はじめての不動産投資では物件の種類選びに何を比較する?

不動産業者の本音です。

不動産投資に興味をお持ちの方々は、はじめに頭に思い浮かぶ投資物件といわれるとワンルームマンションまたは売りアパートの方が多いのではないでしょうか。予算的に可能であればアパート投資がおすすめなので、ワンルームマンションとアパートの比較を少しと他に投資アパート中心にメリットとデメリットも書いてみました。当社で建築して保有しているアパートや全空のアパートを改修して満室運用しているなかで、経験したことを基に記事にしています。不動産投資のリスクを事前に回避して不動産投資の成功にさせてください。

①アパート投資の基本を学ぼう。

(1)アパートでも建物に構造のちがい?

売りアパートとは、投資用の共同住宅です。建物の主要構造部は木造の物件が多く、間取りのタイプもワンルームから1Kまでのコンパクトな間取りが主流です。郊外では2DK位の大きさが主流にエリアがあります。建物の主要構造部が軽量鉄骨で造られている物件もありますが、金融機関からの建物評価は木造と変わらないことが一般的です。

アパートとシェアハウスの違いがわかりにくい投資家の方に簡単なご説明をさせてただきます。アパートは入居者の各戸ごとにキッチンやバスが設置されています。シェアハウスの場合にはキッチンやシャワールームが共同になっています。シェアハウスは会社の寮をイメージしていただくと近いかもしれません。

(2)どんな投資家がアパートを購入しているのか?

アパートは、大きく分けると新築されたアパートが販売されるケースと地主さんが代々所有する土地に節税目的に建物を建築して運用しているケースがあります。今回は、アパートを購入して運用した内容をご紹介していきます。近年の不動産投資ブームにより個人投資家が増えて「サラリーマン大家」といわれる方々がアパートを購入している例が最も多いです。それに次いで多い投資家は「会社経営者」になります。最後に「相続税対策」で購入する資産家の投資が多いです。アパート投資は、木造の場合築年数によりローンの借り入れ期間が限られてしまうことがありますが、それ以外のメリットも多いため広く投資家から好まれています。

(3)アパートから得られる収益は家賃だけ?

投資家がアパートから得られる利益は、ひとつが毎月の家賃収入になります。このほかに購入したアパートを最終的に処分したときに得る売却益のふたつが利益になります。しかし売却益を得るにはアパートの購入時期の不動産価格と保有期間、売却したときの不動産価格の変動によって影響を受けます。この転売益を目的に投資をすることはリスクが高くなるのでなるべく避けましょう。アパート投資で成功するには、長期で保有することでリスクが下がります。仮に不動産価格が下落したときでも長期間の保有により得た家賃収入の合計が売却損をカバーすることもあります。不動産投資をお考えの方は、長期の家賃収入を目的に投資することをおすすめします。

②アパートに投資するメリットはなに?。

不動産投資をはじめようと考えると、ワンルームや1Kなどの区分所有マンションかアパートのどちらに投資するべきかを悩む投資家も多いと思います。今回は、区分マンションと比較をした場合のアパート投資のメリットをご紹介していきます。

(1)安定した家賃収入

購入した収益物件は運用していかなければなりません。この運用期間に避けて通れないのは、入居者の入退去です。アパートの戸数は複数戸あるため、入居者が退去したあと次の入居者が決まるまでの空室期間の家賃収入は家賃全体に占める空室分の割合だけ収入が減ります。しかし区分所有を1部屋所有している場合で空室になると家賃収入は無くなり、月々の管理費と積立金の支払いが負担となり投資家にのしかかってきます。はじめての不動産投資は、区分所有よりも投資金額は増えますがアパート投資の方が空室時の安心感が大きいです。

(2)アパートは最終処分や管理がしやすい

長期間保有していたアパートを最終的に売却するときには、アパート建て直し目的の土地や住宅用地と評価して売却することができます。木造のアパートは建物の取り壊しも比較的に容易にできますが、区分マンションの建て直しはあまり現実的ではありません。また築年数の古い区分マンションでは、管理状態が悪く売却しずらいマンションになってしまう場合があります。アパートは投資家が管理会社を自由に選べるため、共用部の清掃などの判断もご自身でおこなうことができます。アパートはオーナー次第で管理の良い人気物件にしていくメリットもあります。

③アパートに投資したときのデメリットはなに?

(1)分散投資ではアパートにリスク

アパート投資では、はじめて購入する一棟目は、数戸の入居者を探さなければなりません。人口が多い地域や人気のある場所では問題ありませんが、地域によっては総戸数が多く満室にすることに苦労する地域があります。また、ワンルームマンションを異なる地域に分散して所有する場合と一拠点のアパートを比較すると、ワンルームマンションは多拠点に入居者を探すことで入居率が上げやすくなることも考えられます。

(2)建物老朽化のリスク

中古物件の場合は、金融機関の融資期間に違いがでてきます。木造アパートは新築から22年、RC造の場合には47年が建物耐用年数と評価されます。しかし税法上の償却期間から耐用年数は評価されているため中古物件の場合には、金融機関により残存する耐用年数以上に評価する金融機関もあります。アパートを購入すると建物が老朽化してくると定期的に行う外壁塗装などのメンテナンスは、所有者がリフォーム工事を業者にいらいします。マンションの場合には、積み立てられている月々の積立金を基に管理組合と管理会社が区分所有者の同意を得てリフォーム工事の発注をしていきます。アパートとマンションの建物管理では、入居者の退去時におこなう原状回復工事の費用負担はかわりませんが、外壁や屋根などのリフォームではアパートの維持はマンションより負担が増えます。

まとめ

今回は、これから不動産投資をはじめるときに、ワンルームマンションとアパートを比較した時の維持費などをご説明させていただきました。はじめての投資では、ワンルームマンションはローン借り入れはしやすいけれど空室時のリスクは高くなります。アパートの場合には、ローンの借り入れができれば購入場所の判断を間違わなければ、リスクの少ない不動産投資と考えられます。

不動産投資のノウハウはこちらで詳しく書いています。

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