収支が合わないアパート用地はこうしよう!参考プランを見直せ!

今回、アパート用地を取得しました。そのアパートの所有者は、空室状態のまま何年も建物を保存。不用心だから、早く更地にしたいとご希望のかたでした。対象地は相続で取得しており、現地に行ったこともないということです。相続された土地はそのような方も多くいらっしゃいます。

その方は、相続税の計算を税理士におねがいしたところ、億単位で納税する必要があることがわかったしそうです。納税資金は不動産をうって支払いをすることに。

わたしの知人の不動産会社が、この物件の売却依頼を受け、そしてこれが最後の物件だったそうです。土地面積約55㎡に、古い木造アパートが建ち、空アパートの状態でした。

今回お話を伺い、その最後の土地を購入させていだだくはこびとなりました。

通路部分 (4)

具体的な土地売却の参考プランには、各階”1部屋”の2階建て全2戸のアパート設計プランが資料として添付されていました。

ですがこのプランでは、先方の売却希望価格で買うには、収支を合わせるのが難しい状況納税金額を賄うに必要がある先方のご都合をかんがえて、ご希望価格で買わせて頂くのを前提とすると、どうすべきか…最初から設計プランを見直してみることにしました。

狭小新築住宅の設計を専門とする設計会社に、参考プランの設計を依頼。土地の道路間口も約3mと狭い土地でしたが、当初2戸だったぷらんが、何とか長屋住宅で4戸のプランが入りました!

各お部屋の大きさは平均で6.4帖のワンルーム、2階の2部屋にはロフトが取れました!

これで、収支の問題が解決!ご希望の金額を提示をすることができました。そして、無事土地を購入できることになりました。

土地の有効面積、前面道路が4m未満の場合にはこの道路査定をすることにより、土地の有効面積が決まります。道路幅員や道路位置に変更があると、土地の正味面積や斜線制限などが影響を受け、建物の設計が変更になる場合があります。

今回は土地の正味面積に変更はないのですが、道路が作られた昭和40年代に申請された位置指定道路の申請図面では、現状の道路よりも奥行が約2mほどある事が区役所の現地調査で判りました。

この影響で「設計は全て見直し」することが決まり、早々に着手。

設計見直し理由は2点

①前面道路が想定した現況図より延長することで道路斜線制限に建物の屋根が抵触すること

②間口が狭く長屋住宅で、共同住宅を建築するしか手段が無かった土地でしたが、共同住宅で建築確認が取得できる状況になったこと

この2点の変更から設計は全て見直しを行い、階段の位置や建物の配置など全てに変更が行われました。狭い敷地で各種の変更は設計士の実力を実感します。変更後のプランでは、1階各お部屋の間に廊下を、廊下進入路には扉を設置してオートロックにすることが出来ました。

間取りも変更され外階段にすることができました。延べ面積は若干少なくなりましたが、居室部分の有効面積は広くとる事が出来ました。

このプランが最終建築予定プランとなり、土地の引渡しを受けた後には、このプランで建築確認申請を提出。4m未満の道路や古い私道などに面した土地を購入した時には、建物を新築する前に道路査定を行う事でプラン変更が必要な場合があります。建物を建築するときはご参考にしてみてください。

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