不動産投資のプロが解説。~アパート経営の基本~

アパート経営で失敗の無い不動産会社が教えます。

不動産投資に興味をお持ちの方々は、最初に頭に思い浮かぶ投資物件といわれるとワンルームマンションかアパートの方が多いのではないでしょうか。このブログをお読みいただいている方のなかには、ワンルームの販売会社からしつこく電話があり不動産投資のイメージはワンルームという方もいるかもしれません。このブログを読みご安心して不動産投資のお勉強をなさってください。今回は、アパートのメリットをやデメリットを書いてみました。当社で建築して保有しているアパートや全空のアパートを改修して満室運用しているなかで、経験したことを基に記事にしています。プロの不動産業者がアパートを運用する方法を学ぶことで、不動産投資のリスクを回避して不動産投資の成功に近づいてください。

①アパート投資の基本を学ぼう。

(1)アパートに建物の違いがあるの?

売りアパートとは、一棟の建物が売買される投資用の不動産です。建物の主要構造部は木造の物件が多く、間取りのタイプもワンルームから1Kまでが主流ですが広くても2DK位の大きさです。一部の物件は主要構造部が軽量鉄骨で造られている物件もありますが、金融機関からの建物評価は木造と変わらないことが一般的です。アパートとシェアハウスの違いがわかりにくい投資家の方に簡単なご説明をさせてただきます。アパートは入居者の各戸ごとにキッチンやバスが設置されていますが、シェアハウスの場合にはキッチンやシャワールームが共同になっています。シェアハウスは会社の寮をイメージしていただくと近いかもしれません。

(2)どんな投資家がアパートを購入しているのか?

みなさんが街中でみかけるアパートがすべてここでご紹介するアパートマニュアルに該当するわけではありません。みなさんが見かけるアパートは、地主が代々所有する土地に建物だけを建築して運用しているアパートもたくさん立ち並んでいます。今回は、土地と建物を購入して運用する投資家をご紹介していきます。近年の不動産投資ブームにより1番多くお問い合わせを頂く投資家は『サラリーマン大家』とか『大家業』といわれる方です。次いで、多い投資家は『会社経営者』になります。最後に『相続税対策』で購入する資産家の投資が多いです。不動産投資をはじめる投資家が最初にアパート購入からスタートするケースも多いです。数ある不動産投資の種類からアパートが投資対象に選ばれるのは、不動産投資のなかでもリスクが低いと判断している投資家が多いからだと思います。理由は、アパートに投資をする投資家の層が、サラリーマンから会社経営者、富裕層までと広いことがあげられます。将来、購入したアパートを売却するときにも不動産投資という限られた範囲で売却先をさがしたとき、比較的投資家の層が厚いことで不動産投資のなかでは、換金性がよい投資物件と判断されている事だと思います。

(3)アパートから得られる収益は家賃だけ?

投資家がアパートから得られる利益は、ひとつが毎月の賃収入になります。このほかに購入したアパートを最終的に処分したときに得る売却益のふたつが利益になります。しかし売却益を得るにはアパートの購入時期の不動産価格と保有期間、売却したときの不動産価格の変動に影響を受けます。この転売益を目的に投資をすることはリスクが高くなるのでなるべく避けましょう。アパート投資で成功するには、保有期間がリスクを下げてくれます。長期間の保有により得た家賃収入の合計が売却損をカバーすることもあります。これからアパート投資をお考えの方は、長期の家賃収入を目的に投資することをおすすめします。

②アパートに投資するメリットはなに?。

不動産投資をはじめようと考えると、ワンルームや1Kなどの区分所有マンションかアパートのどちらに投資するべきかを悩む投資家も多いと思います。今回は、区分マンションと比較をした場合のアパート投資のメリットをご紹介していきます。

(1)安定した家賃収入

購入した収益物件は運用していかなければなりません。この運用期間に避けて通れないのは、入居者の入退去です。アパートの戸数は複数戸あるため、入居者が退去したあと次の入居者が決まるまでの空室期間の家賃収入は家賃全体に占める空室分の割合だけ収入が減ります。しかし区分所有を一部屋所有している場合で空室になると家賃収入は無くなり、月々の管理費と積立金の支払いが負担となり投資家にのしかかってきます。はじめての不動産投資は、区分所有よりも投資金額は増えますがアパート投資の方が空室時の安心感が大きくかわります。

(2)アパートは最終処分や管理がしやすい

長期間保有していたアパートを最終的に売却するときには、アパート建て直し目的の土地や住宅用地と評価して売却することができます。木造のアパートは建物の取り壊しも比較的に容易にできますが、区分マンションの建て直しの場合には、他の区分所有者の同意が必要になります。また築年数の古い区分マンションでは、管理状態が悪く売却しずらいマンションになってしまう場合があります。アパートは投資家が管理会社を自由に選べるため、共用部の清掃などの判断もご自身でおこなうことができます。アパートは区分所有とことなり、自由に管理などができるメリットがあります。管理規約など共同住宅の区分所有という規則もないので、自由度は全くことなります。

③アパートに投資したときのデメリットはなに?

(1)分散投資ではリスク

アパート投資では、一棟に数戸の入居者を探さなければなりません。人口が多い地域や人気のある場所では問題ありませんが、地域によっては総戸数が多く満室にすることに苦労する地域があります。また、ワンルームマンションを異なる地域に分散して所有する場合と一拠点のアパートを比較すると多拠点に入居者を探すことで入居率が上げやすくなることも考えられます。

(2)建物老朽化のリスク

区分マンションは主要構造部をRC造(鉄筋コンクリート造)で造られています。木造で建築されているアパートとは異なり建物の耐用年数が違います。この違いから中古物件の場合は、金融機関の融資期間に違いがでてきます。木造アパートは新築から22年、RC造の場合には47年が建物耐用年数と評価されます。しかし税法上の償却期間から耐用年数は評価されているため中古物件の場合には、金融機関により残存する耐用年数以上に評価する金融機関もあります。アパート経営では建物が老朽化することで必要な外壁塗装などのメンテナンスは、所有者が判断して決めていきます。マンションの場合には、積み立てられている月々の積立金を基に管理組合と管理会社が区分所有者の同意を得て発注していきます。アパートとマンションの建物管理では、アパートの管理はマンションより少し手が掛かります。

まとめ

今回は、これから不動産投資をはじめるときに、すでに投資している投資家の方がなにを判断してアパートを選んで投資をしたのか。ワンルームマンションなどの区分所有とアパートを比較した時に投資するならどちらが、ご自身にあった投資物件なのかをご判断しやすいようにご紹介してみました。当社は会社経営者の方々へご自宅や法人用のビルなどを販売することが多く、自社で保有しているワンルームマンションや建築したアパートなどの経験を書いています。みなさんもこのブログをお読みいただき不動産投資で成功してください。

不動産投資のノウハウはこちらで詳しく書いています。

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代々木にある不動産会社株式会社ゼフィールのスタッフが思い思いに書いているブログです。社長ももちろん書いています!基本まじめな書きものは社長です、おそらく文字の空気でこれそうだ~とわかります‥We Love YOYOGI♡現在【代々木ランチ】に力こめてます♪いやもはや全力投球?ぜひ読んでみてください☆

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