不動産会社が入居率10%のアパート経営をやってみた結果

買ったのは、築26年の木造アパート!総戸数18戸内16戸が空室。最寄り駅は京浜東北線、『南浦和』駅徒歩約15分数年の間放置された収益物件です。

あなたらなら買いますか?あなたが少しでも不動産投資に興味があって、今後チャンスがあれば購入してみたいと考えていらっしゃるのなら、ぜひこのブログを読んで参考にしてみてください。

不動産投資のリアルなその後を書いていきます。

 

都心からも離れ、駅からも徒歩15分と遠い中古木造アパート。不動産投資未経験の方がこの物件を買って、本気で入居者を募集したら満室にできるとおもいますか?

昨年、当社は築26年の木造アパート、総戸数18戸のうち16戸が空室状態で数年の間放置された収益物件を購入しました。埼玉県川口市にあります。最寄り駅は京浜東北線の”南浦和”。駅から徒歩約15分の立地です。

ほぼ全室空室のアパートの引き渡しを受けた直後、空室の部屋から順次現状回復リフォームをはじめました。昨年の5月初旬から開始したリフォーム工事は6月の後半には終了しました。

特に傷みが激しい部屋は、キッチンを交換した部屋まであります。数戸の部屋は大掛かりなリフォーム工事になってしまいました。

当社の家賃査定は、部屋の大きさから査定しました。賃貸募集の開始は6月から家賃3万円台で開始、9月末頃までには約10戸の入居申し込みがありました。ここまでは順調でしたが、お盆明けの転居シーズンが終了すると9月以降の入居者からの申し込みは1か月にひとりのペースまで減りました。

 

時には入居して間もなく退去する方もいるので、その部屋は微妙な収支になります。今回、敷金0礼金0で募集をしているため入居者が短期で退去したときには、現状回復費用の支出を考慮すると収益が見込めない可能性があります。

数か月で退去する方は数名いたので、満室までの道のりと収益改善は厳しい状況が続きました。年明けから転居シーズンを迎えて、ゴールデンウィークが終わる頃には、はじめて15戸まで入居者が増えました。残りの空き部屋3戸の状態にやっとこぎつけた感じです。

一瞬、入居の申し込みが連続して入り、書類上は満室になったこともありましたが、保証会社の審査が通らなかったり、キャンセルなどで最後の3戸がなかなか埋まりません。8月になって、ようやく一戸に入居者が決まりました。

短期の退去や入居を繰り返しながらも、ようやく10月で満室になりました。購入してから募集をはじめて、1年と6か月の時間が掛りました。

 

自社で保有する物件でも空室の多い中古アパートは、満室にするまでに相当な時間と労力が必要でした。結果的に賃貸募集の広告や取引先の力を借りて、何とか満室にすることができました。

やはり想定利回りが高い物件を購入して、空室物件を満室にするにはプロでも一苦労あり難易度が高いと感じました。

稼働率を向上させるには、募集条件だけではなく管理会社や賃貸の営業力など総合力が影響してしまうことが今回確認できました。個人の方が管理会社任せでは、条件の悪いアパートを満室にするにはハードルが高いことが確認できました。

 

不動産会社でも満室になるまでに1年6か月の時間が掛かりました。不動産投資家の場合には、良いパートナーと連携しながら空室対策ができる状況が構築されていれば時間短縮ができるかもしれません。条件の厳しいアパートは満室にするまでには相当な時間を覚悟する必要があります。みなさんにおすすめするには、空室率の低い運用されている投資物件をご購入する方が良いのがわかりました。

ちなみに当社の保有物件は、全て稼働率100%になりました。

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代々木にある不動産会社株式会社ゼフィールのスタッフが思い思いに書いているブログです。社長ももちろん書いています!基本まじめな書きものは社長です、おそらく文字の空気でこれそうだ~とわかります‥We Love YOYOGI♡現在【代々木ランチ】に力こめてます♪いやもはや全力投球?ぜひ読んでみてください☆

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