不動産投資の基本中の基本は、間取りと家賃の関係です。不動産投資で一番大事なものは安定した家賃収入です。では安定した家賃を得るための建物にするには、どういった間取りが効率的なのでしょう。みなさんが中古のアパートやマンション、土地を買うことを考えたとき、どの様な間取りの建物がよいか考えてみてください。今回を、都内で利回りを重視したときの間取りを答えますね。お答えは都内の投資物件で一番多い間取りと聞くとおわかりかもしれませんが、１Rまたは１Kです。
高利回りの投資物件を探そう！
みなさんに高利回りの投資物件をイメージしやすく簡単にご説明させて頂きます。同じ条件の土地に高利回りの建物を建築するには、小さな部屋を数多く建築するプランとなります。建物を新築した場合、部屋が小さくて条件が悪くても建物が新築という付加価値から貸室は満室になるからです。お部屋の面積を小さくして、お部屋の数を増やすと賃料の収入は増えていきます。大きな面積ほど割安の
新築の投資物件は新築の付加価値はいつまで？
新築の投資物件を買った場合には、建物が新築という付加価値を入居者にあたえ、家賃も高めに設定できます。しかし、家賃が高めに設定できる期間、この付加価値の効果は果たしてどの位続くのか、ということも大切な課題となります。私も賃貸専門の不動産業者とこの課題について話をしたところ、『賃貸の入居者が新築の付加価値を意識して、入居率が高い状況が維持できるのは約５年』という結論になりました。みなさんは、新築物件を買う時に家賃が継続的に安定していると考えるのではなく、新築のプレミアム感が切れる５年以降は、家賃は下落せざるをえないだろうと想定して購入することが大切です。 部屋の面積が数㎡しかない狭小間取りの、高利回り新築アパートには、注意が必要です。
中古の投資物件では間取りと家賃の関係は？
中古の投資物件の場合は、少し難しくなります。間取りが小さいワンルームだと想定利回りは高くなりますが、最近では賃料設定の割安感だけでは、入居者が決まらない物件もあります。中古の投資物件を購入する時は、同様の条件で周辺で募集している家賃や実際に貸し出している家賃を参考にして、再び収入家賃を計算してください。その試算を基に購入価格を検討する必要があります。
不動産の投資物件を買う判断をするには、利回りとローンの条件が判断材料になります。
・ローンで借りることができる金額
・自己資金
・月々のローン返済金額
・月々の家賃収入
の４つを購入する判断にするのが一般的です。ですが、毎月想定する家賃収入（表面的な利回り）を高く表示することで、みなさんに売却している投資物件もありますので、注意が必要です。
まとめ
みなさんは、高利回りの投資物件を見つけてもすぐに飛びつくことは控えて、立地だけではなく間取りの確認をしてください。記事に書いた長期的な運用で家賃収入の変化に対応できる投資であることを確認してください。アパートやマンションの長期運用では、立地と間取りはとても大切なポイントになります。みなさんもこのブログを読んで、不動産投資を成功させましょう！
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