”をすることも多いでしょう。

それが、結果的に良い物件を逃してしまうことにつながることも多くあります。そのようなことが無いように、質問する相手の性格をしっかりと理解したうえで、正確におはなしをしてくれる人へ質問しましょう。

②物件購入後のポイント~管理会社は慎重にえらべ~

投資物件を買ったあと、空き室に入居者をさがしたり、建物の良好な状態を維持管理するためには、良い管理会社を探さなくてはいけません。ではどうやって管理会社を選べばよいのでしょうか。

投資した物件の特徴から管理会社を選んでみよう

人気のエリアにある駅近の人気物件などは、管理会社のおおきさよりも、管理の業務範囲で判断することが理想です。また、空室の埋まりにくい立地の、高利回り投資物件を購入してしまったときには、大手管理会社に委託しても受託物件が多いため、条件の悪い募集物件は空室が埋まらない状態で長く放置されてしまうことがあります。

この場合、中小の管理会社に協力してもらって、地域性なども考慮して貸出し方法などに工夫をしてみるとあんがいすんなり入居者がきまることがあります。

管理会社には、それぞれ得意な地域というものが存在します。管理委託を検討している管理会社の活動状況や、管理業の内容はもちろんですが、その会社の得意な地域であるかどうかも無視せずにチェックしましょう。

ほかにも、管理会社の業務内容の説明はしっかりとききましょう。業務内容と、管理委託料の兼ね合いをふくめ価格は高すぎないか判断しましょう。投資家と管理会社との相性は実はとても大切な要素です。不動産投資は長期での投資をおすすめしていますし、そうなると信頼できる管理会社に作業の委託ができることは、投資家さんたちの無駄な時間をはぶくことになり、ひいては安定的な長期投資の実現につながるからです。

まとめ

いかがでしたか? 物件の購入直前から、購入後に大切となるポイントを2つご紹介させていただきました。 投資物件が決まり、最終的に不動産投資の成功率をあげていくには、堅実な借入金の返済計画と、長期返済を安定化させるために効率的な運用をサポートしてくれる管理会社が必要になります。この2つのポイントをおさえて、このブログを読まれたあなたの不動産投資をぜひ成功させてください!

他にも初心者必見!不動産投資で成功するプロのノウハウや、不動産の仕組みについては別記事でもご紹介しています。

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代々木にある不動産会社株式会社ゼフィールのスタッフが思い思いに書いているブログです。社長ももちろん書いています!基本まじめな書きものは社長です、おそらく文字の空気でこれそうだ~とわかります‥We Love YOYOGI♡現在【代々木ランチ】に力こめてます♪いやもはや全力投球?ぜひ読んでみてください☆

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