不動産を売るとき前面道路の種類で資産価値が変わる

みなさん、ご存知でしたか。不動産を売るときには、土地の前を通る道路の幅だけではなく、道路の種類も大切なポイントになることがあります。というのも、道路の種類で大きく資産価値が変わってしまいます。建築の法律では、道路は基本4m以上の幅になります。しかし4mの道路でも建築の法律では、道路と認めてもらえていない道があるのです。私達、不動産業者は、道路に認められていない道のことを通路と呼んでいます。今回は、道路の種類を解説していきます。

土地を売るときに大切な前面道路の種類

みなさんは、土地の前を通る道路の種類といわれると公道か私道をイメージするのではないでしょうか。今回は、道路の持ち主に関する違いではなく、建物を建築するときに大切な建築の法律からみた道路の種類を解説していきます。まず基本的なことですが、建築の法律では、道路の幅は基本4m以上となっています。

土地の前を通る道路の幅が4mより狭い

みなさんが不動産を売るときに土地の前を通る道路が4mの幅がない時があります。この場合には、みなし道路という扱いを受けることで、建物を建築することができます。

具体的な内容は、昭和25年以前から使われている道路の場合には、道路幅を4mにする事を前提に中心から2mまで道路を後退して、残された土地に建物を建築することができます。これはどういうことか説明すると、現在4mに満たない道路に面している土地に家を建築するときには、道路の中心から2m後退した部分までを道として提供することで、家を建築するために取得する建築確認証が区役所から下りてきます。

このときに道路の幅を中心から2m確保するために後退した部分をセットバックと言います。お向かいのお宅とみなさんがお互いに家を建て直すときに中心から2m部分までを道路に提供することで、将来前面は4mの道路になるわけです。さきほど書きましたが、このみなし道路を42条2項道路とも呼んでいます。但し、みなさんの土地が道路を隔てて向かいが電車の線路や河川に面している場合には、中心から2mではなく、道路の幅を4mにするため、例外的ですが一方的にみなさんが土地を道路提供することがあります。

住宅街にある分譲地の前を通る4mの道路

みなさんがお持ちの土地が分譲地の場合には、開発当初の道路は4m以上の幅で開発許可を取得しています。現状の道路幅が4m以上の場合には、道幅を4m確保するために後退も必要なく再び家を建て直すことができます。但し、古い分譲地の場合には、開発申請した当時の図面と現状の道幅が違うことがあります。この場合には、区役所などから申請時の道路に復元することを指摘されます。

道路に見える通路には家を建築できません

みなさんの土地が面する道が実は、建築の法律では道路と認められていない場合があります。傾向としては、道の幅が狭い場所が多いですが、見た目は道の幅が4mあるけれど開発申請されている許可図面の道路は、対象の土地の手前までと長さが短く実際には道路に見える通路に面しているケースもあります。このような通路に面する土地は建物の建て直しや建築ができませんので、再建築不可物件と呼ばれています。私達、経験豊富な不動産業者は、建物の立ち並び方で何となく判ることもありますが、道路と通路の正確な判断までは調査しなければできません。

まとめ

建築基準法に基づく道路の種類により、みなさんの土地の価値が大きく変わることがあります。みなさんが不動産の売るとき、道路の種類で土地の価格が変わることもあると予備知識にしてください。実際の調査は、不動産を売るときに依頼する不動産会社など専門家に調査してもらいましょう。

記事の説明

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